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??保障性租賃住房不動產投資信托基金（REITs）再向前一步。

??9月22日，華潤置地發布公告，擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資產，預計公募基金將募集人民幣11.2億元。

??同日，上海證券交易所披露，華夏基金華潤有巢租賃住房REITs提交申報并獲得受理。

??作為創新投資品種，REITs是一種以不動產為底層資產的標準化金融產品，通過發行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

??今年8月31日，由北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團發布的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易，并在發售當日均實現了30%漲停。

??此次發行的華潤有巢租賃住房REITs產品與其他保障房REITs最大不同有兩點：一是其1個底層資產為集體建設用地項目；二是華潤置地或為首家資產作為租賃住房REITs上市的底層資產的上市房企。

??諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，保障性租賃房REITS在一定程度上打通了保障性租賃住房基礎設施資產實現“投融管退再投資”良性循環的通路，華潤置地擬分拆基礎設施REITs上市，將使得集團的融資方式及平臺多元化，并減少對傳統債務融資方式的依賴。“另外，此舉對于華潤置地而言也是在積極把握國家大力發展租賃住房的趨勢，抓住保障性租賃住房公募REITs的重大機遇，持續提升長租公寓業務的經營效益，對自身發展較具一定積極影響。”

??另外，內地市場現存的3只保障性租賃住房REITs的原始權益人，都不是以住宅開發為主業的房地產企業，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水公募REITs市場的典型房企。

??華潤發行租賃住房REITs

??公募REITs上市節奏正在不斷加快。

??9月22日，華潤置地發布公告，擬分拆旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施公募 REITs底層資產。

??公告顯示，此次擬上市的REITs底層資產為華潤“有巢”的兩個保障性租賃住房項目，分別為上海市松江區泗涇鎮的保障性租賃住房項目、上海市松江區松江工業區東部園區的保障性租賃住房項目。

??根據公告，華夏基金為該基金管理人，中信證券為專項計劃管理人，本只公募REITs 預計募集 11.2 億元，其中華潤置地將作為戰略投資者認購基金份額總額約34%。

??上市完成后，兩個項目將由公募基金動用募集資金進行收購，最終由基礎設施REIT持有100%權益，不再是華潤置地附屬公司和財務并表項目。

??對于此次分拆基礎設施上市的原因，華潤置地表示有三點：

??一是提供另一種以股權為基礎的融資方式，將使集團的融資方式及平臺更為多元化，并減少對傳統債務融資方式的依賴；同時，還能夠盤活其基礎設施資產，避免投資恢復期較長及資產周轉率較低的不利影響；

??二是能受惠于基礎設施REIT的業務前景及業績，通過作為基金份額持有人以分派方式收取穩定回報；

??三是分拆上市能夠集為團及基礎設施REIT各自的營運及未來擴展提供獨立的集資平臺。尤其是上市完成后，基礎設施REIT將擁有一個獨立上市平臺，可直接進入中國資本市場，并增強其探索新融資及集資渠道以發展其業務的可能性。

??中郵證券分析師劉清海表示，華潤有巢租賃住房REITs產品，與其他保障房REITs最大不同在于，有巢泗涇項目為集體建設用地項目。

??相較于國有建設用地項目，集體建設用地項目成本更低，通過這種方式獲取土地建設租賃住房，能夠降低租賃住房建設者的成本，提高租賃住房回報率及商業運營的可持續性。

??公開資料顯示，有巢泗涇項目用地使用經歷了集體土地所有人委托、集體組織決策、政府批準、掛牌出讓等流程，權屬清晰，后期更有利于通過REITs退出。

??據統計，目前已上市的3只保租房REITs 底層資產均為國有建設用地項目。

??此外，華潤置地或為首家資產作為租賃住房REITs上市的底層資產的上市房企。這意味著華潤置地不僅要通過這次的租賃住房REITs把住房租賃業務做起來，還要發揮示范效應，為其他企業推行租賃住房REITs積累經驗。

??天風證券表示，我國多家房企旗下具有租賃住宅業務，這意味未來保障性租賃住房 REITs的空間有望進一步擴大。

??持續優化完善REITs制度

??實際上，保租房REITs自上市就持續火爆，受到市場熱捧。

??今年8月31日，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT，首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，并在發售當日就表現驚人，均實現了30%漲停。

??機構企業事業部研究負責人劉水表示，保租房公募REITs底層資產質量高，收益率預期也比較好，有強制分紅機制等，投資者認購意愿較強。“已有的3只保租房REITs網下認購倍數均超過100倍。”

??除去市場關注度較高外，多省市也明確表態支持開展保障性租賃住房REITs試點，支持保租房REITs發展。

??去年7月份，國家發改委就下發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目納入了基礎設施REITs行業試點范圍。

??今年5月中旬，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確提出，將保障性租賃住房納入試點范圍。

??5月底，證監會與國家發展改革委聯合印發了《關于規范做好保障性租賃住房發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點有關工作的通知》，正式啟動保租房REITs試點工作。

??國家發展改革委相關人士也表示，將加強前期輔導，推動更多項目盡快具備申報條件，完善申報推薦流程，項目發行上市后，將指導督促使用回收資金的新項目加快開工建設等。

??此外，多地發布支持公募REITs發展的政策，推動當地存量資產盤活和轄區REITs發行常態化，梳理總結形成可復制推廣的工作經驗。

??盡管保障性租賃住房REITs得到了快速發展，但該類業務仍處于起步，其面臨著一些待進一步解決的問題。

??“比如缺乏REITs產品的稅收優惠政策，保障性租賃住房REITs項目多個環節的稅收涉及所得稅、土地增值稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅等多個稅種，稅收負擔較重，對產品收益率產生一定影響，加大了保障性租賃住房REITs的運營壓力。”關榮雪表示。

??“租金水平、滿租率以及保租房政策不同都可能導致投資成本差異，致使此類項目的投資收益率偏低和融資規模有限。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，這是運營方和資產持有方發行保租房REITs積極性不高的主要原因。

??柏文喜認為，調整相應的保租房供地、投資補貼、租賃補貼政策，提升保租房REITs收益極其穩定性，才能更好更快地推進保租房REITs的快速發展與市場擴容。