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??這是吳亞軍“缺席”龍湖的首場業績會，管理層新舊交替，龍湖依然保持穩健底色。

??3月17日下午，一套全新的高管陣容亮相龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖”00960.HK）業績發布會，其中包括新任龍湖集團董事會主席兼首席執行官的陳序平，以及由集團副總裁兼龍湖浙江公司總經理升任地產航道總經理的張旭忠。

??根據業績報告，2022年，龍湖實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬股東的凈利潤為243.6億元，同比增長2%；全年毛利潤530.4億元，對應毛利率21.2%；核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9%。這一成績在多家房企紛紛出險的2022年實屬不易。

??2022年10月，陳序平接替吳亞軍成為龍湖集團新董事長，但吳亞軍仍然是龍湖最大的股東，此前連續兩次選擇以股代息，體現了其作為大股東對公司的實質性支持。此外，吳亞軍也是集團的戰略顧問，繼續支持著公司管理層。

??在經歷房地產行業的這一輪洗牌后，告別過往的“三高”發展模式已成為業內共識。今后如何轉變發展思維，怎樣做才能使手中的資產更加優化，是橫在職業經理人們面前一條更具挑戰性的路。

??業績會上，陳序平坦言，“這一兩年我們選擇了管理層會更加辛苦的一條路，在控負債總額的情況下要實現利潤的穩中有增，同時還要優化資產質量。其實這是一條非常有挑戰，也需要額外付出的路。”

??“增肌不增重”

??過去房地產行業在高歌猛進的時候，幾乎所有開發商都是資產和負債同步增長，以此驅動公司的利潤和收入增長。陳序平感慨，這個邏輯在2021年下半年以來，已經變得非常兇險，一些出險的公司也是因為這個原因。

??作為龍湖最重要業務板塊的開發航道，2022年，龍湖把穩了“方向盤”，繼續保持2000億元以上的銷售規模。

??2022年，龍湖實現合同銷售額2015.9億元，對應銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。分區域來看，長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，分別占集團合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

??經歷行業企業頻頻出險的上一階段后，陳序平對風險也有了更清晰的認識。他表示，負債是無差異無差別的，但是資產有非常大的差別，所以公司在經營上更重視資產質量，同時在負債端，在過往控負債率的情況下，讓公司的有息負債總額也保持一個持平的規模，同時提升公司的周轉和運營效率，去驅動公司的增長。

??在控負債總額的前提下，要優化資產質量。他做了一個比喻，“這就像一個人要增肌，但是體重不能增加，這就意味著作為管理層需要更加自律，更加提高經營的水平，更加注重整個公司的資產質量。”

??剛剛結束的全國兩會對整個地產行業的定調非常清晰，穩支柱、防風險，抓兩頭，帶中間，一方面是對優質房企的大力支持，另一方面則是對風險房企的防范。

??對于未來的融資和債務規模，龍湖依舊保持審慎、穩健態度。CFO趙軼表示，2023年龍湖債務會保持平穩，保持2080億元總數不變，但是結構會進一步優化，加大國內的銀行融資，加大經營性開發貸，適度減少境外融資，繼續保持行業較優的短債比和現金覆蓋倍數，讓龍湖整個的現金流盤面和債務結構能應對行業的周期。

??對于2023年在土地市場的投資計劃，張旭忠介紹：今年公司的拿地策略依然會堅持兩個方向。一是堅持以銷定支，二是嚴守投資刻度，盡可能優中選優。

??張旭忠表示，2022年，龍湖在整體公開市場拿地的平均溢價率是4%，其中有60%的土地是零溢價率拿地。總體實現了22%的毛利率和13%的凈利率。他強調，2023年，龍湖依然會要求拿地的毛利率高于20%，歸屬股東的凈利率不低于12%。

??非地產開發利潤占比逾50%

??2022年，龍湖的毛利率21.2%，是近年來的最低值。

??趙軼表示，從總體毛利率角度看，整個行業在回歸，龍湖也在回歸。這兩年可能會在整體20%左右，新房銷售會在15~20%的階段過渡。隨著逐步的修復，包括新拿土地逐步進入結算軌道，相信會回到25%左右的階段。

??他認為，這個毛利率是健康的，因為現在整個行業的發展已經脫離了過去高歌猛進式的高毛利、高地價、高杠桿階段，進入持續穩定發展的階段。能夠賺取合理的利潤，同時周轉更安全，售價更合理。

??在主營業務利潤日漸平庸的當下，如何挖深開發業務之外的護城河，是許多房企夙興夜寐所求之事。

??從多年前開始布局，龍湖在航道上終于完成重構，變成一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道，這樣“1+2+2”的格局。在“一個龍湖”的統一體系下，這樣格局為龍湖穿越周期之后的后續發展，提供更大的空間。

??2022年上半年，龍湖經營性業務收入首次突破百億元。2022年全年，龍湖實現經營性業務收入236億元，同比增長25%，經營性利潤占比為27%，已經成為龍湖可持續發展的重要貢獻源。

??其中，由商業投資和長租公寓組成的運營業務，租金貢獻穩定提升，同比增長14.1%，為118.8億元；由物業管理和智慧營造組成的服務業務收入同比增長38.6%，至116.7億元。

??2022年，龍湖的經營性收入中兩個運營航道依靠投資性物業的運營租金收入，實現了比較高的毛利率，平均毛利率接近75%。這一利潤率遠高于開發航道。

??陳序平稱，這方面的資產是重投入的，所以這兩個業務未來是根據租金貢獻的現金流去實現自平衡，并注重存量項目的提升，存量增長空間是比較大的。

??未來，這兩個業務能給集團穿越周期帶來穩定的現金流保障，也會逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業務利潤占比是27%，預計在未來五年以內利潤占比是非常有希望達到50%以上的。

??陳序平談到，非地產開發利潤占比50%以上，這在行業頭部企業中不多見，可以令龍湖整個利潤盤面更加健康。