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??11月24日，雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂”，03383.HK）與路勁為常州市3個合作項目的歸屬做了新安排，路勁獲得其中2個項目的100%股權，另外1個項目則歸雅居樂全資所有。

??這兩家公司早在2018年就結成了戰略合作伙伴關系，但伴隨著項目開發接近尾聲，“分家”也成了意料中事。今年9月份，雅居樂就已將濟南市2個合作項目的股權轉讓給了路勁。

??11月28日，雅居樂方面對中國房地產報記者表示，此次交易涉及的3個合作項目基本已交付或處于尾盤，與路勁解除合作，是為了更好地進行項目運營。

??今年前三季度，為了改善流動性、應對到期債務，雅居樂轉讓了廣州、重慶等地地產項目的股權。而10月份以來，伴隨著債務壓力的緩解以及融資環境的改善，該公司將更多的精力放在了新增融資上，除了在本月完成約7.83億港元的配股外，目前還在積極推進增信發債工作。

??3個項目劃分歸屬

??根據路勁發布的公告，在11月24日當天，該公司與雅居樂簽訂了退出協議，雙方同意解除位于常州市3個房地產開發項目的合資企業。

??協議涉及3個項目公司，其中，項目公司A由路勁和雅居樂各持股50%，項目公司B的股權結構是路勁持股51%，雅居樂持股48.91%，項目公司C則由路勁、雅居樂分別持股49%、50.88%。

??具體的安排是，路勁向雅居樂收購其在項目公司A和項目公司B中的股權，將這兩家公司變為全資附屬公司，總代價約4.23億元。雅居樂則向路勁收購項目公司C的49%股權，總代價約為4.28億元。

??這3個項目都已經接近開發尾聲，項目公司A、項目公司B分別為國仕九禮項目、城市萬象項目的開發主體。前者總建筑面積約為14.6萬平方米，其中約13.2萬平方米已售出，目前僅剩少量住宅及商業單位及停車位待售。后者25.8萬平方米的總建筑面積中已售出24.6萬平方米，只剩少量停車位仍待售。

??項目公司C開發的是棠頌項目，33.5萬平方米的總建筑面積售出了30.7萬平方米，少量商業單位及停車位仍待售。

??路勁在公告中透露，這次交易將錄得約0.21億元的虧損凈額，主要是因為賣給雅居樂的股權有約0.22億元的折讓。但該公司認為這筆買賣還是值得做，因為所涉項目大部分已預售，解除合資企業可以讓雙方在管理項目剩余物業方面有更大的靈活性，而這是中國房地產開發行業的常見操作。

??雅居樂與路勁已經有超過5年的合作歷史，最早可追溯至2017年10月，雙方約定共同開發濟南市的龍科機電地塊。2018年7月，兩家公司在廣州簽署戰略合作協議，建立戰略合作伙伴關系，對雙方均認可的房地產項目進行合作獲取、合作開發、共同獲益、實現共贏。

??從目前來看，這兩家公司的合作項目都已到了尾盤階段，進行權屬劃分有利于加速清盤。今年9月份，雅居樂已經以約6.8億元的代價向路勁轉讓了濟南市2個合作項目的股權，項目的建設也都已經大部分完工。

??配股、發債等融資風口來

??在2022年的前三季度，面對緊鎖的融資水龍頭和疲弱的市場銷售，要維持資本市場信用、償付到期債務，民營房企的可選項并不多，資產變現是籌措資金的主要路徑。雅居樂也不例外，從1月份便開始著手這項工作，包括以18.43億元出售廣州亞運城26.66%的股權給中國海外發展，以約10億元的價格向中海宏洋轉讓位于徐州市和義烏市的3個項目，將重慶的4幅土地以約7.64億元的價格出售給首創置業。

??除了地產項目的變現外，雅居樂還向海螺創業轉讓了6家環保公司的股權，總計17.9億元，并出售了4900萬股雅生活股份，獲得約3.43億港元的現金。

??壯士斷腕般的果斷動作增加了雅居樂的現金流彈性，也為該公司保住了零違約的良好口碑。據統計，2022年以來，雅居樂通過資產出售回籠了超過60億元的現金，而償付的到期債務總額超過200億元。僅僅是上半年，該公司的總借貸金額就較2021年末減少了137億元，8月份又償付了3筆總額50多億元的到期債務，10月份繼續兌付15.93億元境內非公開發行公司債和9.5億元的應收款ABS。

??對比前三季度和近期的資產出售情況，可以發現，此前雅居樂轉讓的地產項目除了土地外，大多為在售項目，條件優越。而伴隨著償債事項的順利推進，該公司套現的迫切性已有所下降，處理的項目以尾盤為主。

??此外，融資窗口對民營房企的再次開放，也讓雅居樂有了更多回旋的余地。11月1日，交易商協會、中國房地產業協會聯合中債增進公司召開座談會，雅居樂成為了列席的21家民營房企之一，進入第二批增信發債名單。該公司透露，目前正在加快推動債券發行工作。

??資本市場的利好更為直接，11月16日，在股價連續3天大漲后，雅居樂宣布以先舊后新方式配售2.95億股股份，融資凈額約為7.83億港元。

??不過，這一波對民營房企的融資支持政策的落地效果也仍有待檢驗。惠譽在11月28日發布的報告中表示，中國銀行業監管機構于11月出臺了提振房企和建筑企業外部融資的有力支持政策，預計中資民營房企的流動性在未來數季度或會改善，但政策的效果將取決于具體落實情況，因為銀行可能因風險考量而不愿向民營房企全額度提供貸款。

??據了解，11月23日以來，多家國有銀行與十余家房企達成合作協議，已披露的意向性授信額度超過1萬億元，但覆蓋的民營房企仍是屈指可數。