??主持人：非常高興擔當第69期中國人居會客廳對話主持人，我是中國房地產研究會副會長兼人居環境委員會主任委員王涌彬。參與今天對話的嘉賓有：中國房地產研究會人居環境委員會專家組組長開彥、當代置業（中國）有限公司執行董事兼首席技術官陳音、德國可持續建筑委(DGNB)國際部董事，洲聯集團五合國際副總盧求、中國房地產研究會人居環境委員會秘書長朱彩清、北京綠色建筑產業聯盟執行主席陸澤榮、北京中外建建筑設計有限公司景觀設計所所長李連龍。今天會客廳的對話主題是：中國地產國際化策略——中加綠色城市與住區比較。

??首先有請開總談談，我希望您從綠色住區的住區中跳出來，請您談談中國地產國際化策略應該往哪個方面走？

??開  彥：綠色住區編制的起點比較高，是朝著世界水平編制《綠色住區標準》。美國自然資源保護委員會、美國綠色建筑委員會共同參加了我們的標準編制工作，因此，《綠色住區標準》是朝著國際化水準來做的。在施行過程當中可能有一些超前，但是我認為這個標準所描繪的這些是跟國際接軌，跟國際水準一樣的。

??目前綠色建筑推廣有些問題：第一，目前的綠色建筑標準是自上而下來貫徹，政府牽頭動員開發商來做這個事情，開發商很被動，住戶也不知道綠色建筑對他有什么好處。而美國的綠色建筑恰恰相反，美國的綠色建筑從基層做起，把好處告訴居民和開發商，做這個東西將來有收益，對國家也有好處。

??第二，我們國家的綠色建筑目前是數技術，做的多就是好樣的，這種數技術不是綠色建筑的原則方法。綠色建筑的原則方法是用簡單易行的技術去做，不是用高級材料、高級投資去做。當然技術也要，不可能脫離技術，技術是輔助手段。我們這一點跟國際接軌還有差距，需要努力去實現。

??第三，我們現在做的東西都比較浮夸，做面子上的事情，真正落實到實戰內容的不夠。今天提出綠色住區最根本的東西，就是通過硬件建設來表達對“人的需求”、“對人的關懷”，為人們創造一個幸福生活作為我們的主題，作為綠色住區所奮斗的目標，這個領域是跟國際接軌的。

??成本降下來了，舒適度提高了，居民真正得到實惠了，這都是我們需要思考的！

??王涌彬：開總談到兩個方面的問題：第一，《綠色住區標準》本身就是按照國際化標準來做的，美國LEED標準我們編了一本書——《中美綠色建筑評估標準比較研究》；第二，像當代置業這樣的企業太少，大部分企業還是以概念為主。

??下面有請當代陳總，談談當代深綠之后還有什么想法？

??陳  音：中國經濟發展了以后，一些開發商也跟中國很多的企業家一樣，自信心變得很強，覺得中國的房地產能夠參與國際的競爭。當代雖然在美國，在加拿大做了若干個項目，但是當代非常明確，“我們去國際化目的不是國際化而國際化”，首先是去學習，學習發達國家的理念和先進經驗，把好的東西引進到國內。

??發展中國家這種所謂的后發優勢，彎道超車說起來容易，其實更多的時候還是需要腳踏實地一步一步去做。中國的建筑技術，設計開發理念和先進國家相比仍然有很大差距。很多事情不僅僅是經濟上的問題，房地產是帶有很強的金融性質和服務業性質的一個行業，更多地是整合社會上的資源，來建設適合社會需要的項目。

??中國并不是沒有任何經驗參與國際化競爭，像當代在溫哥華建設的項目，溫哥華被世界一些行業包括聯合國人居署評為全世界最宜居的城市。幾年前評價溫哥華作為世界最宜居城市的時候，走了和北美不一樣的城市發展之路，就是“集約化、高密度發展的城市道路”，它更注重有效利用城市資源，高密度發展城市建設。這樣的城市亞洲國家有非常豐富的經驗，比較典型的城市像香港，是世界最著名的現代化城市之一，但統計數據讓很多人吃驚，香港的人均能耗遠遠低于很多其他國際大都市。它的氣候是熱帶氣候，說明香港由于高密度發展城市，資源和能源利用效率做的非常高，公共交通系統非常發達，能提供非常高質量的城市生活。這樣的經驗能在未來的城市發展中提供借鑒作用。

??中國地產國際化的策略，或者中加綠色城市與住區的比較當代沒有太多的研究，當代的心態非常明確，我們學習先進國家的發展經驗，不僅是技術的經驗，還包括產業化的經驗。當代在休士頓建設的項目非常明確，就是學習發達國家商業化養老的開發模式，包括它的服務，包括養老住區的建設，我們希望把好的經驗經過整合以后引入到國內，在國內商業化高端養老方面有所布局。中國老齡化到來的速度會超出很多人的意料，老齡化的速度非常快。

