冷萬欣 2025-01-02 10:52:00 來源：中房報
??開發十載，四川巴中平昌縣能投·櫻花莊園別墅項目去化舉步維艱。
??據公開資料，能投·櫻花莊園項目由33棟建筑物構成，總建筑面積50567平方米。其中有144套別墅、48套洋房，項目土地由其開發商四川金麓置業發展有限公司（曾用名為四川巴運置業有限公司，以下簡稱“金麓置業”）在2013年12月24日以1.4億元摘得。
??平昌縣發展和改革局于2014年8月8日作出的《企業投資項目備案通知書》顯示，能投·櫻花莊園項目原為平昌縣“龍溪名邸”建設項目，計劃總投資2億元。
??據金麓置業原高管陳亮兵掌握的資料顯示，自2017年10月26日開盤至2018年11月29日期間，共銷售別墅僅11套，銷售收入2089萬元人民幣，月均去化不足一套。
??2024年12月16日，巴中市平昌縣能投·櫻花莊園售樓處工作人員向中房報記者確認：“目前，該項目僅銷售十余套?！?/p>
??多位知情人士告訴中房報記者，能投·櫻花莊園項目盈利不足的表象背后是，超出預算的開發費用以及高額的管理費用、建設流程違規等諸多問題，項目虧損或超億元。
??面對質疑，金麓置業及背后多家四川省市兩級國企各執一詞，自相矛盾，上演一出“羅生門”。
??中房報記者獨家獲得的一份文件顯示，能投·櫻花莊園項目已經被四川省紀委列入國有企業重大非正常虧損項目背后違紀違法問題專項清理名單。
??2024年12月30日，中房報記者致電金麓置業，正面求證能投·櫻花莊園銷售情況以及金麓置業的財務狀況，對方稱需要上報領導后回復，截至發稿前，未獲回復。
??滯銷的“高端別墅”
??金麓置業的股權構成頗為復雜，有多家國有企業的身影。
??該公司前身為四川巴運置業有限公司（以下簡稱“巴運置業”）。成立于2013年5月21日，系一家由國有參股企業巴運集團設立的有限責任公司。2013年11月巴運置業增資擴股，股權結構變為：巴運集團占股45%，金翔置業占股45%（金翔置業由四川省水電投資經營集團有限公司持股70%、達州發展（控股）有限責任公司持股20%、達州電力集團有限公司持股10%的一家國有獨資有限責任公司），巴中天姿企業管理有限公司（以下簡稱“天姿公司”）持股10%。
??其中，天姿公司系管理層崗位股，由當時巴運置業3位高管：董事長李某、總經理黎某、副總經理陳亮兵分別出資持股50%、30%和20%所成立。其中李某出資115萬元，黎某出資69萬元，陳亮兵出資46萬元并擔任天姿公司法定代表人。
??據陳亮兵提供的資料顯示，能投·櫻花莊園由33棟樓宇組成，1~20號為聯排別墅，21~25號為雙拼別墅，26~30號為疊拼別墅，31~32號為花園洋房，33號為會所，建筑結構為框架結構。
??“能投·櫻花莊園項目的建設定位存在問題，從平昌縣本地人的視角，項目地理位置比較偏，沒有學區，交通不便，雖然毗鄰客運站，但都是流動人口，常住人口不會選在這個位置，從外地人的視角來看，動輒百萬以上一套的購房價格，在2017年完全可以選擇在成都等地購房，沒必要在小縣城投資毛坯別墅?！痹诎椭惺袕氖陆ㄖ袠I的錢先生告訴中房報記者。
??在他看來，能投·櫻花莊園2017年開盤之際，昌平縣信義大道的改善型住房相對優越的地理位置和3室戶型房產，價位在4000元每平方米左右，是昌平縣居民和年輕人的首選，相比之下，無論市場還是定位能投·櫻花莊園的建設都非常尷尬。
??2024年12月16日，中房報記者在巴中市平昌縣能投·櫻花莊園項目所在地看到，該項目二十余個臨街商鋪，僅有一兩家商業，其他商鋪部分已經貼出出租廣告。
??記者以購房者身份前往售樓處了解情況，在售樓處一樓，記者看到正中央為能投·櫻花莊園項目的沙盤，周邊擺放著項目證照及宣傳廣告，其中顯著位置擺放著“國企匠造為平昌名仕而來”的廣告牌。
??文字載明：四川省水電投資經營集團有限公司（以下簡稱“能投水電集團”），是四川省能源投資集團有限責任公司的控股子公司。
