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??9月以來，香港內房股全線暴漲，截至9月8日，內房股指數九月首周漲幅高達17.38%，融創中國、中國恒大、世茂集團等涉債務問題房企低位至高位超過100%，境外投資者大舉做多問題房企，標志著行業極度悲觀預期正在結束。

??值得關注的是，問題房企的股價表現，與債權債務的誠信度息息相關，拒絕躺平的公司，獲得了更好的資本市場認可。??

??誠信暗線??

??9月4日，受周末“認房不認貸”消息刺激，香港內房股大幅上漲，但A股市場高開低走，相關地產公司漲幅有限。

??然而，以融創中國為代表，涉債務問題的房企，自此開始了暴力拉升之路。9月4日，融創中國上漲34.04%；9月5日，再度上漲25.4%；9月6日，融創漲幅升至68.35%，報收2.66港元，較三天前的收盤價0.94港元，漲幅高達182%。

??與融創中國相似，中國恒大、世茂集團近三日漲幅也超過100%。

??上坤地產、正榮地產、融信中國、龍光集團、佳兆業集團等涉債務問題房企，漲幅均在20%以上。

??債券市場上，融創公司債券同步出現大漲，H1融創01漲幅高達200.47%，不過成交金額僅有133萬元。

??但股債雙雙上漲表明，房地產政策環境的全面改善，已經逆轉了投資者信心。激進的投資人，已愿意下注問題房企困境反轉。

??9月7日，內房股表現分化。部分涉債務危機的內房股繼續保持強勢，但一些上市房企則明顯掉隊。

??如果將坊間對問題地產公司債權債務的誠信評價相聯系，很容易發現，那些在涉及債務問題上，誠信度較高的公司，獲得了更好的股價表現。而那些試圖躺平的公司，股價表現在情緒化跟隨上漲后，最終勢必回落。

??顯然，用真金白銀票的資本市場，愿意給予誠信房企更高的股價預期，而那些在債權債務問題上缺乏誠信的問題房企，最終將歸于沉寂。

??否極泰來??

??股債暴漲的市場表現，是房地產業走出至暗時刻的明確信號。

??今年以來，房地產銷售端數據持續下行，資本市場上對地產股、地產債風聲鶴唳，公司基本面一有風吹草動，往往引發投資者的非理性拋售。考慮到估值的周期擾動，僅從價格表現來看，結合港股在內，目前地產股股價中位數，已處歷史最低價格區間。

??當下隨著地產股與房企債券的聯動上漲，投資的悲觀預期已經扭轉。這其中，樓市政策環境全面向好功不可沒。事實上，近期樓市的重大利好，正以高密度的方式鋪開。

??8月中旬，住建部、央行、金融管理總局發布了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》；8月31日，央行發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》以及《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，含金量十足，對減輕購房人的還貸負擔具有積極影響；9月1日，上海等四個一線城市均全面放開“認房不認貸”。

??顯而易見，這些政策顯著利好樓市，全面改善相關各方對樓市前景與相關房企的業績預期。??

??隱患仍在??

??值得注意的是，與問題房企的暴漲相比，藍籌房企的表現，則中庸得多。

??以萬科H股和萬科A股為代表，藍籌房企只出現了小幅上漲。這意味著，投資者對行業的全面向好仍心存疑慮，在真金白銀的投票中，投資者最終選擇問題公司的投機性炒作。

??進一步而言，當前的地產股投資，仍屬于消息面驅動，后續的市場表現，仍取決于利好政策的持續性。

??地產股要真正實現反轉，其中影響最大的因素，仍在于銷售端數據，若銷售端數據能進一步回暖，地產股上漲將得到有效支撐，市場的下行通道將告終結，新的周期將會開啟。如果銷售數據未能同步向好，那市場投資者仍會將地產股視為政策性投機，一旦上漲力量衰竭，二級市場投者仍會傾向于拋售手中籌碼。

??不過，就投資機會而言，即使經過當前的暴漲，地產股距離高點仍有相當距離，短期內仍能期待市場進一步表現，投資者需要關注政策的延續性，以及外部環境的變量因素。