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??在公司微信公眾號上預告“字少事大”4天后，花樣年控股集團有限公司（以下簡稱“花樣年”，01777.HK）向外界公布了這件大事：40.18億美元的境外債務重組已達成協議。

??根據花樣年1月13日晚間發布的公告，這次建議重組預計可使其13億美元的總計息及債務性質的負債股權化。該公司還將發行8只新票據，將到期期限延長2年至6.5年，為其改善運營，確保項目交付爭取了時間。

??在2021年10月第一筆美元債違約后，花樣年的創始人曾寶寶曾承諾“絕不躺平”。半年后，該公司引入粵民投另類私募基金管理（珠海橫琴）有限公司（以下簡稱“粵民投”）為重組、投資顧問和潛在戰略投資人。

??此次境外債的重組是粵民投進入后取得的一個突破性進展。1月14日，花樣年方面對中國房地產報記者表示，通過債轉股、回購及注銷部分優先票據，削債總額預計將占境外負債總額的一半，剩余現有境外債務將進行展期并降息，這些舉措將為境內進一步復工復產、資產盤活、項目交付和債務重組創造極為有利的條件。

??1月14日上午，花樣年于公眾號上同步了化債的信息，文章的標題是“如愿”。

??境外增資削債

??1月9日早上，花樣年在公眾號上發出了一條消息，標題為“字少事大”，內文只有7個字：“新年宜補血、降火。”這則消息引發了業內外的議論與揣測，直至4天后，該公司才揭開謎底，原來補血、降火的寓意是增資削債。

??據了解，花樣年已與發行本金總額為40.18億美元的若干主要債券持有人就境外債務的重組條款達成一項協議，計劃將13億美元的總計息及債務性質負債股權化，達到境外債務大量去杠桿化，同時通過增量資金對現有票據進行回購。債權人也將獲得8個系列的新美元計值公開票據，到期期限將由2022年12月延長2年至6.5年，由此，花樣年再無境外債務的到期日早于2024年12月。新票據的利率將介于5%～8%。

??新票據設立了現金清繳機制，花樣年已確定了日后有意出售的若干項目，出售項目所得款項凈額的40%將用于新票據的現金清繳。

??花樣年在公告中表示，假設中國房地產行業的市場環境恢復正常，則公司能夠維持正常業務營運及項目層面能夠獲得新融資，估計2023年至2030年現有項目的無杠桿自由現金流（即現金收款減去建設成本、稅項、地價、銷售、一般及行政開支以及其他開支）將為每年-9億元至160億元。2023年至2030年期間，現有項目的累計無杠桿自由現金流總額估計約為400億元至700億元。

??2023年至2025年，花樣年出售項目的所得款項凈額（扣除抵押債務還款后）預計合計為50億元至70億元。

??至于回購現有票據的增量資金，該公司也已有了初步計劃，籌措渠道包括配股，粵民投注入的1億美元借款，以及控股股東曾寶寶提供的0.15億美元借款等。

??花樣年認為，此次境外債務的重組，將為公司提供兩年緩沖期以穩定及改善運營，而這兩年對確保項目的交付至關重要。在這兩年里，公司的現金利息開支將大幅減少，現金與短期債務比率得以提高。

??公告顯示，截至2023年1月13日，花樣年現有票據的未償還本金額約24.5%的持有人簽署了重組支持協議。接近花樣年的業內人士透露，這一版的重組方案是該公司與債權人小組經過14個月的溝通談判后敲定的，有這24.5%的持有人帶頭，未來應該能獲得更多債權人的支持。

??紓困的關鍵一步

??在2021年10月份的那份家書中，曾寶寶曾披露過這次危機的導火線。2021年9月29日凌晨，標普大幅下調花樣年評級，導致其境內外融資交叉嚴重受限，流動性出現階段性緊張，進而引發了隨后的美元債違約事件。當時曾寶寶的態度是：“事情來了，不逃避；遇到問題，去解決。”

??彼時，房地產行業的民營房企尚未大面積暴雷，出險企業也預料不到未來的生存環境會更為惡劣，流動性問題的解決難度將越來越高。

??據了解，花樣年在2022年1月份就開始接觸外部投資人，最終選擇了粵民投。粵民投的主要工作是促進花樣年與債權人的溝通，幫助該公司制定資產出售計劃，落實全面債務重組計劃等。這是一項艱難的工作，從2022年4月份引入粵民投，到這次公布境外債重組方案前，花樣年都未披露有關債務重組的實質性進展。

??2022年7月，花樣年的一位管理層曾對外表示，自公司遭遇流動性危機以來，利益相關方一開始非常焦慮，密集打電話、發短信、催逼圍、措辭嚴厲，出險房企增多后，這些相關方也轉變了態度，更多的是問候：“在嗎？還在嗎？在做什么？有沒有好消息？什么時候能夠走出來？”該管理層強調，盡管公司很努力，也把該做的事情做好，但是確實很難，面臨階段性資金壓力，以及有非常多外部利益相關方的問題尚未完全解決，需要更多解決問題的時間與機會。

??在業內看來，此次花樣年能夠與境外債權人達成重組協議，與2022年第四季度以來，國家密集表態支持房地產行業的發展密不可分。而花樣年的成都江山城項目、大溪谷項目也于2022年11月申請并獲得了國開行發放的保交付低息專項借款。

??從目前來看，花樣年已經邁出了紓困的關鍵一步，但參考其他房企的案例，無論是爭取大多數債權人的支持，還是債轉股的落地，都仍有不少復雜工作需要推進。

??經歷過這一次的危機，花樣年的發展策略亦有所調整，公司內部的要求是細盤家底、顆粒歸倉、精打細算、量入為出，回歸基本的經營邏輯。“去偽存真，結實永續”，是曾寶寶對花樣年2022年上半年工作的總結，也是該公司未來生存與發展的方向。