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??2021年，房地產行業經歷了從上半年開發銷售總體維持高速增長到下半年市場基本面承壓下行的轉變，“促進房地產業的良性循環和健康發展”成為新的政策主題，秉持穩健經營原則的房企展現出了更強的抗風險和可持續發展能力。3月30日，碧桂園發布了2021年的經營業績，5580億元的權益銷售額依然穩居行業第一，營業收入也同比增長13%至5230.6億元，再創新高。

??2021年，碧桂園的財務基本面持續優化，有息負債總額、凈負債率、融資成本等指標均有所下降，權益回款率保持在90%的行業高位，經營性凈現金流為正。也因此，該公司成為了少數仍能保持穆迪、惠譽“投資級”評級的民營房企之一。自2021年12月以來，碧桂園已經獲得了兩家銀行共550億元的授信額度，還成功發行了供應鏈ABS、公司債、可換股債券，獲批了50億元的中期票據，印證了監管層和金融機構對優質房企合理融資需求的支持態度。

??即便短期內房地產市場仍面臨著不小的壓力，但碧桂園集團董事會主席楊國強認為，中國的城鎮化還有很長的路要走，未來大批人口需要進入生活配套更為豐富的城鎮生活，長期穩定的住房需求依然存在。

??縣域經濟是我國實行新型工業化和城鎮化的重要載體，根據《政府工作報告》，“提升新型城鎮化質量”是今年工作重點之一。據悉，相比過去著力推動中心城市，今年國家將著力推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，更好滿足農民到縣城的就業安家需要。這意味著，在碧桂園聚焦深耕的縣域市場，房地產依然大有潛力可挖掘。

??收入穩健增長，財務持續優化

??近年來，中央堅持“房住不炒”的調控基調，以“穩地價、穩房價、穩預期”為指導，精準施策保障房地產行業平穩健康發展。2021年，國家出臺了一系列去金融化的配套政策，如“三道紅線”“貸款集中度管理”等，引導房企去金融屬性、去杠桿化，回歸滿足人們居住需求的本源。

??在此背景下，2021年，房地產行業的洗牌與整合進一步加速，雖然市場和融資端都面臨巨大挑戰，但依然有不少優質房企取得了穩健的業績表現，獲得市場各方的認可。就銷售規模而言，碧桂園依然是實至名歸的行業第一，且已經連續5年蟬聯行業銷售總量冠軍，2015年至2021年，該公司的權益合同銷售金額復合增長率達29%，凸顯了龍頭房企平滑市場波動的杰出經營能力。

??在運營效率和財務安全方面，碧桂園同樣交出了與龍頭身份相符的成績單。期內，該公司實現了5022億元的權益現金回款額，權益回款率保持在90%，連續6年達到90%或以上，經營性凈現金流為108.6億元。截至2021年末，碧桂園手握1813億元的現金儲備，現金短債比高達2.3倍。有息負債總額降至3179.2億元，同比下降2.6%，凈負債率45.4%，較上年底下降10.2個百分點，平均融資成本5.2%，較上年底下降36個基點，剔除預收賬款后的資產負債率由2020年底的80%下降為74%。

??2021年底，多個監管部門表態要積極滿足優質房企的合理融資需求，支持優質房企兼并收購困難房企的優質項目。憑借穩健的財務狀況、優秀的運營能力，碧桂園成為了第一批受惠的房企之一，自2021年12月以來，已成功發行了10億元公司債、總額共15.26億元的供應鏈ABS、39億港元的可換股債券，50億元的中期票據也已獲批，境內外融資渠道通暢。此外，該公司近期還獲得了兩家國有銀行高達550億元的授信額度，進一步充實資金儲備。3月25日，碧桂園與中國農業銀行廣東省分行舉行戰略合作簽約儀式，簽訂200億元的《并購及保障性租賃住房戰略合作協議》及200億元的《住房按揭戰略合作協議》。更早前的3月3日，該公司也與招商銀行簽署了150億元的《地產并購融資戰略合作協議》。

