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??推進債務重組是當前不少房企在“保交付”之外的另一重要任務。

??今年上半年，融創(chuàng)、華夏幸福等房企債務重組均取得實質性進展，7月以來，不少房企化債再提速，包括恒大、融創(chuàng)、中南等多家房企均公布了債務重組新進展。

??7月26日晚間，恒大公布，其境外債務重組計劃相關表決會議將于8月22日和8月23日舉行；同日，來自資本市場的消息顯示，融創(chuàng)也擬在9月18日就債務重組計劃舉行表決會議，而香港法院將于10月5日就融創(chuàng)表決結果舉行批準聆訊，在此之前，于上月融創(chuàng)的重組協(xié)議已獲得持有未償還債務總額約87%的債權人支持。

??7月24日，中南建設也公告表示，旗下美元債券JIAZHO 11.5 04/07/24的重組計劃已獲得48.6%的債權人支持。

??更早之前，中梁控股也宣布，已與38.5%債權人簽署重組支持協(xié)議。

??除此以外，合景泰富、龍光、旭輝、世茂等房企也在積極推進旗下債務重組相關事宜。多家房企在采訪時均表示，公司管理層正積極與債權人溝通協(xié)商，力爭盡快達成一致，未復牌房企也表示會按照港交所的復牌指引努力達成所需條件，促使公司經營回歸正軌。

??房企化債提速

??繼今年上半年融創(chuàng)、華夏幸福等債務重組獲得實質性進展之后，下半年房企債務化解繼續(xù)取得重要突破。

??進入7月以來，多家房企宣布其債務重組取得新進展。

??7月2日晚間，中國奧園披露境外債務重組的最新情況，已與境外若干優(yōu)先票據持有人組成的債權人小組就境外債務全面重組方案的主要條款達成協(xié)議，該部分債權人所持有的境外票據占未償還本金總額的約33.01%。

??根據重組方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進行置換，包括4只共計23億美元新債務工具、新發(fā)行合計14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，以及16億美元永續(xù)債。中國奧園稱，這是通過友好協(xié)商達到整體解決公司重大境外債務問題的一個重要里程碑。

??7月16日晚間，中梁控股發(fā)布公告稱，已與境外債權人小組成員簽署重組支持協(xié)議，債權人小組及已加入重組支持協(xié)議的現有票據若干持有人，總共約占現有票據未償還本金總額的38.5%。

??公告顯示，中梁控股此次提出的重組協(xié)議主要包括5筆債券合計約9.29億美元，分別是：2022年5月到期的8.5%優(yōu)先票據，于重組支持協(xié)議日期，未償還本金總額為1865.3萬美元；2022年7月到期的9.5%優(yōu)先票據，未償還本金總額為1257.4萬美元；2023年4月到期的12.0%優(yōu)先票據，未償還本金總額為2億美元；2023年4月到期的8.75%優(yōu)先票據，未償還本金總額為2.24億美元；2023年12月到期的9.75%優(yōu)先票據，未償還本金總額為4.74億美元。

??中梁控股給出的方案是，將現金支付未償還本金額1%的前期本金付款，而未償還本金額的99%將發(fā)行新優(yōu)先票據及新可換股債券組合，新優(yōu)先票據的總發(fā)行規(guī)模將加入相等于新優(yōu)先票據6%的額外本金額。

??中梁控股認為，整體解決方案的實施將減輕公司的境外債務壓力，提供足夠的財務靈活性，使集團能夠更好地管理其業(yè)務運營，并為所有利益相關者實現價值最大化。在公告中，中梁控股也表示，促進整體解決方案的成功實施需要廣泛的支持，懇請所有尚未加入重組支持協(xié)議而持有計劃債務的債權人盡快加入。

??此外，近期，中南建設旗下一筆美元債券重組也獲得了48.6%的債權人的支持，這一比例較截至2023年6月23日（即投資意向書首次公告之日）的37%有所增加。中南建設表示，目前已與債權人成功簽署了相關條款，這一成績凸顯了發(fā)行人和母公司擔保人推進重組的堅定決心。