??當代參與國際化頭腦很清晰，公司有整體的部署。比如說整個公司的資源比例分配，多少放在國內，多少放在國外，都有統一安排。我們的重點還是參與中國的建設，中國的房地產不管是黃金時代還是白銀時代，仍然是一個非常好的發展時代，還有很長的路可以走。

??王涌彬：謝謝陳總。當代在綠色建筑這方面是領頭羊，以后在綠色住區方面你們也是領頭羊。

??下面有請盧總，盧總本人就是非常國際化的。您幫我們介紹一下，歐洲綠色發展的一些趨勢。

??盧  求：德國綠色建筑做的是可持續建筑，他們認為綠色建筑這個概念不足以涵蓋他們整體的思路。可持續發展包括環境上、經濟上、社會人文各個方面。在中國什么東西都是“差不多”，不追求認真；但是德國非常講究“認真”，德國可持續建筑標準的核心是“質量保證體系”，不是一個單向技術的評估標準，而是綜合的質量保證體系。因為最終以“人”為出發點，我們做大量的建設活動都是為了“人”而服務。所以德國的標準都是性能化衡量的標準，不衡量用什么樣的技術，而是最終要達到什么樣的效果。

??城市大量的人口聚集在城市，城市的環境壓力非常大。所以要滿足適當的舒適度，用最簡單、耐久、實用的方法，來獲得共有的公平空間。作為當代來講，開發非常高端，在行業內也非常領先。在業內有不同的聲音，我比較支持和贊同當代的這種方式。因為社會發展多元化，有高、中、低檔不同的客戶需求，我們無論做高端的產品，或者是基本產品的開發，理念和原則應該是一樣的，就是要把產品做好，把質量做好，不同成本構成的基礎上做到最極致。

??中國房地產經過了高速發展之后進入白銀時代，某種程度上來講是一件好事，逼著大家來做產品設計和產品精細化開發，為消費者提供一個增值服務，這才是最核心的！

??王涌彬：德國人注重結果，過程是一方面，結果最重要。

??下面有請陸總，不管是多綠的綠色建筑，沒有相應的產業支撐，綠色建筑也停留在概念上面。請您給我們介紹一下開發企業如何看待綠色建筑？

??陸澤榮：如果單單靠技術來做綠色建筑不太現實，綠色建筑跟綠色建材有很大的關系。現在中國生產的建筑材料，各個生產企業也花了很大的投入，投入進來以后，在推廣階段，很多建筑物的使用不太愿意馬上就去接受。為什么呢？首先在當地住建部名錄上看有沒有它的名字，要是沒有這個東西不能用了。

??第二，在設計規劃方面，我們和國外相比，有一個人性需求的問題沒有完全滿足，中國的房地產把它作為一種商品在運作。國外的房地產是根據人性的需求來處理的。像當代在國外做了一些項目，我覺得充分能滿足人性需求特別重要。綠色建筑首先是要適宜居住的；二是節能的；三是環保的；四是建筑是可持續發展的；五是低碳排放的建筑，我認為達到這些就達到了高品質建設。

??我們現在做綠色建筑標準，拿一些指數去評價建筑，我覺得有一些形式主義。怎么把文化放進去，把人的需求放進去，這是需要考慮的。

??第三，小區商業設施和娛樂設施能滿足小區居住者生活的方便性。上次我們帶了一個團隊參觀當代MOMA，他們回去以后對這個項目評價很高，充分體現了人性的需求，這個項目注定會被評為一個最受歡迎的項目。

??王涌彬：我現在在想中國制造2025，我們以前的建筑行業非常粗糙，不管是材料、設備、施工，都是這樣。現在我們的產品還是毛坯房居多，這種情況下，不管是開發企業還是設備制造企業，包括綠色建筑相關的企業，都面臨一個共同的話題，就是怎么提升品質？這是大家共同要做的。

??下面有請李總，您是做風景園林的，從您的角度談談對綠色住區的開發和理解。

??李連龍：跟大家匯報兩個部分：第一，今年4月份去加拿大考察綠色住區我的一些收獲；第二，我是技術人員，專門做園林景觀設計，在工作當中我的一些感想和應用。

??第一，4月份人居委組織去加拿大考察，我有幸參加。團不大，但是接待規格很高，UBC前省長、高貴林政府部門、UBC一些合作中心，還有一些大學教授我們一塊兒交流，規格非常高；第二，內容很豐富，從住區、校園，到當地的園林，公園等等，收獲感觸也很大。我覺得他們比我們有很多先進之處，有很多值得我們學習的地方。比如說在溫哥華看奧林匹克社區，那個地方的屋頂綠化，節能、節水、節材，社區的環保理念，我們現在還有很多沒做到，這是值得我們學習的！

