??隨著一線城市土地資源的稀缺，盤活存量土地特別是工業用地成為了近期的熱點和焦點。以上海為例，由于土地政策的嚴格限制，當前工業用地可以盤活的方向非常有限，多數還在延續著2003年左右的老廠房改造成創意園區辦公，這種盤活更新方向難以適應或滿足當前上海建設具有全球影響力的科創中心的承載空間要求和創新政策要求。故大膽提出應允許符合條件的工業用地部分配建公寓，從而有助于緩解辦公市場壓力、緩解租房市場壓力和緩解交通擁堵壓力。

??2014年底，上海建設用地為3100平方公里，其中工業用地為800平方公里，整個工業用地占建設用地比重達到25.8%，而這一比重已經遠超紐約市的7.5%，東京都的2.5%，大阪市的14.5%。由于2020年上海建設用地將鎖定在3226平方公里，同時工業用地占比遠高于其他發達地區。

??以輕工業為主，改造方向多為辦公形態。上海是近代中國工業的發源地之一。解放前，舊上海工業部門的結構有明顯的半殖民地工業特征，輕紡工業同重工業兩者比重極不相稱。據統計，至1949年輕紡工業產值占全市總產值的88.2%，而重工業產值僅占11.8%。當時輕紡工業所占的比重占絕對優勢，使輕工業為主導成為了上海工業發展的特點。通常輕工業的廠房多是多層廠房，上海的統計表明，1973年建造的多層廠房占廠房總面積的60%，1975年達到了70%。從20世紀80年代起，上海著手產業結構的調整，大力發展第三產業，隨著舊城區改造與經濟結構的調整，很多在城區的工廠遷到城郊或是城外，帶來很多中心城區的舊廠房的空置，這其中很大一部分是多層廠房。早些年可以進行“退二進三”有些工業用地變性補交部分出讓金成為住宅用地，而近幾年這種做法已經行不通，因此這部分多層廠房在2003年左右多數改造為辦公形態進行再次出租，2005年達到高峰。同時，根據上海城市總體規劃和土地利用規劃，104區塊和195區域是工業用地主要集聚區，由于195區域未來以產業轉型為導向，那么這個區域的大部分廠房多承載的是第三產業，并且從形態上以老廠房改造的創意園區辦公業態為主，如8號橋，1933老廠房等，多數集中在區域較好的位置。104產業區塊未來以產業升級為導向，其中一部分也承載的多為總部研發辦公等功能，如張江、漕河涇、金橋等園區。因此未來工業用地無論是轉型還是升級，土地上承載的主要形態都是辦公。

??從研究者的角度，站在市場需求的立場，工業用地改造存在業態單一，千園一面，配套不足的問題，建議考慮在改建的園區內配建一部分出租公寓，既滿足現如今大眾創業的高潮，又滿足園區的居住生活功能的補充，最重要的是有利于緩解當前上海城市發展的三大壓力。

??一、緩解辦公市場的壓力

??上海的辦公市場已經面臨著巨大的供大于求的壓力。根據易居研究院數據顯示，近五年上海的辦公存在嚴重的供大于求，5年半累計庫存超過400萬方，而未來五年內，上海預計累計交付甲級寫字樓約725萬方，年均新增供應規模將超過150萬平方米。而過去五年，辦公年均去化量大致在150-250萬方之間，未來五年隨著整個中國經濟進入深度結構調整，上海的整體辦公市場供大于求的狀態將會愈加嚴重。這些統計的僅僅是純辦公物業，還沒有計算工業用地上的辦公性質物業。工業用地上的辦公空間相對于新建辦公樓具有成本低、周邊配套全、靈活個性空間的特征，其更容易受到追捧，如果將這一部分也納入統計，隨著這部分工業用地轉型升級的深化，未來將進一步加劇整個辦公市場的供大于求。因此考慮一部分改建園區配建出租公寓，可以相應緩解辦公市場供大于求的壓力。

??二、緩解租房市場的壓力

??上海作為每年60萬人口的凈流入的城市，整個租房市場是一個擁有巨大發展潛力的市場，在這一市場上，政府可以提供部分公租房產品，但這部分房源對于整個強大市場需求而言是杯水車薪，嚴重供不應求，那么剩下的租房需求根據國際經驗，只能通過社會力量來解決，當前國內在互聯網+的大潮下，出現了出租公寓相關產業鏈的一系列企業。像you+公寓，蘑菇公寓、優客逸家、魔方公寓一部分是承租商辦性質的樓改造成公寓，其中也有工業用地屬性，但工業屬性的土地上改建為公寓產品，當前在國內規定屬于違章建筑，無法可持續發展。因此今后將盤活存量工業用地與市場上巨大的租房需求相結合是值得研究的領域。

??三、緩解交通擁堵的壓力

??根據易居研究院調研數據顯示，全國17城市租房族上班所需時間達到30分鐘甚至更久，其中一線城市北京上班耗時最長，達到44分鐘；其次是上海，達到36分鐘；廣州，達到31分鐘；深圳，達到30分鐘。上班耗時較長一是交通擁堵的壓力造成；二是居住區域與產業區域分布不合理造成的。上海城市的發展戰略是嚴格控制城市發展規模，堅持中心城人口疏解。而這些年通過市中心不供應住宅用地，而將新增土地供應都集中在郊區，希望實現市中心人口疏解；同時，政府通過一系列優惠政策，包括稅收減免、租金減免等希望企業往郊區集聚，企業在一系列優惠政策下，多數企業選擇注冊地在郊區，而辦公地依然在市中心。這就形成了每天人們都要耗時1小時左右，從郊區居住地趕往市中心上班地。因此筆者提出在市中心合適的老廠房改建園區中配建一部分公寓，可以大大縮減人們上班耗時時間，緩解交通擁堵的壓力，同時也有利于園區的配套完善更便于招商，從而增加整個園區的產業集聚力和核心競爭力。

??結語：上海市政府今年為加快推進建設具有全球影響力的科技創新中心，發布了69號文《上海市加快推進具有全球影響力科技創新中心建設的規劃土地政策實施辦法（試行）》，重點是支持園區平臺公司發展，目的是簡化審批提高行政效率。特別是在69號文中提出：“按照建設宜居宜業的科技產業商務社區的目標，控制性詳細規劃根據實際需求的變化，合理確定配套服務設施的比例結構，適當增加公共租賃公寓，教育文化場所，商業商務設施以及公共開放空間等配套服務功能。”“針對產業轉型發展、科技創新特點，允許產業類工業用地配套科技創新服務設施的建筑面積占項目總建筑面積的比例一般不超過15%。”這兩項規定，說明政府已經正在積極鼓勵工業土地上配建公寓，特別在科創中心建設的背景下，將原來的園區配套比例從7%提升到15%。但從整體關于工業用地政策框架看，在很多操作執行層面處于模糊狀態，從而導致現在沒有政策指導下的市場運作案例，市場上的工業用地轉型案例多是“一事一議，一地一議”，政府考慮政策的兩難境地凸顯，既希望能夠有所突破，但又不希望出現較大的政策風險。上海未來如果要建設具有全球影響力的科創中心，對于工業用地政策的創新突破恐怕是永遠繞不開的主題。

??（本文作者：崔霽 易居研究院咨詢中心總經理）