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??更多的開發(fā)商在嘗到探索TOD模式的甜頭。

??截至12月25日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”，00123.HK）琶洲南TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）項(xiàng)目今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了150億元的銷售額。

??對(duì)于越秀地產(chǎn)的TOD板塊而言，2022年是一個(gè)豐收的年份，243億元的銷售目標(biāo)提前12天就已達(dá)成。以該公司1235億元的全年銷售目標(biāo)計(jì)算，TOD今年將貢獻(xiàn)近20%的業(yè)績(jī)。

??自2019年上半年引入廣州地鐵成為第二大股東，TOD就成為了越秀地產(chǎn)一條重要的產(chǎn)品線和業(yè)績(jī)推手。短短3年多的時(shí)間，該公司已經(jīng)擁有了8個(gè)TOD項(xiàng)目，占總土地儲(chǔ)備面積的12.6%。

??越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)認(rèn)為TOD模式會(huì)成為越秀地產(chǎn)一個(gè)重要標(biāo)識(shí)，他在2021年初就表示，TOD未來(lái)穩(wěn)定在200億元以上的規(guī)模，是可以期待的。2022年，雖然剛需市場(chǎng)表現(xiàn)乏力，但豪宅市場(chǎng)的大火成就了琶洲南TOD項(xiàng)目，也令該公司終于觸及了理想中的目標(biāo)。

??網(wǎng)紅盤賣了150億元

??琶洲南TOD項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)琶洲西區(qū)南側(cè)，距離地鐵12號(hào)線赤沙站約200米，該地鐵線預(yù)期將于2023年投入服務(wù)。該項(xiàng)目的占地面積約11.1萬(wàn)平方米，總建筑面積約42.9萬(wàn)平方米，由廣州地鐵在2021年2月以82.3億元的底價(jià)競(jìng)得。拿地4個(gè)月后，這個(gè)項(xiàng)目就開始動(dòng)工建設(shè)，總貨量約1400套，戶型面積127平方米起步，最大的315平方米。

??今年4月初，越秀地產(chǎn)宣布收購(gòu)項(xiàng)目的49%權(quán)益，總代價(jià)約為50.1億元。4月底，琶洲南項(xiàng)目就低調(diào)開盤銷售，在樣板間都沒(méi)開的背景下，只靠PPT和展廳就賣出了60億元，開盤3天288套房就基本賣光了。第二期推售是在10月份，均價(jià)從一期的約11萬(wàn)元/平方米上漲至13萬(wàn)元/平方米，但仍有不少客戶驗(yàn)資500萬(wàn)元就為了看PPT，最終光認(rèn)籌就有6000多組，12月份加推的幾百套小戶型目前也所剩無(wú)幾。

??根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，琶洲南TOD項(xiàng)目的開盤轉(zhuǎn)化率高達(dá)94.44%，在2022年廣州所有在售項(xiàng)目中獨(dú)占鰲頭。

??12月26日，越秀地產(chǎn)方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前琶洲南TOD項(xiàng)目只剩最后一批小戶型，戶型面積涵蓋127平方米和143平方米的三至四房。

??“天時(shí)、地利都占了。今年是廣州的豪宅大年，項(xiàng)目地段好，周邊也沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以一開盤就成了網(wǎng)紅。”廣州一位業(yè)內(nèi)人士如此認(rèn)為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月中，廣州總價(jià)在千萬(wàn)元級(jí)別的一手豪宅一共成交了2749套，與2021年相比，只剩下不到50套的差距，全年成交量很有可能創(chuàng)新高。

??作為傳統(tǒng)的豪宅板塊，琶洲已經(jīng)連續(xù)6年沒(méi)有新盤供應(yīng)，板塊內(nèi)的標(biāo)桿——保利天悅目前二手放盤價(jià)在15萬(wàn)元/平方米至20萬(wàn)元/平方米，相較而言，琶洲南TOD項(xiàng)目的定價(jià)頗具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??2019年至2021年，廣州的單盤銷售冠軍都是均價(jià)3萬(wàn)元/平方米以下的剛需項(xiàng)目，年銷售額分別為88.8億元、104億元及127億元，以琶洲南TOD項(xiàng)目150億元的銷售業(yè)績(jī)看，該項(xiàng)目有望排入2022年廣州單盤銷售排行榜的前兩位。

