??合作建房在分房和退出時面臨兩種情況，一種是購房型的合作建房，另外一種是租房型的合作建房。

??購房型的合作建房，在現行的法律法規和政策監管體系下，合作建房與商品房在五證取得后基本一致，那就是轉簽與網簽，其中可能會涉及到購買資格，產品多戶爭搶的問題。如果客戶能夠獲得心儀的房子，就是分房型退出；如果不能夠獲得心儀的房子而退出，合作建房的金融機構或者項目公司給予本金加利息返還，就是貨幣型退出。

??租房型的合作建房，基于城鎮國有建設用地新建或舊城改造的長租公寓以及基于集體建設用地新建的長租公寓、共有產權房等，實質上就是以租賃的形式代替產權的獲取，不存在購買資格的問題，并且能夠以房租的形式代替按揭，且國家對于長租公寓的補貼政策也在逐漸完善，所以長租公寓也是合作建房主要的一個發展方向。客戶獲得心儀房產的租賃權，不允許業主輕易改變，更不允許出現驅趕租戶的情況，新的《民法典》也從法理上給予了支持，租金或者戶型的調整均可以協商溝通完成，退出方式也就更加靈活。

??在退出后還包括社區運營，雖然從項目角度來看，金融方案、建設施工等均已經完成，但是社區運營才剛剛開始，無論是物業接管還是業主自治，都要有社區治理的先進理念和充分的法律依據來支撐，推薦舒可心老師的《業主自治手冊》，有關社區運營、治理的大部分問題，都可在書中找到答案。

??購房型成功分房退出有四個關鍵節點：

??1、初期簽訂合作建房的協議，就應該明確退出的方式可能會有多種情況，要讓參與者明確了解自己的權利和義務，也為后面的順利分房排除隱患；

??2、分房的順序，遵循公平公正的理念，可以設定分房積分制度，在簽訂了初期協定后，積分制度隨即生效，同時也為參與者積極參與產品定型、準業委會的規章制度建設，社群建設，各種社會資源的導入打下基礎，更好的為社區做出貢獻；

??3、在分房的時刻，按照積分多少進行順序選房，積分相同，所選產品又一致的情況下，可以考慮公開競價的模式，將超出產品價格的資金一部分用于競價失敗者的補償（前期貢獻的補償直接在房價中進行體現），一部分作為未來社區運營的經費，使得社區更加和諧；

??4、對于競價失敗者可以繼續與下一積分層級的客戶共同選房，遇到有爭議的時候繼續重復上一步的步驟，直至選到滿意的房子，并簽署分房協定退出。

??購房型貨幣退出的模式建議是對于最終沒有選上心儀房子的客戶，采用貨幣退出的方式解決。

??1、那些參與程度弱，積分比較低的情況，退出的模式就是項目公司或者金融機構以本金+利息返還的形式退出；

??2、參與程度高，積分較高，在競價環節失敗的情況，推出的模式就是項目公司或者金融機構以本金+利息返還，再加上每次競價的（最高房價-基準房價）*N%（補償比例）*競價次數的結果，兩者之和即為貨幣退出的結果。

??最后，租房型分房退出有六個關鍵節點：

??1、初期簽訂合作建房的協議，就應該明確退出的方式可能會有多種情況，要讓參與者明確了解自己的權利和義務，也為后面的順利分房排除隱患；

??2、分房的順序，遵循公平公正的理念，可以設定分房積分制度，在簽訂了初期協議后，積分制度生效，同時也為參與者積極參與產品定型、準業委會的規章制度建設，社群建設，各種社會資源的導入打下基礎，更好的為社區做出貢獻；

??3、在分房的時刻，按照積分多少進行順序選房，積分相同，所選產品又一致的情況下，可以考慮公開租金競價的模式，將超出產品租賃價格的租金一部分用于競價失敗者的每月租金補償（前期貢獻的補償直接在房價中進行體現），一部分作為未來社區運營的月度經費，使得社區更加和諧；

??4、對于競價失敗者可以繼續與下一積分層級的客戶共同選房，遇到有爭議的時候繼續重復上一步的步驟，直至選到滿意的房子，并簽署租房協定退出；

??5、對同等質量的生活來說，租房的自由度要遠遠超過購房的自由度，所以一般租房型退出不存在貨幣退出，極端的情況是0租金入住（租金被競價勝利者的溢出部分攤平）；

??6、在運營階段，每年要有一次到兩次的再租賃，當0租金租賃者選到合適房子，則恢復租金水平，之前的溢價部分再用做社區運營，如果為了貪小便宜而不選房，則0租金在有限選房次數內失效。

??在分房和退出的環節，除了分房有貨幣性退出以外，租房基本上是分房型退出，分房型退出以外還有零租金租戶，零租金租戶也需要考慮和其他有償租用的客戶進行平衡，在平衡過程中一定還有一些利益的不清晰或交叉的部分，最后一定要通過完善的法律法規進行補齊。

??綜合來看，首先，分房成功與否，一定不是在分房那一刻決定的，而是游戲一開始的時候就要制定好游戲規則。

??其次，積分排名制度很重要，是衡量一個合作建房項目成功與否的關鍵點，合作建房是基于合作，一定是大家利益相對趨同或是一致的情況下才能夠合作，否則在分房中“打架”，那就不是合作而是分道揚鑣了。

??第三，絕對公平公正對每一個人來講是不存在的，在過程中盡量做到相對公平公正。

??最重要的一點，要時刻確定好法律邊界，以及與公證機關對接有效，做到有理有據有節。