??2017年5月22日，中華企業(yè)發(fā)布公告稱，擬向控股股東上海地產集團發(fā)行股份及支付現金購買其持有的中星集團100%股權。經交易雙方協(xié)商確定，擬注入資產的交易價格為174.72億元。其中，以發(fā)行股份的方式支付交易對價的85%，以現金方式支付交易對價的15%。這意味著一直懸而未決的中華企業(yè)與上海地產重組進入到實質性階段，中華企業(yè)即將獲得來自兄弟公司超過百億的資產，也有望為企業(yè)發(fā)展注入新的活力。

??整合后銷售規(guī)模翻番，財務指標得以全面改善

??整合中星集團后，中華企業(yè)的銷售規(guī)模將翻番，一舉進入TOP50房企行列。據整合草案公告顯示，2016年中星集團和中華企業(yè)的簽約銷售金額分別為191.35億元和122.19億元，總計313.54億元，根據克而瑞發(fā)布的《2016年1-12月中國房地產企業(yè)銷售TOP200》榜單，該銷售金額可以位列48名。可以說，整合成功之后中華企業(yè)將一躍成為TOP50的黑馬房企。

??此外，整合也有望促使中華企業(yè)的各項財務指標得到改善，毋庸置疑，首先是資產規(guī)模的成倍擴張，截至2016年12月31日，中華企業(yè)總資產為304.28億元，隨著后期優(yōu)質項目注入，資產規(guī)模有望達到635.8億元，增幅為108.95%。其次盈利狀況將有所改善，測算整合后中華企業(yè)的凈利率將達到10.31%，較整合前提升了4.06個百分點。最后是資產負債率有望下降，中華企業(yè)2016年末的資產負債率為84.39%，而整合后將降至83.82%，而且在資產規(guī)模成倍擴張的背景下，企業(yè)后期的融資渠道也將更為順暢，現金的補充也能使得負債率進一步下降。

??中星項目“賣相”較佳，解決中華企業(yè) “庫存告急”

??據中華企業(yè)公告披露，此次整合的標的資產涉及了中星集團分布于6個城市的21個項目，這些項目對中華企業(yè)而言可謂“雪中送炭”。依據年報，中華企業(yè)2016年地產項目開發(fā)中面積（總建面積290.18萬平米-已竣工面積252.9萬平米）僅為37.28萬平米，庫存嚴重告急；而此次整合的中星項目，總規(guī)劃面積在200萬方左右，且多處于在建階段，整合完成后基本可以直接創(chuàng)造收益，可以預想后期仍可為中華企業(yè)提供不少的可售貨源，有利于為未來業(yè)績增長打下了堅實的基礎。

??值得關注的是，從區(qū)域分布來看，這些項目集中分布于長三角區(qū)域，以上海項目居多，加之拿地時間普遍較早，成本也相對較低，即便在樓市調控政策收緊的大背景下，盈利空間仍相對較大。

??中華企業(yè)獲得“潛在福利”，構建多元化業(yè)務支撐

??中華企業(yè)除了承接了各類優(yōu)質土地資源外，還獲得了以下的“潛在福利”：

??一是上海地產集團為了提升標的資產價值，已將旗下開發(fā)完畢、控制權轉讓和存在法律糾紛的項目予以剝離，此外還聲稱，集團將定位于功能性企業(yè)，未來將主要從事舊區(qū)及城中村改造、保障房開發(fā)、工業(yè)園區(qū)升級及各類市政基礎設施建設，最大程度的避免同質化競爭，這一承諾無異于為中華企業(yè)未來地產業(yè)務的發(fā)展掃平阻礙。

??二是仍有部分潛在資產有待注入，如公告披露的上海地產集團旗下的無錫金豐投資有限公司、靈山房開發(fā)有限公司因缺乏持續(xù)盈利能力暫不注入，待扭虧為盈后將以合理方式注入；再如上海市申江兩岸開發(fā)建設投資有限公司負責的E18 -1、1-16和12-1地塊因規(guī)劃調整等不確定因素暫不注入，后期條件具備，中華企業(yè)也享有優(yōu)先承接權。可以預想，待這些潛在資產注入，也有望為企業(yè)帶來新的業(yè)績增長點。

??三是本次交易標的資產中，除了地產項目外，還包含中星集團旗下的諸如金豐易居、申城物業(yè)等各類從事房地銷售代理、物業(yè)管理業(yè)務的公司，截止2016年12月31日，累計管理物業(yè)總面積已超過850萬平米；通過此次交易，中華企業(yè)將正式涉足房地產服務領域，其在產業(yè)鏈的布局上也會更為完善，同時也能實現多元化的收入來源。

??總結：此次重組方案的落地，離不開國企混改的大背景下各類政策的引導支持，早在2014年7月，上海便發(fā)布了《關于推進本市國有企業(yè)積極發(fā)展混合所有制經濟的若干意見(試行)》，其中便提及“加快開放性市場化聯(lián)合重組，支持國有企業(yè)通過合資合作、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式，聚焦產業(yè)鏈、價值鏈，與各類所有制企業(yè)實施雙向聯(lián)合重組”，中華企業(yè)此次的重組算是較好的踐行了這一方針，若重組進展順遂，勢必能提升整體的市場競爭力，而作為上海的老牌房企，中華企業(yè)也有望一舉進入銷售排行榜的TOP50。