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??2023年第一季度，受預(yù)供地新規(guī)影響，一季度實際入市地塊數(shù)量大幅減少，在2022年土拍本就已經(jīng)降至低位的水平上，2023年一季度土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降32%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

??同時，受3月份諸多重點城市的土拍“開張”，大量優(yōu)質(zhì)地塊上市，一定程度上刺激了市場熱度的回升。這使得一季度整體土地成交呈“量跌價漲”態(tài)勢。

??從企業(yè)拿地來看，即便是核心城市集中供地紛紛加大優(yōu)質(zhì)地塊的出讓力度，一季度房企投資仍舊低迷。截止到3月末，有近七成百強房企尚未有新增土儲入賬。結(jié)合銷售來看，一季度銷售百強房企拿地銷售比僅0.07。

??在城市之間、板塊之間分化加劇的背景下，短期內(nèi)房企投資仍以謹(jǐn)慎為主，“換倉提質(zhì)” 是主基調(diào)。

??2023年一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積僅為1億平方米，環(huán)比下跌84%，同比來看，受預(yù)供地制度影響，2023年初大部分城市的供地時段均有所延遲，在2022年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2023年土地成交建面同比進(jìn)一步下探32%。

??在杭州、蘇州、南寧等城市優(yōu)質(zhì)地塊成交的帶動下，全國300城經(jīng)營性土地成交樓板價同比上升16%，達(dá)2496元/平方米。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度溢價率環(huán)比顯著上漲，環(huán)比上浮2.5個百分點，達(dá)到了4.9%，為2021年四季度以來的新高。

??其中，長三角表現(xiàn)較為亮眼，從CRIC重點監(jiān)測的城市來看，長三角二線城市溢價率相對突出，杭州、常州溢價率分別達(dá)到了9%和7%。至于黔西南、邯鄲、威海等市溢價率水平雖然同樣較高，但考慮到目前樓板價水平，溢價率高更多是由于出讓底價較低造成的。

??從企業(yè)拿地來看，雖然部分核心城市集中供地紛紛加大優(yōu)質(zhì)地塊的出讓力度，但房企投資整體仍舊低迷。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止至3月末，投資百強的貨值、總價和建面總量分別為5059.9億元、2101億元和3247.4萬平方米。新增貨值較2020年、2021年一季度降幅均超過六成，與2022年同期相比也下降16%。

??結(jié)合拿地銷售比來看，一季度銷售百強房企拿地銷售比僅0.07，創(chuàng)2022年至今新低。其中10強房企拿地銷售比為0.09，縱向?qū)Ρ韧昝黠@大幅下降，但橫向?qū)Ρ绕渌蓐爠t已處于高位。

??截止到3月末，有近七成的百強房企尚未有新增土儲入賬。拿地百強房企以銷售TOP20為主，達(dá)到14家，拿地金額占百強的74%。

??從企業(yè)類型來看，TOP10央國企是土地市場的主力軍，華潤、保利、招商、建發(fā)、綠城等一季度拿地金額超過70億元。民企中，以去年拿地積極的企業(yè)龍湖、濱江、偉星為主。一方面濱江、偉星持續(xù)深耕浙江、安徽市場，濱江一季度拿地金額近85億，同比增長71%，另一方面龍湖也在核心城市多次參與搖號失利后，月末在深圳斬獲兩宗地。

??值得一提的是，過去一年到處“托底”的城投今年在土地市場比例大幅減少。雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場穩(wěn)定，但在核心22城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為2022年以來最低，較2022年一季度高峰下降55個百分點。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見城投出現(xiàn)，甚至部分城市城投也參與了搖號。

??2023年一季度，自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度，要求市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月。詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

??受其影響，全國土地市場成交規(guī)模同環(huán)比均呈現(xiàn)大幅下降趨勢。預(yù)計5、6月份將迎來一批供地小高峰，二季度成交規(guī)模也將迎來周期性回升。

??整體來看，今年上半年投資壓力依然較大。央國企依然是整個土地市場的主力，無論是資金穿越周期的能力，還是開發(fā)進(jìn)度及成本管控，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他房企，且對優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿也更高。

??城投托底壓力較大，將逐漸退出核心城市土地市場。近兩年已拿了近五成的地，且開工意愿低，開發(fā)能力弱，負(fù)債壓力不比一般民企小。

??民企雖有拿地意愿，但受制于資金、保交付等壓力，大部分爆雷民企喪失拿地能力。部分如濱江、龍湖等財務(wù)優(yōu)質(zhì)、區(qū)域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排頭兵。

??我們認(rèn)為，短期拿地主體仍會以央國企為主，且投資愈發(fā)集中，預(yù)計短期內(nèi)房企投資仍以“換倉提質(zhì)” 為主，重點投資城市聚焦在核心一二線以及部分有人口支撐、產(chǎn)業(yè)支撐且市場回暖更為明顯的強三線，其中深耕房企增儲訴求明確，將是土地市場不可忽視的力量。

??總的來看，土拍熱度是否能延續(xù)，與樓市回暖程度高度相關(guān)。在房企流動性偏緊、三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，聚焦高能級城市仍是上上之選。

??從今年預(yù)供地等變化來看，未來集中供地、分散拍賣將是主流。

??一方面是緩解企業(yè)拿地資金密集帶來的壓力，刺激更多房企參與到土地市場。另一方面也讓企業(yè)有更多的選擇空間和投資鋪排。

??從目前推出的地塊來看，多以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量優(yōu)質(zhì)地塊也將持續(xù)帶動土拍熱度向上，支撐土地市場持續(xù)回溫。