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??招商蛇口收購(gòu)深圳市南油（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南油集團(tuán)”）一事再起波折。

??在2月17日公告披露重啟收購(gòu)南油集團(tuán)后，2月27日，招商蛇口公告表示收到深交所發(fā)出的許可類(lèi)重組問(wèn)詢(xún)函。

??問(wèn)詢(xún)函中，深交所向招商蛇口提出16大問(wèn)題，主要涉及資產(chǎn)評(píng)估方法、增值率存在差異以及資金投向是否符合要求等方面。

??針對(duì)收到交易所問(wèn)詢(xún)函一事，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者撥打招商蛇口財(cái)報(bào)中披露的聯(lián)系方式進(jìn)行采訪(fǎng)，但被告知沒(méi)有權(quán)限轉(zhuǎn)接董事會(huì)秘書(shū)及證券事務(wù)代表處予以回復(fù)。

??在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然深交所此次對(duì)招商蛇口收購(gòu)事件問(wèn)詢(xún)細(xì)致，但預(yù)計(jì)對(duì)整體收購(gòu)交易進(jìn)展不會(huì)有較大影響，但也不可否認(rèn)，此次問(wèn)詢(xún)也暴露出交易方案中的部分問(wèn)題，這也是交易方案需要提升和優(yōu)化的地方。

??一波三折的收購(gòu)計(jì)劃

??早在2020年5月，招商蛇口就曾啟動(dòng)收購(gòu)南油集團(tuán)的計(jì)劃。彼時(shí)，雙方交易對(duì)價(jià)約70億元，交易方案包括向深投控發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債及支付現(xiàn)金。其中，35.18億元現(xiàn)金部分招商蛇口計(jì)劃通過(guò)向戰(zhàn)略投資者中國(guó)平安旗下平安資管、平安人壽非公開(kāi)發(fā)行股票方式募集。

??隨后，招商蛇口調(diào)整收購(gòu)方案，取消引入戰(zhàn)略投資者以及募集配套資金安排，計(jì)劃發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債方式支付的對(duì)價(jià)分別為36.9億元、33.4億元，此方案在當(dāng)時(shí)很快就審核通過(guò)。

??不過(guò)，隨著宏觀(guān)環(huán)境變化等原因，招商蛇口認(rèn)為繼續(xù)推進(jìn)后續(xù)收購(gòu)程序的條件具有不確定性，于是在半年后決定終止收購(gòu)。

??但前海地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，既是深圳未來(lái)城市發(fā)展核心，也是粵港澳大灣區(qū)的核心，這塊寶地對(duì)招商蛇口的誘惑太大。在招商蛇口計(jì)劃收購(gòu)南油集團(tuán)時(shí)就曾表示，這筆交易有利于增加公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值。而據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，南油集團(tuán)持有的前海媽灣片區(qū)土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)潛在貨值達(dá)4104億元。

??雖然2020年收購(gòu)南油集團(tuán)未能成功，但這成了招商蛇口心中懸而未決的念想。去年末，“第三支箭”支持房企股權(quán)融資政策放開(kāi)后，招商蛇口也迅速重啟收購(gòu)南油集團(tuán)。

??2月17日晚間，招商蛇口接連發(fā)布多條公告，以宣告收購(gòu)南油集團(tuán)資產(chǎn)獲得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。公告中提到，招商蛇口擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商局投資發(fā)展”）持有的深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“前海實(shí)業(yè)”）2.89%股權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)總估值89.28億元。

??交易完成后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資下屬公司，招商蛇口對(duì)前海實(shí)業(yè)的直接及間接持股比例將由83.1%增至85.99%，對(duì)前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例提升約13.65%。同時(shí)，深投控將持股招商蛇口5.39%，招商局投資發(fā)展則持股1.72%。

??對(duì)于此次重啟交易，招商蛇口表示“是為充分發(fā)揮上市公司股權(quán)融資功能、盤(pán)活存量資產(chǎn)、加快項(xiàng)目建設(shè)，做強(qiáng)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，改善公司資產(chǎn)負(fù)債表”。

??作為“第三支箭”后較為重要的股權(quán)收購(gòu)案，深交所對(duì)此事也頗為重視，自招商蛇口披露收購(gòu)交易進(jìn)展后，深交所便全面掃描此次交易的部分細(xì)節(jié)，并向招商蛇口發(fā)出16問(wèn)，進(jìn)一步幫助交易方案優(yōu)化提升。

??資產(chǎn)評(píng)估方法合規(guī)性受問(wèn)詢(xún)

??在此次深交所的問(wèn)詢(xún)函中，資產(chǎn)評(píng)估方法是否適當(dāng)、合規(guī)是被問(wèn)及最多的。深交所之所以對(duì)此次交易中的資產(chǎn)評(píng)估方法做出細(xì)致問(wèn)詢(xún)，主要是因?yàn)榇舜谓灰讟?biāo)的前海實(shí)業(yè)旗下房地產(chǎn)分支業(yè)務(wù)較多，涉及多類(lèi)不同資產(chǎn)，比如已開(kāi)發(fā)存貨類(lèi)、投資性房地產(chǎn)類(lèi)以及待開(kāi)發(fā)土地類(lèi)，等等。

??根據(jù)公開(kāi)資料顯示，前海實(shí)業(yè)主要業(yè)務(wù)收入來(lái)自房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，旗下具有重要影響的主要下屬公司為前海自貿(mào)投資、招商馳迪、前海鴻昱，后兩者也持有大片待開(kāi)發(fā)土地。其中，招商馳迪還持有三家長(zhǎng)期股權(quán)投資公司，分別為啟明實(shí)業(yè)、和勝實(shí)業(yè)、啟迪實(shí)業(yè)，三家公司持有房地產(chǎn)存貨及投資性房地產(chǎn)。

