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??中房網(wǎng)訊 12月28日，在樂居財(cái)經(jīng)主辦的“奮發(fā)前行”2022（第六屆）中國(guó)地產(chǎn)新時(shí)代盛典上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示，2022年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上不同尋常的一年，是房地產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)最艱難的一年。這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)、下行幅度之深，歷史上前所未有。對(duì)于即將來臨的2023年，我們?nèi)孕鑸?jiān)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)的自信，也需要反思房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 馮俊

??馮俊指出，當(dāng)下需要做的，一方面是化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，修復(fù)市場(chǎng)主體信心；另一方面，可能更重要的，是痛定思痛，汲取教訓(xùn)，改變發(fā)展模式。

??首先是要尊重規(guī)則。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，究其原因，是不少房地產(chǎn)企業(yè)無視國(guó)家的政策，無視正常的交易規(guī)則。在盲目擴(kuò)張中，違反金融規(guī)則的行為層出不窮，甚至把利用金融規(guī)則邊緣性缺陷的行為看成了企業(yè)家的“創(chuàng)新”。比如，房企購(gòu)買土地“創(chuàng)新”的“前融”、集團(tuán)型房企任意抽調(diào)地區(qū)公司或項(xiàng)目公司的預(yù)售資金、利用市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位拖欠上游企業(yè)的應(yīng)付款項(xiàng)或者強(qiáng)迫交易對(duì)象接受難以兌付的商票等。

??從2008年到這次深度調(diào)整前，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率不斷上升，即使在去杠桿的政策實(shí)施期間，負(fù)債率也在不斷上升。從本質(zhì)上說，這次深度調(diào)整，是長(zhǎng)期積累的違反規(guī)則的必然結(jié)果。

??房地產(chǎn)企業(yè)敢于高負(fù)債，建立在兩個(gè)假設(shè)的基礎(chǔ)上，即房?jī)r(jià)不斷快速上漲、銷售是流暢的，房?jī)r(jià)上漲可以覆蓋資金成本、現(xiàn)金流是充足的。前些年，一俊遮百丑，把房企內(nèi)在的缺陷掩蓋起來，大家都津津樂道擴(kuò)張有方。但當(dāng)這兩個(gè)假設(shè)不再成立，丑態(tài)就充分暴露出來。尤其在需求不足、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)交互作用下，信心受挫，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度負(fù)增長(zhǎng)難以避免。

??因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，要把尊重規(guī)則放在首要位置。要堅(jiān)持創(chuàng)新，但創(chuàng)新絕不是不顧規(guī)則。破壞規(guī)則，害己害人。

??其次是要敬畏市場(chǎng)。

??經(jīng)過二十多年的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，總體上我們告別了住房大規(guī)模短缺的時(shí)代。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)的思維還是停留在前些年對(duì)供需矛盾的判斷上，一些企業(yè)盲目地以以前的供需狀況推演生產(chǎn)安排。供需平衡，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一條鐵定原理。背離需求的生產(chǎn)一定會(huì)自食其果。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，供應(yīng)與需求失衡是重要的內(nèi)在因素。

??在新的發(fā)展階段，有幾個(gè)趨勢(shì)性的問題是需要我們認(rèn)真思考和順勢(shì)而為的。一是住房的供需可能會(huì)在縮小一定規(guī)模的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)新的平衡；二是人口凈流入和凈流出的不同區(qū)域會(huì)出現(xiàn)不同的供需平衡的特征；三是住房需求特征發(fā)生趨勢(shì)性變化，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房數(shù)量上的追求逐漸會(huì)演進(jìn)到對(duì)質(zhì)量的追求。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出矛盾是有效需求不足，主要原因是經(jīng)濟(jì)下行的壓力和收入預(yù)期的下探。影響需求的基本因素，正在發(fā)生趨勢(shì)性的逆轉(zhuǎn)。真實(shí)的需求并不因疫情而消失，被暫時(shí)抑制的需求一定會(huì)恢復(fù)。

??最后是要穩(wěn)健發(fā)展。

??通過這次深度調(diào)整，必須反思房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式存在的問題。

??第一，還是要降杠桿，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在對(duì)市場(chǎng)需求準(zhǔn)確判斷的基礎(chǔ)上，戰(zhàn)略上保持樂觀，戰(zhàn)術(shù)上保持審慎，應(yīng)該把有效防范風(fēng)險(xiǎn)作為企業(yè)發(fā)展謀略的基點(diǎn)，切實(shí)降杠桿，改善資本結(jié)構(gòu)，改善融資結(jié)構(gòu)。切忌把紓困當(dāng)作慫恿。

??第二，要提高人的素質(zhì)。企業(yè)興盛、企業(yè)衰落，說到底都是人的問題。好的企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，預(yù)見波動(dòng)，預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，改善經(jīng)營(yíng)策略；要善于識(shí)別和防范風(fēng)險(xiǎn)，要善于認(rèn)識(shí)和適應(yīng)新技術(shù)發(fā)展；不能是只會(huì)算經(jīng)濟(jì)賬的算盤，而應(yīng)該是智慧的集成者。

??第三，要改善企業(yè)治理。這一段時(shí)間出現(xiàn)的企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，充分暴露了企業(yè)治理機(jī)制的缺陷。如果企業(yè)的實(shí)控人能夠理智一點(diǎn)，職業(yè)經(jīng)理人能夠多點(diǎn)逆耳忠言，“三會(huì)”制度能夠有效落實(shí)，集團(tuán)公司與子公司的關(guān)系更加規(guī)范，出險(xiǎn)的概率就可能低一些，風(fēng)險(xiǎn)也不至于釀成危機(jī)。