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??萬科沒有走出獨立行情。

??今年前5個月，萬科累計實現合同銷售面積981.1萬平方米，合同銷售金額1681.1億元，同比減少41.4%。銷售情況嚴峻。

??“這是我從業以來壓力最大的一段時間。”6月28日，萬科召開2021年度股東大會，萬科董事會主席郁亮坦言，當前房地產市場所處環境已與過去不同。

??為了了解市場真實情況，郁亮前段時間走訪了大灣區受影響最大的市場惠州、江門，市場上的一些積極變化給了郁亮信心，“短期看房地產市場已經觸底。”

??郁亮的判斷主要基于一些數據：今年前4個月房地產數據表現嚴峻，但5月份銷售數據出現環比回升。

??國家統計局數據也顯示，5月份，全國商品房銷售面積環比增長25.8%，為近4個月首次環比轉正；商品房銷售額環比增長29.7%。這是一個積極信號。

??對于市場走勢，郁亮判斷，6月份主要一二線城市商品住宅銷售數據會出現比較明顯環比上升：第一，從中央到地方，政府為房地產行業健康發展調整了一些政策，將給行業帶來積極影響；第二，因疫情被延誤的住房需求會在6月份得到一定回補；第三，6月份歷來是房地產行業銷售高峰，房企為沖上半年業績通常會加大銷售力度；第四，5月份銷售基數較低。

??“市場觸底并不意味著反彈，市場從底部慢慢往上走仍然需要較長時間。”郁亮表示，過去高峰時期的增長已經過去，市場很難回到過去，也不允許回到過去。

??對于企業發展，郁亮表示，只要一個企業能夠做好自己最主要的客戶，做出好產品和好服務，還是可以熬過去的。

??郁亮的言論為資本市場傳遞了信心。6月29日，地產股逆市走強，金地集團、魯商發展、濱江集團等漲停；中交地產、保利發展、招商蛇口等跟漲；截至收盤，萬科A漲幅6.4%，股價至19.63元/股。

??一線市場調查

??在這一輪房地產行業調整中，頭部房企萬科未能獨善其身。

??今年前5個月，萬科累計實現合同銷售面積981.1萬平方米，合同銷售金額1681.1億元，同比減少41.4%。2021年，萬科實現營業收入4528億元，同比增長8%；權益凈利潤225.2億元，同比下降45.7%；歸屬母公司凈利潤同比下降45.7%。下滑主因是房地產開發業務凈利潤大幅下降所致。

??“這是我從業以來壓力最大的一段時間。”郁亮坦陳，目前人口狀況、人口結構、收入水平以及國家對行業的指導原則出現巨大變化，行業要進入新發展階段，所以不能再沿著過去邏輯發展，包括期待回到過去高峰時刻。

??萬科將怎么辦？

??為了找到答案，郁亮專門跑到大灣區受影響最大的市場惠州、江門了解情況，“看了之后，我還有點信心。”

??信心在哪里？

??郁亮介紹，目前惠州房價約在1萬元/平方米，與深圳相比差距較大，市場上很多客戶來自深圳外溢需求，

??郁亮調查時發現，惠州項目的售樓員都跑到深圳城中村去賣房子，他們發現了一個獨特客群，兩口子在深圳打拼時多住在城中村，當孩子讀小學時面臨一個非常大的選擇，是把孩子送回老家還是放在身邊不分開？這些打工者一般手里積蓄有30萬元，在惠州可以支付購房首付；且惠州又是一個非常重視教育的地方，有一部分會在惠州購房。

??郁亮自嘲道，為什么萬科在深圳城中村有優勢？是因為萬科長租公寓有相當一部分房子在深圳城中村，我們熟門熟路，知道哪些客戶有孩子要讀書了，就重點去跟蹤，所以這個市場還是在的。

??“看了惠州市場后，我覺得惠州至少能活下去，房子還能賣。”郁亮表示。

??根據惠州中原戰略研究中心數據顯示，5月惠州新房住宅網簽成交5315套，成交面積為53.73萬平方米，環比上升27.1%，同比下滑49.82%。

??在江門，郁亮表示調查后也很滿意。“一年前去江門時是不滿意的，第一個項目做得很一般。這次看過后很滿意，交付前我們的工程師在工地上住了3個多月，從效果看客戶非常滿意，交付成功后帶來了很多銷售。只要我們造出好產品，客戶是會買單的。”

??據江門市房協公布信息顯示，5月江門市區商品房網上簽約共3887套，簽約面積262721.13平方米，銷售金額為2278069665.24元，均價8671.05元/平方米。其中住宅網上簽約1755套，簽約面積為195859.71平方米，銷售金額為1985393642.24元，均價10136.81元/平方米。全市一手住宅成交3686套，住宅成交均價8299.35元/平方米；二手商品房網簽1909套，簽約面積205695.98平方米，均價4796.34元/平方米。

