??11月18日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合作建房委員會(huì)主辦的“創(chuàng)新合作建房，筑夢(mèng)住有所居——2021合作建房行業(yè)發(fā)展論壇”在廣西南寧成功舉辦。論壇旨在交流合作建房行業(yè)在廣西的實(shí)踐與發(fā)展，探討在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)型升級(jí)中，合作建房在保障住有所居所能發(fā)揮的積極作用。同時(shí)也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合作建房委員會(huì)的延伸管理機(jī)構(gòu)——廣西運(yùn)營(yíng)管理中心正式揭牌。

▲2021合作建房行業(yè)發(fā)展論壇

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王惠敏在致辭中表示，四川、河北、湖南等合作建房的成功案例，為合作建房的發(fā)展提供了更多可能性，也為中小型房企轉(zhuǎn)型擴(kuò)展了一條通道。他認(rèn)為，城市合作建房是住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要組成部門，包括南寧在內(nèi)的很多城市合作建房發(fā)展比較早，規(guī)模比較大，積累了許多經(jīng)驗(yàn)，很多開(kāi)展合作建房業(yè)務(wù)的企業(yè)也希望為城市中低收入人群特別是新市民和青年人提供負(fù)擔(dān)得起的居所。

??廣西運(yùn)營(yíng)管理中心成立推動(dòng)廣西合作建房走向規(guī)范發(fā)展

??在本次論壇上，合作建房委員會(huì)廣西壯族自治區(qū)運(yùn)營(yíng)管理中心正式成立，作為委員會(huì)延伸管理的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)在自治區(qū)內(nèi)發(fā)展、聯(lián)絡(luò)委員會(huì)會(huì)員單位，對(duì)區(qū)內(nèi)合作建房機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目實(shí)施行業(yè)自律管理，推動(dòng)區(qū)內(nèi)合作建房行業(yè)的健康發(fā)展。

▲合作建房委員會(huì)廣西壯族自治區(qū)運(yùn)營(yíng)管理中心正式成立

??王惠敏表示，由于合作建房在實(shí)際項(xiàng)目中操作流程各異，實(shí)踐中可能會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題，合作建房廣西運(yùn)營(yíng)管理中心作為中國(guó)房協(xié)合作建房委員會(huì)的延伸機(jī)構(gòu)，它的成立也標(biāo)志著廣西合作建房在中國(guó)房協(xié)、廣西房協(xié)和自治區(qū)各級(jí)政府的支持下走向正軌。

??廣西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)李景新表示，截至2020年12月底，南寧市市轄區(qū)常住人口約為529萬(wàn)，其中流動(dòng)人口為244萬(wàn)，流動(dòng)人口中大部分為新市民。未來(lái)城市發(fā)展要重點(diǎn)解決新市民和青年人的住房問(wèn)題，當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)和允許單位的自有土地和村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房供給市場(chǎng)。南寧作為廣西的首府，未來(lái)會(huì)統(tǒng)籌更多資源進(jìn)入保障性租賃住房，需要更多的社會(huì)資本、政府資源、等通過(guò)合作建房的發(fā)展模式去盤活這部分資源。

▲廣西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)李景新

??廣西運(yùn)營(yíng)管理中心副主任曾燦亮表示，當(dāng)前南寧市場(chǎng)中存在部分以合作建房之名進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，首先對(duì)南寧的土地市場(chǎng)造成了一定的沖擊，影響了財(cái)政收入。第二，違規(guī)的項(xiàng)目存在無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收或者爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買人的利益無(wú)法保障。第三，施工質(zhì)量參差不齊，在缺乏有效監(jiān)管的背景下，可能存在無(wú)法預(yù)知的安全隱患。

??他進(jìn)一步表示，成立后的廣西運(yùn)營(yíng)管理中心將積極的為自治區(qū)域內(nèi)所有愿意依法依規(guī)的合作建房企業(yè)、合作建房參與者以及供應(yīng)鏈等上下游企業(yè)提供力所能及的支持和服務(wù)，希望多方能夠同心同行，攜手共進(jìn)，共同推動(dòng)合作建房在廣西依法合規(guī)發(fā)展。

▲廣西運(yùn)營(yíng)管理中心副主任曾燦亮

??探索合作建房成功發(fā)展新模式助力廣西城更新與鄉(xiāng)村振興

??近期，河北承德、湖南張家界等地在政策的指引下，先后成功落地了多個(gè)合作建房項(xiàng)目，那么如何將既有試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)引入更多城市和鄉(xiāng)村，也是合作建房委員會(huì)的重要工作之一，論壇邀請(qǐng)了在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、城鄉(xiāng)合作建房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及合作建房金融支持等方面有著成功探索經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)代表分享。