??更難得的是，雖然大量民營房企在過去數月里頻繁被下調評級，但碧桂園依然保持著穆迪、惠譽兩家國際評級機構的“投資級”評級，以及標普的BB+評級和“正面”展望，是行業中評級最高的民營房企之一。標普表示，39億港元可換股債券的發行以及近期的在案交易，證明了該公司在波動較大的融資環境中具有比同行更強的融資能力。穆迪也認為碧桂園將繼續保有良好的在岸銀行和債券融資渠道，于緊縮的融資環境中維持流動性。

??迫于流動性壓力，不少房企在2021年大幅減少了新增土地投資，而現金充裕、財務健康的企業則趁機在市場低位吸納優質土儲，保障未來發展所需。2021年，碧桂園全年共獲取333幅土地，權益總代價約1416億元，對應貨值約4200億元，在中指研究院的“2021年中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100榜單”中奪得雙料冠軍。

??展望未來，房地產市場規模進入總量高位、增速低位的新時代已成為了行業共識。在業內看來，未來房企的發展模式將從過去過度依賴金融驅動的外延式增長轉變為內涵式增長，具備穩健經營底色和融資優勢的碧桂園也將在行業新一輪的整合中持續保持行業領先地位，實現有質量、可持續的發展。

??聚焦核心都市圈，深耕潛力縣域市場

??近年來，越來越多的房企將投資重心向一二線城市傾斜，加劇這些市場競爭烈度的同時，也令業內產生了一些看空三四線城市的聲音。而碧桂園的經營數據則提供了一個重新看待三四線城市發展潛力的視角。事實證明，在聚焦深耕、精準投資的策略下，三四線城市的項目為該公司的規模增長及效益提升作出了重要貢獻。

??年報數據顯示，2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達68%，有161個城市的市占率超過5%，其中有13個地級市的市場占有率大于20%，55個城市的市占率在10%-20%。

??從國家的政策走向來看，新型城鎮化依然是中國房地產行業發展的主要推動力，三四線城市所在的縣域市場將擔負越來越重要的使命。國家發展改革委近日印發的《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》提出，今年中國將堅持把推進農業轉移人口市民化作為新型城鎮化的首要任務，城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制政策，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，支持一批條件較好的縣城重點發展，更好滿足農民到縣城就業安家需求和縣城居民生產生活需要。

??實際上，縣域經濟一直在我國的國民經濟發展中扮演著重要的角色，2020年《中國縣域經濟發展報告》顯示，全國百強縣（市）GDP總和955645億元，占全國的9.6％，其中GDP超千億縣市增至32個。在核心都市圈及大城市周圍，存在著大量經濟實力較強、有產業支撐，能夠承接外溢人口、房地產市場需求旺盛的縣城或縣級市。

??楊國強也一直強調：“很多人是從農村里出來的，最后他們的房子是在哪里落地？還有很多人要到兩三萬人口以上的教育、醫療、交通條件更好的城鎮居住。”

??為了滿足這些人群的居住需求，碧桂園在全國進行了廣泛布局，截至2021年底，該公司的3216個項目分布在31個省份，299個地級市，1425個縣級市/區/縣，有效對沖了市場波動。當然，廣泛布局并不代表盲目投資，截至2021年末，該公司約1.8萬億元的權益可售資源里，75%位于五大都市圈。2021年的新增土儲中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，貨量結構持續優化，投資日益向經濟、人口吸附力更強的城市群和都市圈傾斜。

??2021年，碧桂園權益合同銷售額排名前十的城市，大部分為強三四線城市，其中，鹽城、金華、南通的銷售額超過80億元，惠州、佛山的銷售均超110億元，東莞更是高達148億元。這些數據也說明縣域市場的房地產發展動力不容小覷。

??據了解，未來，碧桂園將對全國的市場做進一步的分類，按照市場規模、供需關系遴選出符合集團戰略發展的市場，更聚焦于以大都市圈為首的一二線和強三四線城市。

??不少研究機構都認為，碧桂園的布局具有選城準、因城施策、持續深耕等優勢，使得該公司能夠在有效控制投資風險的基礎上最大限度的分享潛力縣域市場的發展紅利，且這種能力已經得到歷史驗證。有業內專家表示，2022年，伴隨著償債高峰期的到來，房地產行業將加速優勝劣汰，基于資金壓力、開發能力或者戰略轉變等而退出三四線城市的房企大概率也會越來越多，碧桂園有望進一步發揮差異化的競爭優勢，持續受益于行業集中度的提升。