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??建發(fā)國(guó)際拓展土地儲(chǔ)備的動(dòng)作不斷。

??4月末，建發(fā)國(guó)際(01908.HK)公布有關(guān)收購(gòu)建發(fā)南京100%股權(quán)的主要交易及關(guān)聯(lián)交易。建發(fā)國(guó)際集團(tuán)間接全資附屬公司益悅及廈門兆翊蓉，與公司控股股東建發(fā)房產(chǎn)及廈門利源訂立建發(fā)南京股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對(duì)價(jià)為2048.71萬(wàn)元。

??建發(fā)南京成立于2016年6月29日，位于江陰的一塊土地為其名下主要資產(chǎn)。對(duì)于此次收購(gòu)，建發(fā)國(guó)際表示，購(gòu)入江陰地塊可進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)土地儲(chǔ)備規(guī)模。

??事實(shí)上，建發(fā)國(guó)際土地儲(chǔ)備一直處于高速擴(kuò)張中，且所拿土地多為高溢價(jià)地塊。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度建發(fā)國(guó)際拿地面積為55.71萬(wàn)平方米，位列第六。

??快速拿地背后，建發(fā)國(guó)際負(fù)債壓力也不容小覷。2021年度業(yè)績(jī)報(bào)顯示，建發(fā)國(guó)際負(fù)債總額2802.65億元，負(fù)債率達(dá)81.58%。

??地產(chǎn)投資顧問(wèn)崔元星表示，建發(fā)國(guó)際高價(jià)拿地的“突進(jìn)式”行為，可以在一定程度上助力其規(guī)模擴(kuò)充；但在市場(chǎng)深度調(diào)整之際，建發(fā)國(guó)際未來(lái)盈利空間或?qū)⒈粔嚎s，銷售、凈利潤(rùn)等也將面臨諸多未知數(shù)。

??對(duì)于快速拿地、負(fù)債情況及未來(lái)發(fā)展，記者多次撥打建發(fā)國(guó)際官網(wǎng)電話聯(lián)系，始終未能接通。

??高價(jià)掃地

??實(shí)際上，建發(fā)國(guó)際不僅頻頻拿地，還屢次高溢價(jià)拿地。2021年5月20日，建發(fā)國(guó)際以總價(jià)5.88億元、溢價(jià)率33.06%獲得江西九江一宗地塊，成為九江經(jīng)開(kāi)區(qū)新晉“地王”；2021年5月7日，其又以最高限價(jià)+38%自持比例拿下拱墅區(qū)祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊，刷新了杭州自持紀(jì)錄。

??除此以外，福州、廈門、無(wú)錫、廣州、上海、溫州、宜城、六安、鹽城等多個(gè)城市，均出現(xiàn)了建發(fā)國(guó)際高溢價(jià)拿地身影。

??值得注意的是，2021年2月份，建發(fā)國(guó)際聯(lián)手融創(chuàng)在上海普陀區(qū)拿下一宗宅地，成交價(jià)為64.52億元，成交樓面價(jià)8.43萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率36.2%。根據(jù)普陀區(qū)房管局在競(jìng)買活動(dòng)前發(fā)布相關(guān)提示，本案周邊商品住宅銷售均價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米，成交售價(jià)之間僅約有1.2萬(wàn)元/平方米差距。

??實(shí)際上，在建發(fā)國(guó)際聯(lián)合體拍下此地塊的2個(gè)月前，大華地產(chǎn)在該地塊東側(cè)拿下的項(xiàng)目的樓面價(jià)為4.74萬(wàn)元/平方米，僅為建發(fā)國(guó)際此次拿地樓面價(jià)的一半。

??另?yè)?jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)國(guó)際母公司建發(fā)房產(chǎn)2021年拿地金額首次沖進(jìn)拿地排行榜TOP10行列，為601億元。記者通過(guò)翻看往期財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2011年至2021年10年間，建發(fā)國(guó)際凈利潤(rùn)僅約合110.6億元。IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜直言，從業(yè)績(jī)對(duì)比來(lái)看，拿地?cái)?shù)額偏高。

??項(xiàng)目問(wèn)題頻出

??逆勢(shì)高價(jià)拿地將建發(fā)國(guó)際銷售規(guī)模推上了一個(gè)新高度。

??2021年度業(yè)績(jī)報(bào)顯示，2021年，建發(fā)國(guó)際全口徑銷售金額1647.4億元；累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1300.9億元，同比大幅增長(zhǎng)100.9%；權(quán)益銷售面積682.7萬(wàn)平方米，均同比大幅增長(zhǎng)超100%。

??隨之而來(lái)的問(wèn)題也開(kāi)始逐漸顯露。據(jù)天眼查顯示，2022年1月24日，融創(chuàng)退出常州融譽(yù)置業(yè)有限公司，股權(quán)層層穿透之后發(fā)現(xiàn)，標(biāo)的公司旗下資產(chǎn)為建發(fā)國(guó)際于2021年2月1日以16.7億元價(jià)格搶下的一塊南通市如皋市住宅地塊，溢價(jià)率65.52%，這一地塊成為如皋新單價(jià)“地王”。

??不過(guò)，就在拿地3個(gè)月后，就被江南時(shí)報(bào)曝光項(xiàng)目鴻璟園在只提交了“建設(shè)工程施工許可”申請(qǐng)，在并未取得“項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證”的情況下擅自開(kāi)工。