??對(duì)于這些不同類(lèi)型標(biāo)的，招商蛇口在對(duì)其估值時(shí)也采用了多種估值方法，并因此導(dǎo)致標(biāo)的溢價(jià)率差異較大。

??對(duì)此，深交所要求招商蛇口逐項(xiàng)說(shuō)明本次交易采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法、市場(chǎng)法、靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法涉及的核心資產(chǎn)情況，并列表披露主要資產(chǎn)的評(píng)估方法、賬面價(jià)值、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估增值等情況。

??例如，深交所在問(wèn)詢(xún)函中提到，交易對(duì)方招商局投資發(fā)展就交易標(biāo)的前海實(shí)業(yè)及其下屬公司采取靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的資產(chǎn)作出業(yè)績(jī)承諾，承諾補(bǔ)償資產(chǎn)在業(yè)績(jī)承諾期累計(jì)實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司的凈利潤(rùn)不低于3500萬(wàn)元。深交所要求招商蛇口詳細(xì)說(shuō)明承諾補(bǔ)償資產(chǎn)的具體范圍及相關(guān)資產(chǎn)的具體情況，并結(jié)合相關(guān)資產(chǎn)目前的開(kāi)發(fā)狀態(tài)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等，說(shuō)明其采用靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的原因、適當(dāng)性及合規(guī)性。

??對(duì)于交易方案中存在的一些前后矛盾之處，深交所也做了細(xì)致問(wèn)詢(xún)。

??深交所指出，招商前海實(shí)業(yè)增值率僅為0.0005%，但其下屬核心資產(chǎn)和勝實(shí)業(yè)及啟迪實(shí)業(yè)增值率分別高達(dá)748033.55%、8841.05%。深交所要求招商蛇口說(shuō)明前海實(shí)業(yè)其他資產(chǎn)的評(píng)估情況，以及核心資產(chǎn)增值率高但前海實(shí)業(yè)未有顯著增值的原因及合理性。

??這樣前后矛盾的情況不止一處。深交所指出，南油集團(tuán)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估增值率48.71%，增值主要來(lái)源于長(zhǎng)期股權(quán)投資及投資性房地產(chǎn)，其中，長(zhǎng)期股權(quán)投資增值主要是“由于深圳市前海平方園區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司、深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司增值較大”，但招商前海實(shí)業(yè)增值率為0.0005%。深交所要求公司說(shuō)明公司前后相關(guān)信息披露是否一致，是否真實(shí)、準(zhǔn)確。

??此外，報(bào)告書(shū)顯示，“由于深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司本身僅作為一個(gè)投資平臺(tái)，實(shí)物資產(chǎn)較少，其主要資產(chǎn)為長(zhǎng)期股權(quán)投資，已對(duì)各個(gè)長(zhǎng)期股權(quán)投資公司進(jìn)行整體評(píng)估，長(zhǎng)投公司的投資性房地產(chǎn)等已根據(jù)實(shí)際情況采用收益法評(píng)估，故本次對(duì)前海實(shí)業(yè)不再采用整體收益法”，對(duì)此，深交所要求招商蛇口說(shuō)明對(duì)前海實(shí)業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資整體評(píng)估的具體含義及采用的評(píng)估方法、評(píng)估情況，以及采用整體收益法的合規(guī)性。

??同時(shí)，對(duì)于招商馳迪及前海鴻昱的核心資產(chǎn)土地使用權(quán)，招商蛇口采用靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，但靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于“規(guī)劃建設(shè)條件明確，售價(jià)信息容易收集的房地產(chǎn)評(píng)估”，而這兩家企業(yè)現(xiàn)階段“未編制具體的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、未確定具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，也無(wú)法確定未來(lái)項(xiàng)目融資和借款安排，由此無(wú)法對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)”，顯然不太符合靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)這一評(píng)估方法。正因如此，深交所要求招商蛇口說(shuō)明對(duì)上述兩處核心資產(chǎn)采用靜態(tài)假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的依據(jù)及合理合規(guī)性。

??配套募集資金不能用于拿地及開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目

??除了問(wèn)詢(xún)資產(chǎn)評(píng)估方法的合理性，深交所還針對(duì)招商蛇口的收購(gòu)配套融資計(jì)劃的資金用途做了問(wèn)詢(xún)。

??根據(jù)公告，招商蛇口擬募資不超過(guò)85億元，配套募集資金擬用于10個(gè)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金，其中合肥濱奧花園項(xiàng)目涉及住宅、體育中心、體育公園等多個(gè)業(yè)態(tài)，且該項(xiàng)目為在建、在售項(xiàng)目，部分已獲取預(yù)售許可證。

??對(duì)此，深交所要求招商蛇口區(qū)分不同業(yè)態(tài)分別說(shuō)明合肥濱奧花園項(xiàng)目涉及的在建、在售及已取得、未取得預(yù)售證的具體項(xiàng)目情況，以及本次募投項(xiàng)目資金測(cè)算涉及的具體業(yè)態(tài)及項(xiàng)目情況。

??同時(shí)，交易所還要求招商蛇口結(jié)合證監(jiān)會(huì)于2022年11月28日發(fā)布的房地產(chǎn)股權(quán)融資五項(xiàng)措施，就10個(gè)募投項(xiàng)目逐項(xiàng)說(shuō)明本次募集資金用途是否符合用于存量涉房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，不用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等要求。

??去年末，證監(jiān)會(huì)為支持房企融資發(fā)出“第三支箭”，即股權(quán)融資。這些措施雖然恢復(fù)了涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)了上市房企和涉房上市公司再融資等，不過(guò)政策也明確指出，上市房企重組募集的資金僅用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與保交樓、保民生相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目等。