??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資緊縮政策環(huán)境下依然發(fā)展平穩(wěn)

??1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資62588億元，增長6.0%，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。

??點評：11月房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)態(tài)勢，累計增幅微幅震蕩。7月份到11月份，開發(fā)投資進入相對平穩(wěn)且總體回升的通道。分區(qū)域看表現(xiàn)為東部地區(qū)增速小幅提升，中部和西部回落。東部地區(qū)集中了大部分一二線城市，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集和嚴格，主要政策方向也是在增加土地供給方面著力，土地市場成交增加促使了開發(fā)投資的持續(xù)上漲。房地產(chǎn)在中國很重要，既是一種有居住功能的消費品，同時也是一種有保值增值功能的投資品，既和百姓的福祉息息相關(guān)，又對經(jīng)濟的增長有重要貢獻，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對拉動上下游產(chǎn)業(yè)增長意義重大，所以保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展十分重要。

??二、新環(huán)境下開發(fā)企業(yè)調(diào)整策略，新開工面積增幅小幅回落

??1-11月份，房屋新開工面積151303萬平方米，增長7.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅新開工面積104776萬平方米，增長7.9%。

??點評：11月，新開工面積增幅小幅回落。進入年底收尾階段，企業(yè)新開工項目逐步減少，更多精力放在完成全年銷售業(yè)績，以及拿地方面。另外，一二線城市不斷升級的調(diào)控政策也導(dǎo)致市場預(yù)期的下滑，此前開發(fā)企業(yè)普遍采取的高周轉(zhuǎn)策略，顯然已經(jīng)不再適用于當(dāng)前的限購限貸大環(huán)境，開發(fā)節(jié)奏也必然受到影響，避免激進的開發(fā)策略造成未來現(xiàn)金流的緊張。預(yù)計，2017年開發(fā)企業(yè)的新開工依然延續(xù)適度緊縮的策略，等政策信號放松或趨緩后再調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。

??三、商品房銷售面積和金額單月下降，累計值繼續(xù)創(chuàng)新高

??1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1-10月份回落2.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長24.5%，辦公樓銷售面積增長31.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長17.5%。商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。其中，住宅銷售額增長39.3%，辦公樓銷售額增長46.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.1%。

??點評：11月，一些重點城市在已經(jīng)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上繼續(xù)出臺了加強版政策，且加入調(diào)控大軍的城市也在不斷增加，政策出臺的當(dāng)月和隨后的11月商品房成交量價出現(xiàn)明顯回落，政策效果顯著。商品房累計銷售面積及金額的同比漲幅也呈現(xiàn)回落的態(tài)勢，從回落趨勢來看，銷售金額同比漲幅回落幅度大于銷售面積，側(cè)面反映出房價漲幅有所收窄，市場預(yù)期正朝著的政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。

??必須說明的是，前11月13.58萬億平方米銷售面積已經(jīng)超過2013年最高紀錄，成交金額也首次突破10萬億，刷新歷史紀錄。銷售面積累計同比增長24.3%較去年同期（7.4%）增加了16.9個百分點，是出乎所有人意料的。

??盡管目前市場即期成交量嚴重下降，未來一段時間的市場預(yù)期也會低迷，但累計銷量已經(jīng)擺在這里，即便12月份市場依舊冷淡，也不妨礙全年商品房成交量有望突破15萬億，以20%的增速實現(xiàn)歷史性增長。

??四、住宅庫存去化顯著，調(diào)控政策向落實“長效機制”過渡

??11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。其中，住宅待售面積減少582萬平方米，辦公樓待售面積增加57萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加32萬平方米。

??點評：截至11月末，全國商品房待售已持續(xù)9個月減少。盡管商品住宅庫存去化加速，一二線城市庫存不足和三四線城市庫存去化困難依然共存。從物業(yè)類型來看，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房庫存去化未有明顯改善，壓力依然較大。全國房地產(chǎn)庫存的動態(tài)變化，市場形勢變化等，都決定了未來政策將進行適時調(diào)整，在最近召開的政治局會議明確提出“要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”。以“去庫存”為目的的短期政策逐步退出，去庫存也將不再是政策的核心目的，各地尤其是一二線城市要限制過度投機，并加大市場供應(yīng)力度，三四線城市則根據(jù)庫存的結(jié)構(gòu)特征，有針對性的出臺去化措施。維持市場穩(wěn)定的長效機制，不但要研究，關(guān)鍵是要落實。

??五、土地購置面積降幅收窄，地價上漲壓力持續(xù)存在

??1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個百分點；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點。

??點評：年末土地市場供應(yīng)放量，特別是在部分熱點城市，地方政府通過增加土地供應(yīng)量緩解供不應(yīng)求帶來的房價快速上漲，與此同時，持有大量資金的開發(fā)企業(yè)在這些城市拿地?zé)崆楦咂螅貎r不斷被推高。不少城市在增加供應(yīng)的同時，也明確了土地市場政策導(dǎo)向，對土地價格給予管控、限制土地資金違規(guī)使用等。

??六、開發(fā)企業(yè)到位資金增幅趨緩，政策壓力漸起

??1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金129484億元，同比增長15.0%，增速比1-10月份回落0.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款19199億元，增長3.1%；利用外資132億元，下降49.0%；自籌資金44772億元，增長0.3%；其他資金65381億元，增長33.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款37246億元，增長30.5%；個人按揭貸款21970億元，增長49.3%。

??點評：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速小幅回落，主要體現(xiàn)在定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比增速收窄上，分別收窄1.7和2.2個百分點；國內(nèi)貸款增速提高1.9個百分點。11月，熱點城市增加首付比例，對高杠桿買房等行為進行管制，信貸政策收緊的同時監(jiān)管層對房企資金渠道進行管控，尤其是企業(yè)自籌資金渠道如企業(yè)債等將逐步收緊。開發(fā)企業(yè)融資面臨的政策壓力逐步增長，資金來源增幅可能出現(xiàn)進一步下滑，難度進一步上升，應(yīng)早做相關(guān)準備。

??（本文來源：中房研協(xié) 測評研究中心）