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??三季度，地產股在震蕩波動中逐步走低。

??從同花順客戶端數據來看，三季度房地產開發板塊指數從1868.36下跌至1734.35，季度跌幅超7%。港股房地產管理和開發板塊指數同樣一路向下，尤其自9月13日至9月28日間，12個交易日中僅有2個交易日板塊指數上漲，其他10個交易日板塊指數均處于下跌態勢，三季度板塊指數下跌幅度約21%。

??從企業市值表現來看，市值百強房企中，截至9月28日，三季度有21家企業市值上漲，79家企業市值下跌。市值下跌的企業數量占比近八成。

??值得注意的是，市值超過千億元的地產企業進一步減少至9家，且其中超過半數企業具有央企、國企背景。

??三季度，由于資本市場對內地房地產股票的信心趨弱，不少內地房地產股票市值縮水嚴重，過去長期霸占房企市值老大位置的萬科再次從第一滑落，三季度市值下跌近15%。截至9月28日，保利發展和中海地產的市值均超過萬科，但目前房企市值第一易主為老牌港資房企新鴻基地產，這也說明傳統的港資房企在行業疲弱的環境下更具發展韌性。

??信心受損致地產股下跌

??長期以來，地產股受消息面的影響明顯，一個政策利好會助推地產股整體上漲，但一個利空消息也可能帶動整體地產股走低。

??今年三季度，地產股也依然延續了這一特點，整體呈現震蕩波動的走勢。

??這種走勢背后，一方面是各地不斷探索出臺更加寬松的調控政策，不少城市部分放松限購政策，刺激需求端消費。這種政策利好給地產行業帶來復蘇發展的預期，因此容易帶動地產股走高。

??比如9月9日地產股迎來久違大漲，板塊指數單日上漲2.26%，板塊內近百只個股上漲，多只股票漲停。植信投資研究院資深研究員馬泓就表示，地產股大漲與近期銷售復蘇轉暖相關，但更重要的是可能市場預期會有更大的利好政策出臺，所以推動了地產股上漲。

??但另一方面，雖然寬松型政策出臺了不少，在房企債務端和現金流端的作用效果甚微。加上地產市場下行趨勢未變，房企銷售表現并未有明顯好轉，而八月份房企密集發布的半年報都顯示出當前房企盈利水平下滑嚴重，這些因素再次影響了投資者對地產行業發展的信心和預期。

??例如9月16日，房地產開發板塊指數單日下跌近4%，下跌背后與政策端放松朝令夕改不無關系。9月14日，有市場傳聞青島對限購政策做出調整，但官方卻予以澄清，而后政策中將不限購等政策收回。這種不確定性導致投資者信心再度動搖，地產股股價應聲下跌。

??在一位港股上市房企財務官看來，股價下跌容易，回漲卻很難。尤其是當前資本市場對地產股的信心處于底部，而信心一旦受損，短期內很難恢復，這就導致，在新的確定性的行業邏輯出現之前，地產股即使有一些消息面的刺激上漲，但漲勢難以維持。

??對于房地產板塊后市走向，一些業內人士表示“既不悲觀也不樂觀”，主要還是看預期是否能落地以及行業實際的盈利能力。

??央企、國企股價抗跌

??今年三季度，市值百強房企中，僅有21家企業市值上漲。其中，新華聯三季度市值漲幅最高，達到50%，市值從二季度末56億元上漲至84億元。

??從9月5日至9月28日，新華聯的股價僅有兩個交易日下跌，股價一路從2.31元/股上漲至4.44元/股，區間漲幅超過90%。在此期間，新華聯股價出現多個漲停，尤其是9月19日，新華聯股票已經低開低走，在午后一度跌停，但隨后直線拉升上演“地天板”，并以12.7萬手封死漲停。

??對于新華聯股價異動，有消息表示是游資炒作而致，而游資盯上該股原因有報道稱或許在于環球影城概念股等旅游因素。

??根據公開報道，目前，新華聯涉及環球影城概念、京津冀一體化概念、螞蟻金服概念以及旅游概念，新增商超百貨概念。雖然新華聯在股票異動公告中否認公司涉及環球影城概念，不存在應披露而未披露的重大事項，但這依然沒有阻止游資的瘋狂炒作。

