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??華夏幸福經(jīng)營(yíng)能力恢復(fù)的信號(hào)不斷釋放。

??2月3日，華夏幸福發(fā)布公告稱，公司境外間接全資子公司在中國(guó)境外發(fā)行的存續(xù)面值總額為49.6億美元債券目前正在根據(jù)英國(guó)法院批準(zhǔn)的美元債券協(xié)議安排重組方案推進(jìn)執(zhí)行，以發(fā)行新債券向債權(quán)人分配的方式完成重組交割。

??境外債務(wù)重組接近尾聲的同時(shí)，債務(wù)違約兩年的華夏幸福官宣扭虧為盈。

??1月30日晚間，華夏幸福發(fā)布2022年年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為11億元到16億元，成為已披露2022年業(yè)績(jī)預(yù)告的A股上市房企中少數(shù)實(shí)現(xiàn)盈利的房企之一。

??資本市場(chǎng)也很快給予了支持票。1月31日，華夏幸福股價(jià)一度盤中漲停，最終收盤漲幅6.37%，市值回升至110億元左右。

??不過扭虧為盈并不是華夏幸福經(jīng)營(yíng)方面完全改善的信號(hào)，是基于債務(wù)重組進(jìn)展確認(rèn)的債務(wù)重組收益所致，該收益為非經(jīng)常性損益，若扣除，2022年華夏幸福經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)詾樘潛p，預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-173億元到-168億元。

??華夏幸福內(nèi)部人士2月6日也向記者證實(shí)了該盈利并非經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)所得。“美元債完成重組后，華夏幸福2192億元金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額超過1700億元，剩下的400多億元后續(xù)有資產(chǎn)交易會(huì)帶走，公司經(jīng)營(yíng)能力也在逐步有序改善。”該人士說。

??“將境外債務(wù)展期8年，完成全部金融債務(wù)重組近8成，有利于華夏幸福化解流動(dòng)性壓力。”多位市場(chǎng)人士認(rèn)為，華夏幸福扭虧為盈對(duì)提振整個(gè)行業(yè)信心具有重要信號(hào)意義，說明暴雷企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難正在有效化解。作為目前唯一實(shí)現(xiàn)以股抵債的重組交易，華夏幸福為出險(xiǎn)房企解決流動(dòng)性危機(jī)提供了可參考方案。

??目前，在繼續(xù)化債和保交付的同時(shí)，考驗(yàn)華夏幸福的將是自身業(yè)務(wù)的“造血”能力。

??金融債務(wù)重組超1700億元

??協(xié)調(diào)債務(wù)重組、處置資產(chǎn)、宣布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從2021年初暴雷至今，華夏幸福始終為重回經(jīng)營(yíng)正軌努力著。

??在華夏幸福的業(yè)績(jī)預(yù)告中，雖然其歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)依然處于至少-168億元虧損狀態(tài)，但虧損幅度已大幅減少，去年同期虧損額為-329.5億元。之所以能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的扭虧為盈，主要依靠其境內(nèi)外債務(wù)重組帶來的罰息等豁免。

??有投資者認(rèn)為，隨著債務(wù)重組收尾，華夏幸福或?qū)⒂瓉砝Ь撤崔D(zhuǎn)。

??易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，華夏幸福利潤(rùn)扭虧為盈的事件值得肯定，說明各大房企完全有能力走出債務(wù)風(fēng)波，步入健康發(fā)展通道。

??在發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的前一天，華夏幸福公告稱，針對(duì)華夏幸福境外債協(xié)議安排重組，英格蘭及威爾士高等法院已裁決生效，其49.6億美元債將于2023年1月31日完成重組交割，全部境外債券展期8年，利息2.5%，利隨本清。

??值得注意的是，此次華夏幸福美元債重組規(guī)模是目前中資企業(yè)規(guī)模最大的一筆境外債務(wù)重組案例，除了“以舊債換新債”的傳統(tǒng)方式外，還加入了“以股抵債”舉措，這在房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的境外債重組方案中尚屬首例。

??華夏幸福的化債之路并不順利。早在2021年12月，華夏幸福就披露公司2192億元金融債務(wù)將通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償。截至2022年8月底，華夏幸福仍有988.85億元債務(wù)沒有簽約重組；同年9月，華夏幸福推出了一版?zhèn)鶆?wù)重組的補(bǔ)充方案，增加物管平臺(tái)的股權(quán)資源作為償債資源，即“幸福精選”物業(yè)平臺(tái)和“幸福優(yōu)選”代建平臺(tái)。3個(gè)月后的12月14日，華夏幸福一口氣發(fā)布了14份公告，進(jìn)一步詳細(xì)說明了“以股抵債”計(jì)劃，其中“幸福精選平臺(tái)”預(yù)測(cè)估值500億元，“幸福優(yōu)選平臺(tái)”預(yù)測(cè)估值521.4億元，“以股抵債”加快了華夏幸福境外債重組方案的落地。

