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??在地產母公司陷入資金困境的背景下，物業上市公司業績數據的審核難度也在上升。

??6月2日，奧園健康生活集團有限公司（以下簡稱“奧園健康”，03662.HK）在公告中表示德勤已辭任核數師職務，并透露德勤收到一份匿名報告，其中提出該公司多項資金往來存在有待核實的問題。

??據了解，早在3月底，德勤就要求奧園健康提供與關聯方之間資金往來的更多資料，該公司為此成立了獨立調查委員會。奧園健康方面表示，目前有關調查仍在進行中，進展順利正面，尚未就資金往來事項及匿名指控得出任何結論。而這份匿名報告中的各項指控“完全失實，違反基本的商業常識，對公司缺乏最基本了解。”

??6月6日，香港一位業內專家對中國房地產報記者表示，房企的接連出險使得審計機構對關聯度較高的物業公司也提高了審計要求，“現在是處于比較嚴格的階段，所以會有一些疑點出來。”

??核數師收到的匿名報告

??公告顯示，德勤提出針對奧園健康的資金往來事項及若干指控將進行額外審核程序，因此需支付額外審核費。因為該要求未能獲得奧園健康的同意，德勤辭任了核數師職務，自5月31日起生效。新任的核數師為中匯安達會計師事務所有限公司。

??奧園健康還在公告中透露，德勤收到了一份匿名報告，其中提及了5項涉及該公司的資金往來問題。包括：銀行貸款合約失實，銀行借款金額顯示為3億元，而非30億元；在相關的銀行貸款審核確認函中，將銀行貸款結余30億元少報為3億元；未披露為母公司集團提供總額為40億元的財務擔保；使用集團資金支付集團一名管理層的個人開支；公司間接非全資附屬公司樂生活智慧社區服務集團股份有限公司的分公司與九臺農村商業銀行之間存在未記錄的銀行貸款5億元。

??奧園健康表示，不知道發出匿名報告及作出指控舉報人的身份，“謹此對各項指控作出最強烈否認。”據介紹，在獲悉這封匿名報告后，奧園健康的獨立調查委員會已聘用調查公司進一步擴大調查范圍，以便對指控的情況進行獨立排查。目前，調查仍在進行中，調查公司也還未就資金往來事項及匿名指控得出任何結論。

??其實，關于與關聯方的資金往來問題，德勤早在2個多月前就已提出來了。3月31日，奧園健康發出公告表示將延期發布2021年全年業績，主要原因包括疫情防控影響資料收集，以及德勤要求公司提供與關聯方之間的資金往來的更多資料。

??在5月3日的公告中，奧園健康詳細披露了德勤所關注的幾項資金往來事項。例如，2021年12月，奧園健康的一家附屬公司、中國奧園及一家實體公司B（實體B為中國奧園的一名供應商）之間簽訂了三方協議，向實體B支付了兩筆單獨付款的資金，分別為3.47億元和1.49億元。奧園健康承諾向中國奧園提供資金，以結清中國奧園結欠實體B的債務。隨后，中國奧園在2021年12月底前向奧園健康退還全部金額。

??奧園健康透露，該公司與中國奧園之間存在若干筆非貿易現金流入及流出，總額分別為28億元和29億元。截至公告日，該公司與中國奧園之間資金往來事項涉及的所有款項已全部結清。

??行業普遍存在的關聯交易

??物業公司與大股東、相關下屬公司等的關聯交易，是物業管理行業普遍存在的現象。據業內人士分析，房企母公司與物業公司的關聯交易有幾個類型，包括為關聯房企提供物業管理，停車位、投資物業租售等的相關服務，向關聯房企收購或出讓子公司，互相進行現金墊款并收取利息等。

??截至目前，來自關聯房企的業務依然是很多上市物業公司的重要收入來源。

??奧園健康的業績公告顯示，其服務領域包括開發商服務、社區服務、商寫服務及公共建筑服務。其中，開發商服務包含工程前介服務、案場銷售協助服務、分戶驗收、拎包入住及鋁合金門窗與防盜網安裝等。2021年上半年，該公司錄得了約10億元的收入，同比增長83%，物業管理服務、商業運營服務、智能化工程服務及大健康服務的收入分別占總收入 79.8%、15.6%、3.6% 和 1%。物業管理服務方面，由于外拓面積的增長，關聯方的收入占比由2020年上半年的90.2%下降至2021年上半年的44.4%。同期，奧園健康的大業主增值服務收入增加了約18.7%至約0.2億元，主要是由于增加了為大業主提供工程前介、案場銷售協助、 分戶驗收等服務。智能化工程分部收入增長了125.7%至約0.2億元，源于增加為大業主提供智能化小區建設及規劃服務等。大健康業務分部的收入為0.097億元，增長1740%，同樣也是因為大業主購買了相關服務。

??在收并購方面，2021年上半年，奧園健康向中國奧園的附屬公司收購了3家公司的股權。

??過去，與房企之間的關聯交易是物業上市公司實現規模、利潤快速增長的重要保障，而隨著房企們陸續“暴雷”，這些關聯交易則變成了市場高度關注的風險點。中指研究院表示，隨著房地產行業銷售增速放緩、融資渠道收緊，房地產企業經營壓力顯著增大，部分房地產企業為了緩解危機，控制物業服務上市公司為其“輸血”，甚至不惜采取違規手段，為物業服務上市公司帶來經營隱患。

??為了消除投資者的顧慮，2021年12月，碧桂園服務特地發了一份公告，承諾半年內與碧桂園集團不會發生超過2億元的重大資產出售或收購交易。

??在這樣的背景下，核數師對奧園健康與關聯方的多筆資金往來提出進一步審查要求并不難理解。上述香港業內專家認為，無論那份匿名報告的最終調查結果如何，物業公司都應該重新審視自己的經營策略，逐漸擺脫對關聯方的依賴，增強發展的獨立性。