??售樓處二樓的工作人員告訴中房報記者，目前售樓處已經沒有專門負責銷售的人員，她向記者介紹，目前小區內別墅的售價均價為7200元每平方米，而平昌縣新房均價為4200元每平方米，遠低于櫻花莊園小區均價，“目前入住的業主業比較少，物業費暫時也沒有征收，只是征收了垃圾清運費”。
??“置業顧問已經辭職了，因為我們（金麓置業）是國企，今年裁員，優先裁掉了勞務派遣的（員工）?！?/p>
??“對于我們國企來說，（房子）賣不出去也無所謂的，我是辦公室工作人員，臨時負責接待客戶?！彼a充道。
??經記者向商戶和小區工作人員求證，該小區目前入住的業主只有10多戶，印證了陳亮兵及前述多位知情人士的說法。
??平昌客運站二樓的金麓置業辦公室工作人員告訴記者，目前項目門市的價格為2萬元每平方米。
??另據陳亮兵透漏，能投·櫻花莊園不僅去化艱難，還有著高額的管理費用和不斷增長的運營成本。
??能投·櫻花莊園被指違規建設
??據陳亮兵回憶，在2014年年底，金麓置業董事長李某及總經理黎某提出開發能投·櫻花莊園項目。彼時，他根據市場行情測算，并給出自己建議：“能投·櫻花莊園以別墅方案開發，若在2016年底開發完成且全部售完，按照該縣當年4000元每平方米售價，也會面臨7000多萬元的虧損，如果不能按時去化虧損會更嚴重，建議暫緩開發”。
??然而，該項目負責人在沒有向各股東單位進行投資報批的情況下，匆忙上馬。截至2021年，項目開發總成本遠超最初規劃的2億元總投資。
??據陳亮兵統計，能投·櫻花莊園項目拿地成本約1.4億元，主體建安成本約1.45億元，附屬工程2279萬元，前期費用3859萬元，期間費用攤銷7342萬元，總成本超過了4.2億元。
??陳亮兵告訴記者，金麓置業同時存在違規招標或招標不合規的問題。針對金麓置業存在的相關問題，陳亮兵近年來多次向相關部門投訴反映。
??對于他的反映，巴中市國有資本運營集團有限公司（以下簡稱“巴中國資運營集團”）以及巴中市國有資產監督管理委員會（以下簡稱“巴中國資委”）于2021年9月作出《巴中市國有資本運營集團有限公司關于反映金麓置業公司相關問題的回復》以及2024年3月作出《巴中市國有資產監督管理委員會關于陳亮兵反映相關問題的調查情況》兩份回復。
??巴中國資運營集團在回復中載明，經查，能投·櫻花莊園項目開發資金由股東金翔公司協助融資完成，項目建設方案經公司總經理辦公會、董事會議定通過，按照金麓置業股權結構及公司章程，雖參與董事會的該事項決策的班子成員中已有金麓置業各方股東代表，但該事項議定通過后，金麓置業未按照公司章程規定根據建設方案形成投資計劃報股東會審查批準。反映能投·櫻花莊園項目投資未經股東會審批問題屬實，對此，總經理黎某負有一定的管理責任；同時根據四川圣源會計事務所審計檢查結果，金麓置業從公司成立至2020年6月末所產生的凈利潤為-137.51萬元。故反映項目虧損上億元問題不實。
??另據回復載明，經查，能投·櫻花莊園項目于2014年8月在平昌縣發展和改革局備案（備案號：川投資備[5119231408081]42號），招標文件在平昌縣發改局備案時，被告知項目屬于備案制，具體招標方式由企業自主選擇，其建設資金來源為公司自行籌集。故金麓置業對于招投標法明確要求的設計、施工總承包、監理的招標，均是委托招標代理公司進行全過程的招標代理服務，且都邀請了股東單位和建設主管部門派員參與過程監督。故反映金麓公司在開發能投·櫻花莊園項目中均存在違反《招標投標法》相關規定的問題不實。
??而巴中市國資委則是在回復中稱，經查，2022年9月14日，巴運集團收到四川金翔置業有限公司《關于陳亮兵實名反映能投·櫻花莊園項目相關問題的復函》川金翔[2022]9號，復函中明確能投·櫻花莊園項目已被四川省紀委列入國有企業重大非正常虧損項目背后違紀違法問題專項清理范圍。2023年8月1日，金麓置業原總經理黎某已被恩陽區紀委監委立案調查。金麓置業存在的問題最終以組織掉擦好處理結果為準。
??作為公司管理者陳亮兵，對前述巴中國資運營集團的回復不予認同。
??中房報記者通過梳理所掌握的，能投水電集團以及四川能投集團針對能投·櫻花莊園項目的相關調查報告、整改報告以及會議紀要后發現，實情與巴中國資運營的回復恰恰相反。