??鴻景園一人士對(duì)記者透露，在提交申請(qǐng)?jiān)S可后，為了趕進(jìn)度，針對(duì)部分地下工程進(jìn)行了一些施工，不過(guò)也是在合規(guī)情況下進(jìn)行，且預(yù)售證已于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，即2021年9月底拿到。據(jù)上述人十介紹，該項(xiàng)目共計(jì)1032套房源，一批次推出252套，目前已賣出200多套，去化效果較好。

??這不是孤例。2022年1月10日，蘇州市住建局對(duì)建發(fā)國(guó)際全資子公司蘇州兆瑞連開(kāi)4張罰單，被處罰項(xiàng)目均為建發(fā)春江泊月。值得注意的是，2021年11月22日至1月末，已連續(xù)被蘇州市住建局處罰7次，合計(jì)處罰21.6萬(wàn)元，原因均包括擅自施工問(wèn)題。

??處罰之外，建發(fā)國(guó)際開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還因質(zhì)量問(wèn)題被投訴。2021年7月，有消費(fèi)者在《百姓呼聲》官網(wǎng)投訴長(zhǎng)沙“網(wǎng)紅盤(pán)”建發(fā)央著虛假宣傳，質(zhì)疑項(xiàng)目品質(zhì)“降格”，此項(xiàng)目是其在長(zhǎng)沙所斬獲的“地王”項(xiàng)目。

??長(zhǎng)沙建發(fā)央著項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者回應(yīng)稱，已與業(yè)主代表多次進(jìn)行溝通，同時(shí)從全集團(tuán)層面調(diào)配技術(shù)管理人員60余人，投入2600余萬(wàn)元改善小區(qū)品質(zhì)，前期業(yè)主提到的問(wèn)題已經(jīng)基本得到解決。

??柏文喜表示，這些高價(jià)地項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)違規(guī)、被投訴問(wèn)題，說(shuō)明企業(yè)現(xiàn)金流與流動(dòng)性壓力較大，為了改善企業(yè)現(xiàn)金流和加快周轉(zhuǎn)而不惜減配以節(jié)省投資，不惜違規(guī)被處罰以提高周轉(zhuǎn)速度。

??一位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這也從側(cè)面說(shuō)明，企業(yè)被高價(jià)地所拖累，只想早開(kāi)工、早銷售、早回款。盡管違規(guī)開(kāi)工會(huì)被處罰，但從更大的層面來(lái)看企業(yè)虧損就會(huì)少一些，違規(guī)成本低。

??實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長(zhǎng)？

??柏文喜稱，企業(yè)頻繁高溢價(jià)拿地，甚至不惜犧牲企業(yè)盈利能力，追求單方面的規(guī)模增長(zhǎng)，是因?yàn)閲?guó)企往往對(duì)于規(guī)模增長(zhǎng)有考核目標(biāo)。不過(guò)，低盈利模式很難長(zhǎng)久支撐。因此，建發(fā)國(guó)際只能長(zhǎng)期通過(guò)與控股股東建發(fā)房產(chǎn)通過(guò)關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行輸血。

??據(jù)了解，自2014年順利借殼后，建發(fā)房產(chǎn)便將旗下資產(chǎn)逐步注入到上市公司建發(fā)國(guó)際。

??2017年10月，建發(fā)國(guó)際以3.35億元總價(jià)向建發(fā)房產(chǎn)收購(gòu)龍巖恒富40%股權(quán)及龍巖利榮30%股權(quán)，獲得項(xiàng)目包括福建龍巖市富力建發(fā)尚悅居和建發(fā)璽院。

??2018年1月，建發(fā)房產(chǎn)以總代價(jià)約49.89億元向建發(fā)國(guó)際旗下廈門益悅出售長(zhǎng)沙、太倉(cāng)、南寧4個(gè)子公司的股權(quán)及貸款。資產(chǎn)包括長(zhǎng)沙、太倉(cāng)的3宗土地，以及位于南寧的兩個(gè)舊改項(xiàng)目。

??2020年9月30日，建發(fā)國(guó)際通過(guò)收購(gòu)建發(fā)房產(chǎn)旗下成都兆欣麟、廈門匯瓏以及廈門景呈瓏、株洲悅發(fā)4家公司100%股權(quán)，從而獲取交易標(biāo)的公司下的土地項(xiàng)目，支付現(xiàn)金代價(jià)為0.5億元，剩下為應(yīng)付股東先前墊付款，計(jì)入間接控股公司貸款。

??隨著規(guī)模訴求的進(jìn)一步凸顯，不僅是公司股權(quán)和資產(chǎn)層面的騰挪與轉(zhuǎn)讓，建發(fā)國(guó)際在資金上也傾向于依賴母公司建發(fā)房產(chǎn)。據(jù)悉，其在2019年便接受控股股東貸款合計(jì)230.8億元，同比增長(zhǎng)43.5%。

??2020年上半年，建發(fā)國(guó)際產(chǎn)生給予間接控股公司建發(fā)房產(chǎn)的貸款利息開(kāi)支上升至6.66億元。期間，還與建發(fā)房產(chǎn)訂立貸款框架協(xié)議，以年利率5.5%向建發(fā)房產(chǎn)尋求400億元貸款融資，以推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體來(lái)講，建發(fā)房產(chǎn)通過(guò)資產(chǎn)組合以及債務(wù)嫁接，使建發(fā)國(guó)際財(cái)務(wù)指標(biāo)在短期內(nèi)可以得到改善，但如何控制好負(fù)債，拓展優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，這將會(huì)是建發(fā)國(guó)際未來(lái)面對(duì)的核心問(wèn)題。