??第二，結合我的工作講一下《綠色住區標準》對我的影響。今天是我第三次學習《綠色住區標準》，第一次是王會長在天津講了一次，第二次是我自己學習了一次，第三次就是今天聽開總講了一次，覺得不解渴，雖然是一本薄薄的小冊子，但是里面技術含量很大。希望能給我們多講一些，對業內有很強的指導作用。

??我干了20多年的園林景觀設計，現在學習了綠色住區，把《綠色住區標準》的一些理念融入到我的工作當中。上周五我參加了南京的一個招投標，其中一個重要環節就是技術創新。我把我學到的綠色住區的皮毛應用了一下，第一，引入綠色校園，歸結起來就是宜人、環保、方便；第二，引入綠道理念，現在中國做了一些，加拿大已經做了一、二十年；第三，引入了行人、自行車、汽車的這種很和諧的交通系統，很便捷，尤其更適宜學生。我們有幸中標了，《綠色住區標準》對我們專業上是一個極大的促進。

??王涌彬：我們在《綠色住區標準》編制的過程中，對產業新區、產業園區、包括校園等等，都有一些借鑒和指導作用。確實《綠色住區標準》從你這個角度去應用，能取得一些效果。

??下面有請朱秘書長，朱秘書長在推廣《綠色住區標準》方面不遺余力，有很多感觸。

??朱彩清：我去過的國家不多，2005年我去過一次美國，到了美國以后感覺別人的東西都特別好、特別棒。2006年我去過一次日本，日本的集合住宅，精細化設計做的特別好。今年5月份我們組織了一期加拿大人居考察，當代集團安排了加拿大的公務考察。

??從2003年到2009年，我們做綠色住區研究的同時，在全國做了100個住區試點。在做這100個試點的過程中，房地產快速發展的這10年，每個開發商的心態都非常浮，我覺得綠色住區建設要沉下心來做。前10年畫一張圖紙就能賣掉房子，誰去深究這東西。當代集團前10年經歷了孤獨，從淺綠到深綠的歷程。

??在我們審查的100個項目當中，遇到特別無奈的事情，我們在安徽的一個審查會上，給設計公司和企業講的時候，有設計公司立刻反駁說，開發公司給我的設計費就是做這樣的設計，做綠色設計是要加錢的，我覺得很無奈，大家的理念上跟國外差距還是比較大。大家把綠色住區想的，做的非常功利，綠色住區有補貼我就做。如果說當代張總也跟著去賣地掙錢，就沒有今天小企業紛紛倒下，他逆勢上揚，笑的這么燦爛。

??綠色住區的做法，有政策我們大力去做，沒有政策我們沉下心去做，終究有好的回報！

??王涌彬：大家都說完了。我還有一個感受，不管是中國地產國際化，還是中加綠色城市與住區比較方面，我覺得有幾個層次的工作要做：首先是城市層面的工作，城市層面包括規劃設計方面，也包括政府作為方面。城市層面政府要做的工作非常多，而且也有很多能做的。舉個小例子，我現在住在昌平，地鐵昌平線修通了好幾年，但是大家每天早上在外面排隊要排500米才能進去。地鐵下面的環境非常糟糕，斷頭路、垃圾堆、車亂停、小攤小販，到處貼的都是廣告。地鐵站周邊全部變成了小面積公寓，都是小產權，所以我覺得政府在這個層面有文章可做。不僅僅是企業要擔當，政府在綠色發展方面也要擔當，這是我的第一個體會。

??第二，社區層面。現在開發商開發完項目，就把項目就交給物業公司，開發商基本上撤出去了。這個過程當中開發商跟社會銜接的比較少，開發的產品并沒有直接交給客戶，房子賣了以后由另外一撥人去管。其實社區里面現在要發揮作用的地方非常多，在軟性的管理層面，社區的管理和服務層面，有非常多的工作可以做，而這個工作其實就是商機。現在無論是O2O，或者社區互聯網，像民生銀行、平安銀行全部都在打社區概念。為什么他們都盯著社區？因為這里面有商機。在這個大背景下，怎么把我們的工作和社區結合起來？我覺得這個比綠色建筑還要重要，因為這里面是延續，不可能再一塊一塊地去開發。像三、四線城市都在縮減土地用地規模，現有地方都很蕭條了。

??發展理念在變化，所以社區層面的這些工作我們可以延續，那才是真正的全周期！