??能投·櫻花莊園項目“騎虎難下”
??中房報記者獲得的一份2018年8月26日《四川省水電投資經營集團有限公司關于對<能投集團第一監事會關于四川金麓置業發展有限公司所屬項目情況調查報告>整改情況的報告》（以下簡稱《報告》）中，記載了能投·櫻花莊園項目的開發內情和存在問題。
??《報告》中明確載明，能投·櫻花莊園項目截至2018年8月，預計房建項目總投資已經超出3.5億元，遠超備案的2億元。
??與此同時，《報告》中也詳盡記錄了其他違規情況，明確指出能投·櫻花莊園項目未按照能投集團和能投水電集團相關規章制度規定上報審批，項目投資決策程序不合規；項目的投資預算和投資經濟測評也未上報辦理。
??據知情人士透露，能投·櫻花莊園項目開盤銷售之后，2018年4月26日能投水電集團董事會第二十二次會議及2018年7月12日黨委會，才研究同意金翔置業轉報的金麓置業補報能投·櫻花莊園房建項目投資決策。
??能投·櫻花莊園還存在招投標手續未備案或不合規的問題。上述《報告》中稱，該項目除設計招標采用公開招標方式外，其余采用邀請招標。施工總承包和監理招標建設行政部門已備案，其他邀請招標未到建設行政部門備案。其中項目勘查是參照股東單位巴運集團平昌車站項目勘查中標結果，下浮20%決定，未進行招標；項目景觀設計等采用比選方式（邀請比選）確定承包單位，不符合《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》。
??此外，能投·櫻花莊園項目涉及的的可行性研究、環境評價、施工圖設計審查等服務，金麓公司直接與有關單位簽訂合同，未按照能投集團和能投水電集團規定進行。還發現存在“評標委員會成員打分錯誤及擅自修改評標辦法進行評標”的情況。
??記者獲取的另一份2018年年底《四川省能源投資集團有限公司能投·櫻花莊園項目會議紀要》（以下簡稱《會議紀要》）佐證了前述《報告》中的內容。
??《會議紀要》載明，能投·櫻花莊園項目總投資3.57億元，截至當時已經完成工程產值2.47億元。已完成支付1.92億元，全部為股東金翔公司、巴運集團和金禾盛公司借款，當時還急需支付4010萬元，剩余1.25億元可以結算完成后支付。
??2017年10月12日，金麓公司股東會決議，能投·櫻花莊園銷售截止時間為2019年6月30日，成本3.42億元，銷售收入3.8億元，利潤約3700萬元。但真實情況是自2017年10月26日開盤到2018年11月29日，該項目僅銷售別墅11套，銷售收入2089萬元，銷售面積2605平方米，月均去化不足一套，3.8億元的銷售目標根本無法實現。
??《會議紀要》載明，能投·櫻花莊園項目如果當時停止開發，已投入的3.25億元資金無法收回，已經完成形象進度的1.27億元仍然需要支付，項目會面臨違約、賠付及訴訟風險，爛尾會進一步增加后期處置難度和成本。
??彼時，能投水電集團對該項目違規開發行為提出了要求，鑒于能投·櫻花莊園項目在未經集團公司批準情況下進行投資開發，項目投資審批資料未達到集團公司投資審批決策要求，集團公司對該項目投資開發方案不再進行投資決策審批。為盡量減少損失，原則同意繼續推進能投·櫻花莊園項目。
??“能投·櫻花莊園當時工程量已經接近8成，只能寄希望于完工之后快速去化，但是目前看來基本無望了，項目3.5億元的成本，只賣了2000余萬元，甚至無法覆蓋管理成本，加上持續遞增的借款利息，巨額虧損在所難免?！彼拇ㄊ∧撤▌兆稍児矩撠熑烁嬖V記者。
??“根據能投集團和能投水電集團的調查報告，截至2018年6月，金麓置業除經營能投·櫻花莊園和龍東路ppp項目外無其他收入來源，賬面列支的管理成本2992萬元，資金利息4662萬元，在這種經營狀況下審計結果僅虧損137.51萬元，我質疑這個結果?！标惲帘f。
??鑒于此，中房報記者12月30日先后撥打巴中國資運營集團、巴運集團以及金麓置業詢問能投·櫻花莊園項目情況及財務狀況，截至發稿未獲回復。
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