??三季度市值漲幅第二的是華發股份，季度環比漲幅超30%。華發股份的上漲原因或許在于資本看好其國企背景支撐其在行業下行期能夠逆勢擴張。

??今年以來，華發股份在土地市場表現積極，尤其是在其重要的布局之地上海。自集中供地推行以來，華發股份明顯加速在上海布局節奏，在今年三次集中供地中華發股份共斬獲了7宗地塊，涉及土地金額超250億元。而上海一直是國內房地產市場最為穩定的城市，項目銷售有保障，華發股份持續補倉，在資本市場看來，意味著后續業績有保障，這種良好預期支撐了華發股份股價上漲。

??實際上，當前民營房企發展遇阻，資本市場表現不佳，股價下跌，市值嚴重縮水，而部分典型央企、國企卻逆勢向上。

??9月28日，恒生投資管理董事兼投資總監薛永輝就公開表示，對內地房地產相比香港房地產略為看好，因為內房已經過調控，市場對內房的負面看法略有好轉。在這當中，薛永輝就表示偏好國有企業。

??從三季度漲幅榜來看，保利發展、綠城中國、建發集團、華發股份這類央企、國企在市場下行期間股價更抗跌，市值也逆勢上漲。

??市值上漲的企業中也不乏民營企業，最典型的就是濱江集團。與華發股份類似，濱江集團是目前民營房企中僅存大舉拿地的企業，但濱江集團的擴張并非盲目的。作為深耕型企業典型代表，濱江集團拿地聚焦于浙江，尤其是重倉杭州，而杭州的新房市場一直較為火熱，這也支撐了濱江集團的銷售去化。

??值得注意的是，在三季度環比漲幅居前的企業中，有5家企業漲幅相同，均為5.92%，而這5家企業的共同點是目前仍處在停牌狀態。由于所有企業樣本的總市值均從港幣轉換成人民幣，因此這幾家企業所呈現出來的上漲實際上是因為匯率波動。

??壓力猶存 企業經營需保持審慎

??相比典型國企在資本市場的穩健表現，三季度不少民企示范生市值跌幅居前。

??從中國房地產報記者梳理的三季度市值漲跌數據來看，市值跌幅最大的是旭輝控股，其二季度末總市值還有300多億元，但截至9月28日，公司總市值僅剩74億元，環比跌幅達76.11%。

??作為民營房企中僅存幾家尚未在公開市場暴雷的房企之一，旭輝控股的股價一直隨整體大勢波動，但9月28日，在地產股一片下跌聲中，旭輝控股當日下跌幅度超30%，港股旭輝永升服務也下跌超過20%。

??股債雙殺背后是一則關于旭輝控股非標債務違約的傳聞。當日，有新聞報道稱，旭輝控股未能償還天津興卓房地產開發有限公司旗下的部分非標債務。就在前一日，旭輝控股董事局主席林中也發布一封內部信，鼓勵集團全體干部共同渡過難關。

??為了增強市場信心，9月28日晚間，旭輝控股發布公告稱，將采取一切可行的措施繼續加大力度提升現金流。同時，為了顯示自身經營未有風險，旭輝控股還宣布公司已于9月28日按時支付2024年到期6.55%境外優先票據的利息，以期提振資本市場信心。

??除了旭輝控股，截至9月28日，三季度市值縮水較為嚴重的企業還有碧桂園。數據顯示，碧桂園的市值從962億元下降到418億元，市值跌去一半。

??在三季度環比跌幅排行榜前十企業中，民營房企示范生占了3個，即旭輝控股、碧桂園、新城控股，這也反映出，當前，資本市場對民營房企的信心依然脆弱。雖然此前作為民營房企示范生，這些房企在發債融資方面率先打開閘口，一度給行業注入信心，帶動地產股市值回升。但總體而言，資本市場對民營房企的信任仍然很有限。

??上述港股上市房企財務官表示，在整個房地產下行壓力下，就算是央企、國企，經營也會存在壓力，投資也要保持審慎。