??親赴一線給了郁亮很大信心。對于萬科未來他的回答是：新發展階段需要摸索新的能力，市場客戶還在，我們需要找到客戶。

??“房地產行業不是最艱難的，我們沒有任何理由躺平，行業有著超10萬億元級市場規模，房地產行業有千年歷史，常做常新、常做常有。在這個10萬億元級規模市場中，我們一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產品和服務找到市場新機會。”面對股東、投資者郁亮表示。

??股東的疑慮與萬科的行動

??相比于郁亮的反思，萬科究竟要做些什么是股東們最想知道的。

??一位股東問道：我們比較關心公司業績以及公司股價，請問深圳地鐵作為大股東，有沒有給你們（萬科）提一些要求？對股價和業績又有什么評價？

??問題直擊萬科“短處”。

??萬科董事會秘書朱旭回應道，由于疫情影響，深圳地鐵集團董事長辛杰未到現場參會，對于萬科業績和股價，辛杰委托朱旭轉達了他的看法。

??辛杰表示，在萬科轉型過程中看到了很多新亮點，物業服務、租賃住房、商業、物流、冰雪等經營性業務一直保持快速增長，增速高于住宅開發業務，總體營業收入規模接近400億元。新賽道將構成萬科新利潤增長點。

??辛杰認為，萬科是有責任感的企業，面對市場壓力看到了萬科管理層的決心和魄力，比如管理層自我主動降薪、增持公司股份、節衣縮食等舉措，并承諾2022年實現止跌企穩。

??“企業好不好關鍵是管理層，萬科的管理層是值得信賴的，相信郁亮主席所帶領的萬科團隊一定能披荊斬棘，乘風破浪，兌現市場承諾。”辛杰表示。

??3月30日業績會上，萬科曾公布回購計劃：擬自籌資金以集中競價方式回購公司普通股（A股），回購資金總額不超過25億元且不低于20億元，回購價格不超過18.27元/股，預計回購股份數量約1.37億股，時間為自3月30日起3個月內。

??現在來看，距離萬科承諾回購時間已臨近。截至目前，萬科僅回購了12.9億元，距離“不低于20億元”承諾仍有不小差距。

??這也是此次股東大會上股東關心的問題。

??朱旭回應道：“這次回購總時間只有3個月，其中定期報告前1個月是不能回購的，事實上能夠回購的天數只有40多天，中間還有一些交易日因價格在回購限價之上，也不能回購；此外回購還有一些時點限制。接下來如果股價滿足條件，我們會盡力去回購，如果沒有滿足條件會向董事會作報告，也會向監管部門作說明。”

??萬科的銷售業績能否穩住，也是不能回避的問題。

??有股東發問，萬科今年業績目標是企穩回升，但一些百強房企上半年銷售數據下滑幅度超過50%，再疊加疫情影響，可能導致行業部分項目銷售有所延期。這種情況下會不會影響萬科整年業績實現？未來2~3年，萬科業績預期是怎樣的？

??這個問題最終交由萬科總裁、首席執行官祝九勝回答。

??祝九勝表示，年初或3月份時我們對于市場下行有預估，但沒有想過這么嚴重。相對于百強房企表現，萬科1~5月銷售額下降41%，但行業中也有表現更好的企業，這確實帶來了更大挑戰。但我們會用更積極的銷售、更具體的應對兌現“業績止跌企穩”承諾。

??“靠單一的住宅開發肯定是不夠的，必須在能力范圍內做點別的。”郁亮補充道。

??郁亮亦坦承，萬物云做到今天為止不到300億元收入，指望收入達到幾千億元是其所在的行業不支持的，服務行業應是一個普通盈利水平的行業，這也包括物流行業，未來萬科經營服務板塊想要在營業收入及利潤上占到很大比重是有難度的。

??“3年前，我提過海天醬油，其收入和利潤都低于萬科，但市值很高，所以一個業務的市場價值可能與利潤、收入有關聯，但不是唯一關聯，也與它的稀缺程度、社會所需要程度有關。這些因素結合在一起，衡量萬科業務能不能轉型成功可能需要用一些新概念，比如市場化價值來衡量，而不能僅用收入占比衡量。”

??萬科的戰略定力是什么？

??“不貪婪不恐懼。”郁亮說，市場好的時候，要留一份清醒在，不要去賺最后一個銅板，所以，萬科總是扮演不合時宜的說“狼來了”的孩子。市場壞的時候，我們也不恐懼，要有一份信心。