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??美元債發行“破冰”，房企融資端利好不斷。

??2月6日，萬達成功發行一筆3年期3億規模以美元計價的高級無抵押債券，息票率為11%，收益率為12.375%，資金用于為現有債務再融資。

??這是春節過后房企美元債市場發行的首單“開門紅”，萬達的這筆美元信用債最終獲得8.3億美元超額認購。萬達還于1月發行了2年期4億美元債券，是2021年11月以來首筆來自中資地產發行人的公開簿記交易。

??“萬達美元債的成功發行表明投資者對中資高收益債、地產債的投資情緒有所回暖。”某市場人士表示，經歷房地產行業大幅調整后還能以無其他增信方式公開發行地產高收益美元債，是中資房企美元債發行重啟的有利信號。

??萬達之外，隨著銀行“內保外貸”支持舉措的發力，碧桂園、越秀地產也相繼成為政策導向下的獲益者，龍湖作為“內保外貸”首家房企7億元貸款規模已于2022年12月9日實現提款。

??某房企資金管理部相關人員表示，“內保外貸”僅限于借新還舊，不會給企業帶來實質性融資現金流入，多方配合“內保外貸”有助于房企在離岸市場的信用環境改善，目前只有穩健經營和財務表現相對安全的房企有受益，暴雷房企信心還需要再修復。

??伴隨著房企境外融資迎來曙光，“第二支箭”也在加大援馳力度。

??2月2日，萬科、美的置業、新城控股、新希望、中國鐵建5家房企中票已在交易商協會注冊，5家房企中票額度在10億元~337億元不等，累計額度669億元。此前1月31日，碧桂園200億元中票已獲批，加上中駿、雅居樂、合景泰富等房企注冊發行的中票，房企年內融資已近900億元。

??在中債增進護航下，獲準發行中票的房企逐漸擴容。中駿、雅居樂等中型民企新加入到發行行列，于1月18日同一天分別發行15億元和12億元中票。出險房企如合景泰富于1月31日成功發行7億元中票用于項目開發建設，旭輝15億元中票發行工作也在推進中，它們均獲得了中債增不可撤銷連帶責任擔保。

??“目前房企發債積極性還是挺高的，一個重要因素是中債增擔保降低了抵押物標準。”某房企內部人士告訴記者，最早2022年8月的政策要求擔保資產的前提條件是干凈無抵押的資產，這輪發行開了“特批”，新募集資金可用于償還抵押物的前手貸款，還完之后部分抵押過的資產又變成了干凈資產。

??股權融資也在路上。Wind數據顯示，自2022年12月以來，A股已有15家房企發布了定增方案，預計總募集資金423.15億元。其中，保利發展以定增預計融資125億元居首，華發股份以60億元次之，大名城、榮盛發展等房企預計融資金額不超過30億元。

??在“三支箭”發出之后，房企融資在2023年開年延續了去年12月的良好勢頭，并出現了新突破。

??據機構監測，2023年1月，房企非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27%；行業平均利率為4.32%，同比上升0.41個百分點，環比上升0.23個百分點。

??機構企業研究總監劉水表示，受春節假期影響，房企1月融資額同環比均為下降，但降幅較上年同期已有所收窄，表明在經歷了一年的動態調整及年末的政策刺激后，行業融資進入了相對穩定階段，尤其是“第二支箭”政策不僅快速落地，且惠及面在快速擴大，只要為合理融資需求，安全、出險房企均有機會獲得支持。

??一位出險房企高管對記者表示，盡管公司融資和經營的真正恢復預計仍需要很長一段時間，但樂于看到房地產融資環境好轉，希望能有更多“借新還舊”的機會，也期待市場有更快的復蘇跡象。

??“我們已經沒有什么優質資產可抵押了，能賣的都賣了。”另一出險房企內部人士表示，公司目前經營壓力很大，暴雷房企的融資環境一直沒有明顯好轉，大家也在期待發債機會。關鍵是很多公司的融資能力被抵押物框死，中債增和內保外貸都需要抵押物，房企已經拿不出太多干凈資產了。

??有顧慮也有期待，房企間融資分化還在加劇，但大規模償債潮已來臨。

??克而瑞統計數據顯示，2023年，房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了2225億元，其中1月共有40筆債券到期，剔除已提前贖回的部分債券后約有916億元，環比增加476%。

??部分房企違約事件也在持續發生。1月4日，時代中國公告為促進對離岸債務的整體管理，將暫停支付6筆美元優先票據，總規模達26.5億美元。1月26日，融信中國稱尚未支付2023年1月到期優先票據，本金及應付利息總計約4.31億美元。1月31日，金科股份首次發生境內公開債務違約，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的債務本金合計90.91億元。

??“監管層對房企新發債募集資金用途的窗口指導傾向于保交付，70%都要用在項目建設上，這也是在間接幫助項目債權人收回本息，保障項目正常推進。但是不是可以適當放寬資金用途，更快幫助企業恢復自身造血能力呢？”有企業人士提出疑問。

??好消息是，監管部門針對房地產政策不斷“推陳出新”，房企融資環境的恢復仍待時間，但未來“改善資產負債表計劃”中的房企名單會越來越長。