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??受房地產市場拖累和反復疫情的影響，物企上市熱情減弱，整體上市意愿下降。多家物企首次遞表到期未能更進一步，二次甚至三次遞表企業增多，部分企業多次遞表或聆訊后而再無后續動作，行業出現IPO終止和退市現象。

??從資本現狀來看，歷經價值初識、資本火熱，當前物企在資本市場遇冷，逐步回歸理性。

??通過復盤，我們認為，目前關聯房企的健康程度及物企自身經營及業績的底色是物企健康發展的核心要素，且資本市場偏愛高信用、低風險、成長性強，經營能力優異和具有競爭優勢的央國企背景物企。

??隨著近期房地產政策的轉好及國企改革深化，物業估值得到修復和觸底反彈，央國企將有望成為下一階段上市的主力。

??2022年物企上市熱情進一步減弱，截至目前僅3家物企遞表，6家成功上市，6家尚在排隊，且除第一次遞表剛過期的中湘美好，其他五家都歷經多次遞表，上市之路坎坷。

??同時，根據港交所新規，自2022年1月1日，港交所開始實施新的上市規定，對于部分之前遞表而未在新規實施前成功上市的物企，如瑞安新天地、明宇商服等因未滿足新規而被拒于資本市場大門之外，上市折戟。

??從IPO審批端來看，由于房地產市場遇冷，房企資金鏈普遍比較緊張，除了受物企自身上市意愿的影響外，港交所對物企上市的審批也更加嚴格，放行速度明顯變緩。

??據克而瑞物管和中物研協統計，2022年新上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時294天，較2021年13家新上市物企平均用時延長89天，較2020年17家新上市物企平均用時延長157天。

??2021年至今，受上游房地產深度調整等因素影響，物業管理行業經歷了多個階段。由2021年初的快速發展階段，PE均值集中分布在30-40倍，到下半年估值開始掉頭下行，較上半年縮水近四成；

??2022年，物業管理行業估值并沒有發生實質性的改變，仍在持續回調，并于10月31日，物業股估值降至歷史最低，僅為8.4倍。到了11月份，受地產政策的提振，物業股估值發展有望修復，估值有觸底反彈之勢，物業股也將迎來一輪回調，逐漸回歸較為合理的估值范圍。

??整體來看資本市場對央國企比較友善。央國企天然具有高信用和高穩健發展的特性，相對民企，央國企更具抗風險和抗周期的特性，估值總體上表現為：央企>國企>民企。即使在2022年市場環境持續下滑的時期，央國企估值均值也均超過10倍，而民企已大幅下調至10倍以下，下滑到歷史最低。而就個股而言，央、國企之間，以及個體物企之間，也呈現出較大的差異。

??就個股而言，在資本市場的表現，主要是受關聯房企的健康程度及物企自身經營及業績的底色的影響。

??2021年中期起，物企估值持續下調，特別是2022年以來具有地產背景且地產面臨困境的物企估值進一步下挫，相較而言，央國企物企在資本市場表現相對穩定。面對地產風險，高信用背景成為資本市場當前階段看中的核心要素之一。

??從整體上看，國資背景物企擁有穩定且優質項目資源，規模優勢更加顯著，特別是在地產低迷時期，特別是央企背景物企規模的成長性更加顯著。

??2022年中期，五家央企在管面積總值達14.2億平方米，均值為2.8億平方米，增速35.8%，均值和增速均高于國企（1.4億平方米，19.2%）和民企（1.1億平方米，30.0%）背景物企，且央企背景物企在管面積均值是國企物管的1.77倍，是民企物管的2.53倍。

??高估值的物企具有規模大、儲備足、拓展能力強和項目質量高的特點。央企背景物企憑借背景資源優勢及全國化布局，擁有豐富的優質資源，在高基數背景下，仍實現規模的快速增長。

??其中，央國企中，保利物業、招商積余、中海物業、華潤萬象生活和萬物云均持續全國化布局和城市深耕，通過市拓、合資合作和收并購等方式持續擴大規模，至2022年中期在管面積均超過2.5億平方米，位居行業前列，在管面積具有高基數，穩定增長的特點。

