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??民營企業債券融資工具（“第二支箭”）正加速落地。

??12月5日，金輝控股（09993.HK）發布公告稱，間接非全資附屬公司金輝集團股份有限公司已于12月5日完成公開發行2022年度第一期中期票據，發行規模為人民幣12億元，為期3年，票面利率為4%，由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增進公司”）提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

??這是繼11月8日央行“第二支箭”射出后完成票據發行的第3家房企，同時也是中債增信今年融資支持到位第7家企業。

??另據中國銀行間市場交易商協會網站消息，12月2日，新城控股集團股份有限公司（601155.SH）關于發行2022年度第四期中期票據完成注冊，發行金額20億元，成為“第二支箭”政策框架下完成注冊的第4家房企。本期債券是新城控股150億元儲架式注冊發行的首期，募集資金擬用于項目建設、購回及償還發行人及發行人股東新城發展控股有限公司境外美元債券、購回及償還發行人債務融資工具。

??金輝控股表示，隨著房地產融資環境的改善，金輝接連收獲“第二支箭”和商業銀行授信支持等利好消息，將進一步增厚金輝的資金安全墊，未來公司將持續精細化運營，提高盈利能力。相信隨著政策利好紛至沓來，房地產行業融資增量擴容，穩健型房企迎來價值回歸，將獲得更多融資發展機會。

??市場人士分析認為，這是“第二支箭”延期并擴容政策實施后，首批增信民營房企債券發行，標志著“第二支箭”政策效能釋放更進一步。近期監管層不斷加大對民營房企的融資支持力度，信貸、債券、股權政策“三箭齊發”，市場穩定發展效果正在逐步顯現。

??1210億元債券“儲”于“架”上

??在監管部門支持下，滿足房企合理融資需求正在向民營房企加速推進。

??在11月8日央行公布“第二支箭”延續擴容到民營房企之后，僅隔2天的11月10日，交易商協會受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發行。11月29日，龍湖集團20億元中期票據完成簿記，由此宣告民企債券融資支持工具（“第二支箭”）首單成功發行。該筆債券由中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，期限為3年，票面利率3%。這筆債券利率創中債增進公司擔保民營房企債券新低，也接近同期發行的3年期國開債。此外，六大國有商業銀行共同擔任主承銷商為其護航，也體現出了優質民營房企的優勢。

??緊接著12月2日，美的置業發布公告，公司間接全資附屬公司美的置業集團有限公司公開發行本金總額為15億元的3年期中期票據，票面利率為2.99%。本期債券由中債增全額擔保，募集資金擬全部用于項目建設。

??某機構研究負責人劉水認為，“第二支箭”支持發債融資將成為民營房企融資的一種常態化方式，支持的企業范圍及發債規模均在持續擴大。“第二支箭”正式落地實施，將引導市場機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有效緩解民營企業信用收縮問題，促進民營企業融資恢復，也將激勵其他民營房企積極申請增信發債融資，緩解流動性緊張局面。

??據中國房地產報記者不完全統計，交易商協會已受理龍湖、美的置業、新城控股、萬科、金地、金輝儲架式發債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元、20億元，合計950億元。另外，中債增進公司已收到近百家房企增信業務意向，旭輝集團于近期向中國銀行間市場交易商協會表達了150億元儲架式注冊發行意向，目前相關注冊工作正在籌備過程中。綠城中國擬報送110億元儲架式中期票據注冊發行計劃，用于置換到期債券及項目開發建設。

??截至目前，在“第二支箭”擴容下已經披露的8家房企儲架式注冊發行總金額達到1210億元，“第二支箭”類型為經營穩健的民營房企、混合所有制企業及個別出險房企。

??“這足以支持這幾家房企未來一段時間的發債安排，也能夠助力其優化財務結構。”某券商分析師說，從當前市場走向來看，財務穩健安全的民營房企受到了政策傾斜，這一類型的民營房企有望在政策加持和自身努力下穿越周期，調控政策的松綁確實讓面臨流動性壓力的企業看到了曙光。

??旭輝內部人士亦對記者表示，“斷貸潮”以來旭輝一直在努力自救，150億元儲架式注冊發行的具體金額最終以協會審批為準。獲得光大銀行和郵儲銀行上海分行的授信，說明旭輝一直以來的積極努力得到了監管機構及主流銀行的充分認可和信賴。旭輝將本著恪守信用的大原則，努力兼顧日常經營與債務償付，攜手各方促進房地產行業良性循環和平穩健康發展。

??修復民企債券融資

??央行“第二支箭”可追溯到2018年，當時部分民營企業跟目前房企面臨同樣的融資困境。經國務院批準，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。

??這一次，央行“第二支箭”再次射出，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。這為民營房企融資打開了更大的門，也為房地產市場注入了信心。

??東方金誠研究發展部高級分析師于麗峰認為，擴容后“第二支箭”支持民企債券融資的方式更加豐富，支持對象和政策目標更加清晰，紓困地產民企債的意圖明顯，將有利于促進民企債券融資，特別是民營房企債券融資的進一步修復。

??中金報告分析認為，若政策層面提供的支持順利落地，短期內能夠較大程度幫助房企緩解流動性危機，促進實現“保交樓”。但在政策實際落地過程中存在一些難點：一方面，金融機構的“避險本能”會使得最終實際支持更多集中在優質企業。另一方面，即便是當前能夠滿足獲得支持條件的房企，其最終是否能按時足額償還支持資金仍有不確定性，相關金融機構的積極性無法被完全調動起來。

??某出險房企內部人士對記者表示，“第二支箭”風險防范措施要求房企提供反擔保，比如資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保（增進）機構反擔保等，這是“暴雷”房企的難點。公司有按照“第三支箭”引入國資股東進行股權融資的意向，操作起來也有困難。

??劉水認為，經營安全性較高的房企更受青睞。目前政策是“保項目、保企業”并行，“保項目”的對象是出險房企的資金困難項目，主要措施是支持項目收并購及保交樓2000億元專項資金，目前是穩民生。“保企業”對象是優質穩健房企，主要措施是“三支箭”支持房企融資，目的是在出險房企和健康房企之間建立防火墻，防止風險繼續擴大。

??惠譽評級認為，中資民營房企的流動性在未來數季度或會改善，但仍會偏緊，因為中期財報顯示其流動性指針因銷售乏力和外部融資渠道有限而持續惡化。近期出臺的支持性政策旨在“保交樓”，而非緩解困境房企的負債違約，政策的效果將取決于具體落實情況。

??“一系列政策有助于緩解房企短期資金壓力，但銷售改善和信心回暖才是資金鏈持續改善的關鍵。”劉水說。