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??市場風聲鶴唳之際，新的投資窗口期或許出現。

??8月28日，新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛在接受媒體采訪時表示，中國的房地產市場已經見底，新世界集團計劃明年在土地上投資百億元人民幣。

??港資看多房地產市場，無疑是一個非常積極的信號。鄭志剛表示，中國房地產市場現在已經觸底了，將慢慢復蘇。他非常樂觀地認為，它將在未來一兩年內復蘇得非常非常好，這是一個收購土地和資產、獲得戰利品的好機會。

??鄭志剛并不只是說說而已，他還透露出具體的投資計劃。他稱，新世界集團將在12個月內在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元。

??他續稱，新世界集團穩健的杠桿率和資本化進程，以及他們在內地的經驗，使他們在土地拍賣市場占據優勢，這場危機正變成一個機會。許多內地開發商正面臨很大的財務壓力，他們（的處境）非常難過。

??匯生國際資本總裁黃立沖在受訪時表示，很多港資房企此前在內地投資的土地套現后，手中還是握有大量現金的，如果市場上的土地價格比較合適，現在也是一個比較好的入貨時機。另外一方面，地方政府應該也是很鼓勵港資進入內地市場的，在當前土地市場普遍比較低迷的情況下，這也是一種社會責任的體現。

??有房企前任副總裁對記者稱，目前，房地產市場表面上看起來是很悲觀的，許多房企暴雷也說明市場的供應端已經出現問題。隨著市場產品供應越來越少，等疫情控制住，經濟發展恢復后，“供不應求”的局面也并非不會出現，彼時市場的矛盾將會是房價上漲的壓力，而不是行業下行的壓力。“由此可以看出港資的聰明之處，此時進場是明智的決策。”

??“現在是公司開始獲取優質土地和資產儲備的好機會”

??鄭志剛是新世界集團現任主席鄭家純的長子，也是新世界集團和周大福創始人鄭裕彤的長孫。

??在最新的采訪中，鄭志剛表示，近年內地房企雖然頻繁“暴雷”，同時也為集團帶來機會，因內地房企的財政仍然緊張，故競爭減少。他又對未來一兩年市場恢復非常樂觀，是公司開始獲取優質土地和資產儲備的好機會。

??他認為，內地房地產市場已經見底，并開始緩慢地恢復。不過，疫情及其帶來的邊境檢疫限制，對本港發展商亦帶來一定影響。集團發展的機場航天城項目11 SKIES，商場及寫字樓項目都可能面對租客延遲入住。

??新世界發展（00017.HK）2022年中期業績報告顯示，內地物業發展的分部業績增長86.6%，分部利潤率從2021財年上半年的30%提高至2022財年上半年的66%。內地合約銷售為93億元人民幣，而大灣區的貢獻比例達到87%。

??新世界發展內地物業發展的高利率主要是因為期內有很多大灣區高毛利項目入賬，而大灣區分布業績入賬占比達70%，平均毛利率達到70%，因此內地上半年利潤率已經達到全年目標75%。

??鄭志剛當時在財報中表示，集團手頭現金連同可動用額度共逾1000億元，計劃預留200億元收購可以很快入賬及賺取盈利的發展項目。盡管受到疫情沖擊，但他認為不會影響售樓計劃，預料全年基本溢利有兩位數字增長。

??在此次披露投資計劃前，新世界集團已經對內地房地產商發起收并購行動。

??2022年4月26日，新世界發展有限公司、新創建集團有限公司發布聯合公告稱，當日交易時段后，新創建的間接全資附屬公司新創建（廣東）投資有限公司與龍光基業投資咨詢有限公司、龍光交通集團有限公司及廣西龍光貴梧高速公路有限公司訂立股權及債權轉讓合同。

??據此，新創建已有條件同意收購，而龍光基業已有條件同意出售廣西龍光貴梧高速公路有限公司的40%股權，代價約為人民幣16.349億元（相當于約20.06億港元）。

??此外，近年來，新世界集團在內地投資了許多工業用地和綠地。其 K11 Ecoast 旗艦項目占地約22.25萬平方英尺，計劃于2024年在深圳開業。

??香港興業國際集團業務拓展及市務總經理林紅認為，當下，每家企業面臨的情況都會有所不同，但經歷過更多經濟周期波動的部分港資開發商，在財務策略上相對內地開發商會更加慎重，它們會傾向于通過審慎的土地儲備和物業投資的組合，去保持更低的負債率和更高的現金流。

??市場正在醞釀新機遇

??市場普遍下行的時候，往往意味著新一輪機遇的誕生。

??近十年來不斷拋售內地房地產類項目的李嘉誠，2022年5月，其旗下的和記黃埔卻罕見現身廣州第一輪集中土地拍賣。盡管和記黃埔僅參與了一次競價，隨后便未有進一步動作，但這卻是李嘉誠時隔近十年再次參與內地公開市場土地拍賣。

??根據中指院發布的數據，2022年前5月，TOP100房企銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%。此外，同期僅有不到4成的百強房企有土地入賬，大約6成百強房企投資停滯。

??有市場分析指出，李嘉誠一系列動作背后或許在重新審視亞洲地區的投資機會。中國房地產市場在經歷了過去幾年的洗牌，土拍市場曾經的火熱不再，此次李嘉誠的現身或許是樓市觸底的信號。

??林紅表示，港資企業在經濟下行周期里擁有更豐富的行業經驗和更穩定的現金流，也相對更容易獲得更低的融資成本，這些都是港資企業的優勢。因此，在現在相對低迷的市場環境下，港資企業可能反而會逆周期操作，抓住機會把握一些市場流出的優質項目。

??當然，逆周期操作的還不止港資企業。曾經“斷臂求生”的萬達，如今也搖身一變成為“白衣騎士”抄底資產。

??相關統計顯示，2022年以來，萬達接連幾月都有資產購入。其中，2月，萬達宣布接管山西忻州“田森匯項目”；3月，萬達宣布與鑫苑集團簽訂戰略合作協議；4月1日，萬達宣布與建業集團簽署戰略合作協議；4月19日，萬達商管宣布拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權；8月，萬達接手了中融信托手中廣東肇慶鼎湖萬達地產開發有限公司35%的股權。此外，萬達最近半個月也增加了和AMC機構的會議。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，這一次行業調整與過往的行業長周期和短周期都有著較大的不同，行業基本面也已經發生了實質性變化，因此盡管在手現金多的企業進場“抄底”，但其中潛藏的市場風險也是不容忽視的，應盡量選擇抗風險能力強的一線和二線熱點城市的核心地段項目進行投資。

??經歷當前的下行周期，一種全新的房地產市場格局或許正在醞釀之中，新的市場格局會以何種面貌呈現，時間會給出答案。