??TOD板塊達(dá)成200億元目標(biāo)

??公開琶洲南TOD項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)的前一個(gè)星期，越秀地產(chǎn)旗下的軌道交通公司已經(jīng)發(fā)出一份捷報(bào)，透露提前12天達(dá)成2022年的簽約指標(biāo)——243億元。

??除了琶洲南TOD項(xiàng)目，貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)的還有其余6個(gè)TOD項(xiàng)目，均位于廣州，包括廣州星航TOD、廣州星樾山畔TOD、廣州星匯城TOD、廣州星樾TOD、廣州星瀚TOD、廣州星圖TOD，越秀地產(chǎn)的持股比例為51%至86%。

??今年年初，林昭遠(yuǎn)曾透露，越秀地產(chǎn)的TOD項(xiàng)目總貨值超1000億元。這還不算后來(lái)增加的琶洲南TOD項(xiàng)目以及杭州勾莊TOD項(xiàng)目。截至今年6月底，越秀地產(chǎn)共擁有8個(gè)TOD項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到359萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備面積的12.6%。

??從一個(gè)地區(qū)國(guó)企變身為國(guó)內(nèi)軌交物業(yè)開發(fā)規(guī)模排名前列的開發(fā)商，越秀地產(chǎn)只用了3年多的時(shí)間。2019年上半年，該公司成功引入廣州地鐵成為公司第二大股東（持股19.9%），并完成了首個(gè)“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目——品秀星圖項(xiàng)目86%的股權(quán)收購(gòu)。當(dāng)年，TOD項(xiàng)目便貢獻(xiàn)了50.8億元的銷售額，占越秀地產(chǎn)全年銷售額的7%。此后，按照每年新增一兩個(gè)項(xiàng)目的節(jié)奏，該公司的TOD板塊開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，2020年的銷售額已經(jīng)達(dá)到了170億元，銷售占比提升至17.8%。2021年，林昭遠(yuǎn)希望TOD項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)能超過(guò)200億元，最終實(shí)現(xiàn)的是178.7億元，銷售占比為15.5%。

??越秀地產(chǎn)曾經(jīng)披露過(guò)一個(gè)計(jì)劃，那就是在2024年前后，TOD項(xiàng)目的銷售額能占到公司總銷售額的約25%。從2022年的表現(xiàn)來(lái)看，這個(gè)規(guī)劃還是有可能實(shí)現(xiàn)的。

??投行對(duì)越秀地產(chǎn)的TOD業(yè)務(wù)給予了較高的評(píng)價(jià)和期待。中金公司認(rèn)為該公司的TOD項(xiàng)目在周轉(zhuǎn)效率、利潤(rùn)率和落地確定性等方面具備全方位優(yōu)勢(shì)。因?yàn)槠銽OD項(xiàng)目一直采用“集團(tuán)孵化，地產(chǎn)購(gòu)買”的方式獲取土地，可實(shí)現(xiàn)資金高效周轉(zhuǎn)。項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)也符合預(yù)期，2019年至2020年的三個(gè)項(xiàng)目可售部分地價(jià)占售價(jià)比例為40%至50%，且開盤當(dāng)日去化率最低為67%，最高的當(dāng)日售罄。瑞銀集團(tuán)曾表示，因?yàn)槭袌?chǎng)壁壘較高，TOD項(xiàng)目的利潤(rùn)率將顯著高過(guò)其他類型的項(xiàng)目，認(rèn)為越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目的毛利率有望高于30%。

??截至目前，越秀地產(chǎn)還未披露過(guò)TOD項(xiàng)目的相關(guān)利潤(rùn)數(shù)據(jù)，但受大環(huán)境影響，該公司2021年的整體毛利率已經(jīng)降至21.8%，在TOD項(xiàng)目銷售額創(chuàng)新高的背景下，其2022年的利潤(rùn)指標(biāo)能否有所改善也是值得行業(yè)關(guān)注的話題。