??實際上，從2021年下半年來，房企債務違約現象接連出現，直至2022年，出險企業(yè)逐漸增多，行業(yè)債務問題更加凸顯。

??在一位A股上市房企證券部人士看來，出險房企與債權人的博弈一直在持續(xù)，但隨著暴雷企業(yè)增多，行業(yè)復蘇態(tài)勢趨弱，不少債權人的心態(tài)也發(fā)生了變化，加上去年下半年國家出臺了多重利好房企的政策，一些出險房企債務重組率先取得進展后，對后續(xù)出險房企化債都有積極的引導意義，所以可以看到，今年以來，房企化債明顯提速。

??“債權人有時候也處于弱勢，在當下這種環(huán)境下，除了配合房企債務重組，其實債權人也沒有更好的解決辦法。”一位民營房企品牌人士坦言，能夠跟債權人達成一致，對房企對整個行業(yè)肯定是有利的。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也表示，債務重組對于企業(yè)的經營和品牌影響等都具有積極作用，也釋放了企業(yè)復蘇的積極信號。

??回歸正常道阻且長

??雖然部分房企今年以來化債均取得實質進展，但也有業(yè)內觀點認為，即便大規(guī)模債券重組完成后，債券持有人的回收率前景仍不明朗。

??惠譽在7月27日發(fā)布的報告中表示，若房地產銷售不能持續(xù)復蘇，債務重組或許只能讓這些房企獲得短暫喘息。

??“這一輪房地產行業(yè)的違約事件激增主要是因為本輪房地產下行周期比以往都更嚴重更持久，這些因素限制了房企處置違約事件的可選方案，拖累了債券持有人的潛在回收率。”上述房企證券部人士認為，雖然已經有少數幾家房企將全部存量債券做了整體展期，期限2年至9年不等，但也正因為展期期限長、地產銷售復蘇前景不太樂觀，導致房企債券折現率較高。

??惠譽的報告顯示，截至2023年5月末，2021年第四季度以來發(fā)生資本市場債務違約的中資房企中，在境內和境外市場上完成債務重組（包括對本金或票息即將到期的每支債券的單獨債券交換或展期，以及對所有存續(xù)債券的整體重組）或取得重大進展的房企分別占74%和66%，仍有部分房企債務重組還未取得實質性進展，例如世茂集團自去年7月就開啟了境外債務重組計劃，但至今未有明確的方案公布。

??惠譽認為，資本市場債務規(guī)模較高的部分房企可能面臨與眾多債券持有人的冗長談判，而有些房企則因私募債的披露要求有限尚未公開其違約后狀態(tài)。

??在房企的債務重組方案中，對即將到期債券進行交換和展期成為多數房企選擇的主流方式。據不完全統(tǒng)計，從2021年四季度以來，已有26家房企通過在債券持有人會議上獲得所需投票對100多只境內債券的兌付完成了展期。

??但值得注意的是，由于市場持續(xù)疲弱，房企經營遲遲未恢復正常，這26家已有展期記錄的房企中有一半企業(yè)出現到期債務延期兌付的情況。

??例如6月24日，領地控股公告稱一筆已展期一年美元票據再次違約。目前，其正考慮整體解決方案。此前5月，合景泰富也有一筆16億美元債展期后再次違約，而融創(chuàng)、融信兩家企業(yè)旗下均有債券已經進行了三次展期。

??除了展期，債轉股以及增加增信措施也是房企在債務重組中的常用手段。

??“最終還是要靠銷售，如果銷售端持續(xù)疲弱，那么部分房企的償債能力將非常有限，房企要回歸到正規(guī)，依然是道阻且長。”上述證券部人士表示。

??當前，房企銷售端仍然承受壓力，未見明顯復蘇態(tài)勢。中指院數據顯示，今年上半年，百強房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅持續(xù)縮窄。其中，出險民營房企銷售額平均同比降幅達74.1%，在銷售端的恢復仍然需要時間。

??與此同時，克而瑞預計今年三季度房企還將迎來一波債務到期高峰。在此情況下，不少業(yè)內人士預計，房企債務重組可能還未成功，新的違約現象又會出現。