??“現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)和盤活資源有三個(gè)怕：農(nóng)民怕業(yè)主跑路，業(yè)主怕農(nóng)民難纏，政府怕無(wú)限兜底。”成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所德陽(yáng)所總經(jīng)理姜華表示，德陽(yáng)推出的盤活農(nóng)村閑置集體資產(chǎn)項(xiàng)目的“三書(shū)模式”，解決了在農(nóng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的法律及糾紛風(fēng)險(xiǎn)，并且通過(guò)發(fā)放“交易鑒證書(shū)”解決了農(nóng)村資源流轉(zhuǎn)過(guò)程中的金融信用問(wèn)題，也為合作建房在鄉(xiāng)村的發(fā)展提供了有效的制度和交易保障。

▲成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所德陽(yáng)所總經(jīng)理姜華

??中國(guó)鄉(xiāng)建院院長(zhǎng)彭濤表示，統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)目前大約有54萬(wàn)個(gè)行政村之中閑置的農(nóng)宅超過(guò)7000萬(wàn)套，加上閑置宅基地、建設(shè)用地估價(jià)約為20萬(wàn)億，根據(jù)城市發(fā)展的邏輯，在鄉(xiāng)村發(fā)展中，將農(nóng)村閑置資產(chǎn)盤活的總價(jià)值大約有200萬(wàn)億。當(dāng)前鄉(xiāng)村發(fā)展的主要收益其實(shí)還是鄉(xiāng)村旅游，但是鄉(xiāng)村旅游只是消費(fèi)收益并沒(méi)有提升資產(chǎn)溢價(jià)的收益，所以未來(lái)合作建房在鄉(xiāng)村的發(fā)展空間非常大。

??他認(rèn)為鄉(xiāng)村發(fā)展合作建房的參與者第一類是市民下鄉(xiāng)，第二類是以縣域?yàn)橹行牡男滦统擎?zhèn)化中進(jìn)不了大城市但是又回不了農(nóng)村的年輕一代的90后。為此鄉(xiāng)建院創(chuàng)建了一社四部體系來(lái)整合資源，一社是集體經(jīng)濟(jì)股份合作社。四個(gè)部門是土地合作部、房宅合作部、購(gòu)銷合作部和信用合作部，通過(guò)資源量化、非地活化等步驟實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的一次定價(jià)、二次定價(jià)并與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所合作，實(shí)現(xiàn)合作建房的順利流轉(zhuǎn)。

▲中國(guó)鄉(xiāng)建院院長(zhǎng)彭濤

??中合建浙江公司副總經(jīng)理劉剛表示，合作建房是一種互利共享的模式，能實(shí)現(xiàn)合作建房參與人、項(xiàng)目土地方、咨詢服務(wù)方、政府社會(huì)等主體的多方共贏。為合作建房參與人省去高額的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、營(yíng)銷費(fèi)、資金利息、不必要配套、期間費(fèi)用等方面成本，也能為政府解決土地去化問(wèn)題，例如一、二線大城市難以去化的商辦地塊，三四五線城市的部分居住用地。

??此外，他表示通過(guò)合作建房能有效解決房產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾等風(fēng)險(xiǎn)，首先，合作建房的模式，客戶渠道首先明確，形成了資金從投入到回籠的閉環(huán)，不存在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售回款問(wèn)題。其次，合作建房模式下，資金進(jìn)入合作建房的監(jiān)管賬戶，做到項(xiàng)目專款專用，資金閉環(huán)管理，不會(huì)存在資金被挪用的情況，可以有效避免房產(chǎn)項(xiàng)目爛尾。

??睿中資本總經(jīng)理劉泰辛表示，合作建房金融架構(gòu)模型中核心的監(jiān)管銀行是中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，是全國(guó)唯一的一家具備住房?jī)?chǔ)蓄、商業(yè)按揭和公積金三種住房融資模式的商業(yè)銀行。一直以來(lái)中德銀行都明確的支持合作建房，可以提供個(gè)人的建造貸款的支持。合作建房的項(xiàng)目當(dāng)中，四證齊全之后，合作建房參與人可以向中德銀行申請(qǐng)發(fā)放低至3.3%建造住房貸款。

??她同時(shí)介紹，合作建房的金融架構(gòu)是去杠桿化的，資金周轉(zhuǎn)較快。合作建房的模式將傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)的以產(chǎn)定銷轉(zhuǎn)變?yōu)橐凿N定產(chǎn)，大大節(jié)省了項(xiàng)目周期和回款周期，減輕了合作建房開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的壓力。