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??中國(guó)最大的央企建筑商正在土地市場(chǎng)上四處出擊。

??5月30日，中國(guó)建筑發(fā)布公告，同意子公司中國(guó)建筑第八工程局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中建八局”）投資濟(jì)南市歷下區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目由7宗地塊組成，總投資82.16億元，其中地價(jià)款38億元，開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)4年。

??6月1日晚，中國(guó)建筑再發(fā)公告稱(chēng)，同意子公司中國(guó)建筑第二工程局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中建二局”）投資北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資約81.57億元，其中地價(jià)款約66.82億元，開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)3年。

??就在6月1日北京第二輪集中供地中，中國(guó)建筑第一工程局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中建一局”）旗下企業(yè)中建智地，還以29.8億元拿下了朝陽(yáng)區(qū)崔各莊一宗地塊。

??隨后，在6月2日、6月6日上海首輪集中供地中，中建八局又先后以23.886億元、8.64億元成功競(jìng)得兩宗地塊。

??一周內(nèi)，中建系房企（除中海地產(chǎn)）在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上已拿地約226億元。

??“應(yīng)是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化制定的拿地策略。現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策逐步優(yōu)化，金融系統(tǒng)也在加大對(duì)地產(chǎn)扶持力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這是根據(jù)國(guó)家政策而進(jìn)行的同步的策略調(diào)整。”對(duì)于頻繁拿地舉動(dòng)，相關(guān)知情人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??迅猛拿地下，中建系地產(chǎn)版圖越鋪越大。

??隱形“地主”中建系再擴(kuò)儲(chǔ)

??中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)建筑”）是中國(guó)最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)和中國(guó)最大國(guó)際承包商。鮮為人知的是，它還是中國(guó)最大的地產(chǎn)隱形“航母”。

??中國(guó)建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建地產(chǎn)兩大房地產(chǎn)品牌，其中，中建地產(chǎn)是中國(guó)建筑各局院地產(chǎn)業(yè)務(wù)所使用的品牌。中國(guó)建筑旗下有8個(gè)基建工程局（即“中建一局至八局”）和7個(gè)設(shè)計(jì)研究院，8個(gè)基建局各自都有相應(yīng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就連設(shè)計(jì)研究院也有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??在這些地產(chǎn)平臺(tái)中，規(guī)模最大的是中海地產(chǎn)，其次是中建八局旗下的中建東孚、中建三局地產(chǎn)，以及中建五局旗下的中建信和地產(chǎn)。

??數(shù)據(jù)顯示，中建東孚2021年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額達(dá)446億元，在百?gòu)?qiáng)房企排名中位列75名；中建三局地產(chǎn)2021年銷(xiāo)售額為326億元，排在102名；中建信和地產(chǎn)2021年銷(xiāo)售額為213.7億元，排在127名；中建一局旗下中建智地，2021年銷(xiāo)售額為181億元；中建七局地產(chǎn)2021年銷(xiāo)售額為91.6億元。

??“開(kāi)枝散葉”下，整個(gè)中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍幾乎遍及全國(guó)各省市。進(jìn)入2022年，在國(guó)企、央企房企成為拿地“主角”環(huán)境下，中建系房企拿地速度更為迅猛。

??6月1日，北京第二輪集中供地中，中建二局旗下中建玖合以上限價(jià)格66.815億元競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū)一宗居住用地，溢價(jià)率為15%，折合成交樓面價(jià)約8.8萬(wàn)元/平方米。該地塊周邊個(gè)別項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格已達(dá)16萬(wàn)元/平方米。

??當(dāng)日，中建一局旗下中建智地還以29.8億元拿下朝陽(yáng)區(qū)崔各莊一宗地塊，溢價(jià)率達(dá)13.31%，成交樓面價(jià)約5.25萬(wàn)元/平方米；該地塊周邊在售新房?jī)r(jià)格約9萬(wàn)元~11萬(wàn)元/平方米。

??5月26日，中建三局旗下中建壹品聯(lián)合聯(lián)投置業(yè)成功收購(gòu)北京大興黃村項(xiàng)目公司79.25%股權(quán)，總投資額逾70億元。該宗地于今年2月曾被北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)以底價(jià)48.2億元摘得。

??在今年北京首輪集中供地中，中建系（除中海地產(chǎn)）獲得2宗地塊，拿地主體同樣是以建筑為主業(yè)的中建各局。它們是中建三局旗下中建壹品和北京興創(chuàng)房地產(chǎn)聯(lián)合體，以35.7億元底價(jià)拿下大興西紅門(mén)地塊；中建一局旗下中建智地，以8.1億元底價(jià)拿下房山地塊。

??經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月初，中建系（除中海地產(chǎn)）在北京拿地投資額超過(guò)300億元。中建系房企在其他熱點(diǎn)城市也展開(kāi)了大規(guī)模布局。

??幾日前，中建八局出資82.16億元，拿下濟(jì)南歷下區(qū)7宗地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。6月2日，中建八局又在上海拿下寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)地塊，土地款23.89億元；6月6日，又競(jìng)得奉賢區(qū)一宗地塊，地價(jià)為8.64億元。由此可見(jiàn)，中建八局深耕上海的意圖非常明顯。