??建發物業在管面積3725.9萬平方米，管理規模相對較小，但其合約在管面積為2.16倍，未來規模增長確定性強。

??而其他央國企管理規模均小于建發物業，相對而言，這類物企管理規模基數小，儲備量少，覆蓋的范圍仍主要聚焦區域，尚未實現全國化布局，市拓能力尚需提升。

??規模增長為營收增長奠定基礎。2022年中期，五家央企營業收入總值達234.4億元，均值為46.9億元，增速28.8%，增速首次超過民企（26.2%）背景物企，且央企背景物企營業收入均值分別是國企和民企物管的2.12倍和2.72倍。

??民企出現虧損，而央企和國企凈利潤仍持續增長。2021年中期，央企凈利潤均值為5.2億元，是國企的2.91倍，民企的2.81倍，央企凈利潤均值增速達32.4%，高于國企（18.3%）和民企（-19.1%）。

??“三箭齊發”修復行業信心，支撐央國企進一步發展

??房地產融資政策“三箭齊發”，有望修復物業行業信心。11月，房地產行業連發“三箭”，形成了松綁信貸，穩定預期；擴容債券，穩定信用；重啟房企并購重組和股權融資，穩系統等三大融資支持體系。

??這“三支箭”意味著政策和市場或將出現拐點，使房地產行業受益，并有利于重塑房地產行業的格局。同時，獲得資金支持的房地產物企，將有望極大緩解房企出售物企或抵押股權、向物企出售資產、挪用物企資金、應收賬款無法兌付等疑慮風險，增加市場對房企的預期。

??特別是央國企相對更為穩健，更容易在政策支持下得到發展。該等利好也將傳導至物業管理行業，極大的支撐央國企背景物企的進一步發展。

??國企政策改革，央國企料將成上市主力

??多項政策支持央國企做大做強。自2013年十八屆三中全會，我國便拉開國企改革的序幕。近些年，國企改革政策經歷了政策規劃階段、局部試點階段、廣泛試點階段和全面落實階段等發展階段，于2022年國企改革三年行動迎來收官。

??在國企改革三年行動中，明確提出要通過推動國有企業的上市以及圍繞上市進行各種改革，國企上市是深化國企改革的重要舉措。

??2022年5月27日，國務院國資委制定印發的《提高央企控股上市公司質量工作方案》涵蓋推進上市、資本運作、科技創新、人才培養等諸多上市公司改革發展關鍵環節，提出要“打造一批核心競爭力強、市場影響力大的旗艦型龍頭上市公司”和“培育一批專業優勢明顯、質量品牌突出的專業化領航上市公司”等具體目標。

??二十大報告也指明了國企改革的方向，將“推動國有資本和國有企業做強做優做大”，“提升企業核心競爭力”。在政策支持下，下一階段，央企控股上市公司將進一步成為國企改革重點突破方向。

??國企改革的持續推進，將利好物企的發展，央國企或將成為上市的主力。

??從已上市的物企來看，民企經歷了一段上市高光時期，77%的企業為民企背景物企，而在隨著房地產行業信用風險顯露和多家房企暴雷，資本市場也更加青睞高信用和穩定性強的央國企。

??2022年以來，遞表和成功上市的物企中有六成為央國企；深圳控股也表示公司正考慮可能分拆物業管理業務，并于香港聯交所主板獨立上市。

??目前，僅14家央國企上市，仍有多數央國企物業尚未上市，在國企改革的持續深化和推進下，央國企將有望成為下一階段沖擊資本市場去，啟動上市的主力。

??自2014年以來，資本市場對物業管理行業的認識，歷經價值發現、資本火熱和理性回歸三大的階段，當前，物業管理行業在資本市場上市的火熱期已成歷史，上市主體規模和綜合實力參差不齊、盲目上市的階段結束。

??隨著整體市場、整體經濟形勢的向好、疫情放開和房地產利好政策的陸續發布，物業管理行業的價值也將進一步體現和沉淀，物業的上市將回歸理性，市場對物企的態度，也將進入更合理的區間。

??隨著國企政策改革進入新的階段，我們認為央國企將成為下一階段的主力，而物業上市的主體、態度、目的和資本市場關注的重點也將發生改變。

??歷經多年發展，能夠在資本市場中快速發展，且保持高估值的物企，是那些能夠真正用好資本紅利，真正做好服務和品質的物企，究其本質最終拼的還是關聯地產和資源的健康程度及自身業績和底色。當前被“寄予厚望”的央國企能否真的在下一階段成為上市的主力，讓我們拭目以待。