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??作為中介龍頭企業，透過貝殼過去一年的業績表現可以一窺市場的冷暖。

??3月16日，貝殼控股有限公司（以下簡稱：貝殼，NYSE:BEKE；HKEX:2423）發布2022年第四季度及全年業績報告。

??2022年，貝殼實現凈收入607億元，同比下降24.9%；經調整凈利潤28.43億元；凈虧損為13.97億元。在市場顯現回暖跡象后，2022年第四季度，貝殼實現凈收入167億元，同比下降5.8%；經調整凈利潤15.47億元，同比增長3590%。“一體”之外，貝殼“兩翼”的業績表現在2022年獲得逆勢增長。

??作為房地產業線上服務平臺，在過去一年房地產市場的低迷環境下，貝殼的業績總體表現并不令外界意外，甚至超出業績指引上限和市場的一致預期。3月17日，貝殼港股早盤高開2.62%，此后漲幅不斷擴大，盤中一度漲超10%。

??在3月16日舉行的貝殼2022年Q4及全年業績會上，貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東表示，“這一輪市場波動是我們作為平臺經歷的第一次大考，我們交出了盈利能力比以往更穩定、向外延展能力更廣泛的答卷。”

??2022年，貝殼流失13.3%的經紀人，在市場現出回暖跡象后的當下，貝殼方面接受采訪時稱，今年整體看，公司沒有大規模拓展門店和經紀人的計劃，行業需要提升單店和單人的效率。經紀人和門店的收入穩定提升，才能讓行業留住人、留好人，行業才能健康發展。同時，在房住不炒、供需平衡的大背景下，公司也不認為本輪市場恢復，行業會快速加產能。

??總交易額下滑 聚焦提升效率

??2022年，貝殼實現總交易額約2.6萬億元，同比下降32.3%。其中，存量房交易的總交易額約為1.6萬億元，同比下降23.4%；新房交易的總交易額為9405億元，同比下降41.5%；家裝家居的總交易額為54億元；新興業務及其他的總交易額為873億元，同比下降53.2%。

??2022年4季度，貝殼凈收入167億元，同比下降5.8%，超出分析師普遍預期和公司業績指引上限；凈利潤3.72億元，上年同期為凈虧損9.33億元，實現扭虧。

??業績數據顯示，貝殼的毛利由2021年的158億元下降12.9%至2022年的138億元。2022年的毛利率為22.7%，而2021年為19.6%。

??對于毛利率上升的原因，貝殼方面稱，相較于新房業務，貢獻利潤率相對較高的存量房業務及家裝家居收入占總收入占比提升，同時隨著鏈家經紀人數量減少，鏈家經紀人的固定薪酬成本減少，導致存量房業務的貢獻利潤率提高；利潤率較高的項目數量增多以及固定薪酬成本占新房業務凈收入的比例相對降低，致使新房業務的貢獻利潤率提高。

??在房地產市場受大環境影響下，貝殼縮減自身規模似乎無可避免。按照貝殼披露的數據，截至2022年末，其經紀人數量為394020名，較上年減少13.3%。截至2022年12月31日活躍經紀人數量為349681名，較上年減少14%。

??截至2022年12月31日門店數量為40516家，較上年減少20.6%。截至2022年12月31日活躍門店數量為37446家，較上年減少17.4%。

??在業績會上，有投資者問到2023年的人店擴張目標，在去年已經有很大的提效，今年如何進一步改善。執行董事兼首席財務官徐濤回應，2023年沒有擴張門店和規模的打算，還是會繼續聚焦在單人單店的效率，實現經紀人收入的提升，而不是過去的粗放拓展規模的方式，貝殼這點不會發生改變。

??隨著一季度房地產市場的回暖，原有的人員配置顯然是無法滿足市場需求的。“近段時間，我們每天新招聘進的經紀人數量都有幾十人。”一家中型房產中介企業的負責人說。

??彭永東認為，關于近期的市場表現，隨著疫情這個最大的不確定性的消失，我國居民的心態從預防性的儲蓄和風險厭惡回到了追求財富安全和增長上來。從最近的一系列房產數據上看，房地產市場的情緒在需求端也出現了明顯的好轉。貝殼相信長期看市場會回歸均值，進入更穩定的發展時期。

??對于2023年第一季度業績展望，貝殼預計一季度凈收入總額將在180億元至185億元，由2022年同季度上升約43.4%至47.4%。

??“兩翼”業務增長明顯

??2021年底，貝殼正式宣布“一體兩翼”戰略，其中“一體”為房產交易賽道，“兩翼”為家裝家居賽道與普惠租房業務。

??彭永東表示，2022年對于家居裝修行業來說是充滿挑戰的一年。中國建筑裝飾協會數據顯示，2022年龍頭家裝企業總營收同比下降約9%。貝殼的家居裝修及家具業務于2022年實現合約銷售額人民幣69億元，按備考基準同比增長31%。

??在將圣都家裝的業績合并入賬后，貝殼在家裝家具方面的業績增長明顯。在北京市場，貝殼的整裝家居和貝殼租房的業務收入占比由21年不到的3%，提升至22年超過11%。

??一位貝殼家裝業務內部人士表示，這種業績增長原因在于公司主動擴大規模，大量招聘，人多了業績自然就多起來，最直觀的感受是大量員工沒有安排工位，不得不另租一層樓用來辦公。

??他表示，與其他家裝企業相比，貝殼做家裝業務的客源來自于鏈家，內部客源是它的一大優勢。但互聯網企業做家裝，內部流程依然是互聯網模式，流程繁瑣，相對來說效率并不高。

??關于家裝業務未來的發展，彭永東認為，2022年，一體兩翼業務走上正軌，家裝業務上，完成了10個億的第一個里程碑，目前進入的勢頭強勁的城市中，也不會追求快速擴張。

??彭永東表示，對于他們的家裝業務，除了確保其總虧損率不會進一步擴大外，他們將抓住機會加強基礎能力，包括產品、供應鏈和服務交付能力，并投資優質服務商。

??作為被寄予厚望的“兩翼”之一，貝殼租房業務也在持續擴大。去年3月，貝殼把租房上升到戰略層面，提出要實現2022年達到10萬間房源。

??數據顯示，截至2022年貝殼租房業務進入了13個城市，總在管規模突破12萬間，其中分散式租賃業務“省心租”的在管規模突破了7萬套，已完成階段性目標。