??“無(wú)論是中海地產(chǎn)還是中建地產(chǎn)，拿地總體策略都是向一線城市和核心二線城市傾斜。”上述相關(guān)知情人士稱(chēng)。

??在克而瑞發(fā)布的前5月房企新增土地貨值百?gòu)?qiáng)榜中，中海地產(chǎn)排名第3，中建東孚排名第11，中建三局排名第45，中建國(guó)際排名第79；4家中建系房企共新增土地貨值959.6億元，超過(guò)第一名萬(wàn)科地產(chǎn)（865.4億元）。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，當(dāng)前正值房地產(chǎn)行業(yè)下行期，樓市和土地市場(chǎng)都相對(duì)清淡，正是遵循“順周期出貨，逆周期拿地”的房企有效控制拿地成本以保證未來(lái)盈利空間的好時(shí)機(jī)，這也是中國(guó)建筑這一類(lèi)具有較好現(xiàn)金流的企業(yè)此時(shí)加倉(cāng)優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、加大拿地力度的主因。

??“在當(dāng)前土地市場(chǎng)清淡而致各地政府土地財(cái)政收入承壓，以及民營(yíng)房企普遍存在流動(dòng)性緊張的情況下，‘受邀’為地方政府‘站臺(tái)’并便宜拿地，也是中國(guó)建筑等央企維護(hù)地方政府關(guān)系一舉兩得的事情；且中建系所拿地塊多布局一二線核心城市，去化風(fēng)險(xiǎn)小，未來(lái)盈利空間可期。”柏文喜說(shuō)。

??中國(guó)建筑的“兩難”

??雖然建筑板塊是中國(guó)建筑主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)源，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資業(yè)務(wù)卻為其貢獻(xiàn)了近半利潤(rùn)。

??中國(guó)建筑2021年財(cái)報(bào)顯示，“房屋建筑工程”營(yíng)業(yè)收入為11470.9億元，占比為59.5%，毛利率為7.8%；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資”營(yíng)業(yè)收入為3309億元，占比僅17.18%，毛利率達(dá)21%。

??在各板塊利潤(rùn)占比中，“房屋建筑工程”利潤(rùn)為897億元，在中國(guó)建筑總利潤(rùn)中占比為41.87%；“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資”利潤(rùn)為697億元，在總利潤(rùn)中占比為32.55%。

??中國(guó)建筑是中海地產(chǎn)第一大股東，持有56%股份。2021年財(cái)報(bào)中，中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入在中國(guó)建筑總營(yíng)業(yè)收入中占比13%，但中海地產(chǎn)卻貢獻(xiàn)了402億元?dú)w屬母公司凈利潤(rùn)，毛利率達(dá)23.5%。中國(guó)建筑當(dāng)年凈利潤(rùn)也不過(guò)514億元。

??高利潤(rùn)回報(bào)，促使中國(guó)建筑將更多投資放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上。2021年，中國(guó)建筑完成投資額4436億元，其中，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”項(xiàng)目投資占比為74.5%，同比增長(zhǎng)6.3%，是各板塊中唯一投資正增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)。

??據(jù)一位業(yè)內(nèi)知情人士介紹，因建筑業(yè)毛利率很低，且央企管理成本很高，中建各局需要以地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)較高的利潤(rùn)平衡業(yè)績(jī)與報(bào)表，同時(shí)自身項(xiàng)目也能給施工主業(yè)帶來(lái)“一魚(yú)兩吃”的局面。如果剝離掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)，各局業(yè)績(jī)報(bào)表看起來(lái)就會(huì)很難看。

??正如電視劇《理想之城》中所言，工程的毛利率最高不過(guò)20%；地產(chǎn)毛利率，高峰期能達(dá)50%，下行時(shí)期也能到20%。

??雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率在下降，但對(duì)于央企而言，融資成本低、拿地門(mén)檻也低，反而是逆周期布局一二線城市的機(jī)會(huì)。

??上述相關(guān)知情人士表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間，“房住不炒”是調(diào)控主基調(diào)，短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)抄底反彈趨勢(shì)，但市場(chǎng)并不會(huì)一直下行，總體會(huì)以穩(wěn)健為主。作為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展的。

??但是，一個(gè)集團(tuán)擁有多家上市地產(chǎn)公司，母公司資源如何投放、子公司之間能否差異化發(fā)展，都是中建系不得不面對(duì)的難題。原因是依照資本市場(chǎng)原則，同一個(gè)實(shí)際控制人旗下的上市公司間不能存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

??2013年8月5日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，母公司中國(guó)建筑擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)，原則上，中建地產(chǎn)未來(lái)將不再新增從事純粹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)。

??整合，意味著利益格局的重新劃分和人事調(diào)整，對(duì)于中國(guó)建筑而言，復(fù)雜性和難度都很大。幾年過(guò)去，顯然中海地產(chǎn)對(duì)中建地產(chǎn)的整合過(guò)程并不順暢，中建各局依然在“各自為營(yíng)”擴(kuò)張自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

??“消除中海地產(chǎn)與其母公司中國(guó)建筑之間在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是必須的，這個(gè)大方向沒(méi)有改變。只不過(guò)，中國(guó)建筑旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分布于各局和地產(chǎn)業(yè)務(wù)事業(yè)部，規(guī)模較大且相對(duì)龐雜，整合起來(lái)并完全注入中海地產(chǎn)存在較大難度，也需要較長(zhǎng)時(shí)間，期間注重一些機(jī)會(huì)性投資項(xiàng)目也在情理之中。”柏文喜認(rèn)為。