??截至2022年12月31日，《債務(wù)重組計(jì)劃》中2192億元金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1388.08億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)133.75億元。在此次美元債重組完成后，華夏幸福金融債務(wù)重組金額超1700億元，也就是全部金融債務(wù)重組金額約8成。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，華夏幸福債務(wù)重組的經(jīng)驗(yàn)值得出險(xiǎn)房企學(xué)習(xí)，通過債務(wù)重組大幅計(jì)提虧轉(zhuǎn)盈的表觀業(yè)績(jī)意在盡快恢復(fù)融資功能和市場(chǎng)信用，利好公司業(yè)務(wù)重啟。

??在境外債完成重組的同時(shí)，華夏幸福債務(wù)中較為棘手的“信托債務(wù)”也迎來了延期成功的好消息。1月20日，中融信托向相關(guān)投資人發(fā)布通知，根據(jù)雙方談判結(jié)果，合計(jì)約60億元的信托計(jì)劃將延期5年至2027年底，期間利率調(diào)整定為2.5%/年，延期期間以半年為單位償還本金。

??輕資產(chǎn)平臺(tái)化債猜想

??對(duì)變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)予以出售，是華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃中一項(xiàng)重要手段。

??2022年12月9日，華夏幸福大廠產(chǎn)業(yè)新城4項(xiàng)資產(chǎn)出售給當(dāng)?shù)爻峭豆荆灰讓?duì)價(jià)6.9億元；12月27日，固安產(chǎn)業(yè)新城相關(guān)資產(chǎn)交易簽約，交易對(duì)價(jià)9.99億元；12月29日，南京、武漢等南方總部資產(chǎn)出售給華潤(rùn)置地，交易對(duì)價(jià)124億元。

??華夏幸福在公告中也提到：“目前，公司正就部分待出售資產(chǎn)與潛在交易對(duì)方進(jìn)行磋商，鑒于目前就前述資產(chǎn)出售尚未簽訂約束性協(xié)議，尚無法判斷資產(chǎn)出售事項(xiàng)對(duì)公司2022年度業(yè)績(jī)的影響。”

??市場(chǎng)上有消息稱，2022年下半年華夏幸福重組工作全面停滯，主要是因?yàn)橘Y產(chǎn)處置停滯導(dǎo)致無法收回現(xiàn)金，這也意味著華夏幸福無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金兌付債務(wù)的承諾，進(jìn)而影響了金融債權(quán)人簽約的積極性。

??“關(guān)于公司后續(xù)資產(chǎn)出售達(dá)到上會(huì)披露原則，我們會(huì)在適當(dāng)節(jié)點(diǎn)及時(shí)信披。”前述華夏幸福內(nèi)部人士說。

??與債務(wù)重組同步的是華夏幸福經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，相關(guān)重點(diǎn)業(yè)務(wù)被劃入“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個(gè)平臺(tái)，以輔助推進(jìn)債務(wù)重組，并對(duì)這兩塊業(yè)務(wù)的增速提出了要求，2023年、2024年要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)20%年化增長(zhǎng)，凈資產(chǎn)50%的增長(zhǎng)幅度。

??“這兩個(gè)平臺(tái)是華夏幸福為了化解債務(wù)專門劃分出來用于債轉(zhuǎn)股的資產(chǎn)包，并希望化解合計(jì)約400億元債務(wù)。”前述市場(chǎng)人士分析，隨著此次美元債重組，華夏幸福的輕資產(chǎn)化債計(jì)劃更進(jìn)一步，但兩個(gè)平臺(tái)要實(shí)現(xiàn)上述業(yè)績(jī)目標(biāo)的壓力都不小。

??華夏幸福相關(guān)人士表示，截至2022年底，債權(quán)人選擇通過幸福精選平臺(tái)股權(quán)抵償公司對(duì)其負(fù)有的金融債務(wù)金額為24.65億元，抵償經(jīng)營(yíng)債務(wù)金額為25.53億元，前述債權(quán)人通過以股抵債方式共可獲得幸福精選平臺(tái)7.87%股權(quán)，幸福優(yōu)選平臺(tái)5.29%股權(quán)。

??根據(jù)華夏幸福業(yè)績(jī)公告，截至2022年6月底，幸福基業(yè)物業(yè)在管面積1.6億平方米。去年前三季度，“幸福精選平臺(tái)”內(nèi)3家主體公司合計(jì)營(yíng)業(yè)收入21.4億元，凈利潤(rùn)4887.39萬元，凈利潤(rùn)率約為2.3%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入2491萬元。

??柏文喜認(rèn)為，招商和園區(qū)運(yùn)營(yíng)是華夏幸福的“看家本領(lǐng)”，債權(quán)人愿意接受債務(wù)重組方案，也是對(duì)其轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式后的盈利可期。華夏幸福需要在盤活流動(dòng)性恢復(fù)經(jīng)營(yíng)后，加快物業(yè)和代建兩個(gè)平臺(tái)的業(yè)務(wù)發(fā)展，進(jìn)而形成一定規(guī)模才能接近上市。

??宣布轉(zhuǎn)型之后，華夏幸福通過官微持續(xù)發(fā)布了一系列輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)成果。截至2022年8月底，華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司已簽約29個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)固投簽約突破100億元，交出了輕資產(chǎn)模式招商服務(wù)的首張“百億”成績(jī)單。

??債務(wù)重組為華夏幸福后續(xù)發(fā)展?fàn)幦〉搅烁嗟臅r(shí)間和空間，但其面臨的挑戰(zhàn)仍在。