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??“過去這一年沒有受到其他行業因各種變化帶來的影響，也沒有因為股價的變化去調整公司五年的營收目標。”碧桂園服務執行董事、總裁李長江在線上業績會上評價“去年成績單優秀。”

??3月29日，碧桂園服務控股有限公司（以下簡稱“碧桂園服務”，06098.HK）發布2021年業績公告。

??報告期內，碧桂園服務實現收入288.43億元，同比增長84.9%；毛利88.64億元，同比增長67.3%，毛利率下降至30.7%；凈利潤約為43.5億元，同比增長約56.4%。

??從期整體收入來看，其物管服務收入貢獻接近一半，重點覆蓋珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大經濟發達城市群。“在一二線城市，成功中標上百個業委會項目，非住宅業務方面，管理的機場項目數量達到16個，產業園項目數量達到82個。”

??就毛利率下降問題，碧桂園服務表示，主要由于毛利率低的城市服務比重上升，疫情社保減免政策取消的影響造成毛利率下降。

??“大規模收并購的時間已經過去了，在今年和未來一段時間，重點是補短板。”碧桂園服務首席財務官、聯席公司秘書黃鵬表示。

??全年營收288.43億元

??收入來源更多元化

??李長江對于碧桂園服務2021年的整體業績表現滿意，認為無論是傳統業務還是增值業務都取得不同的進展。

??財報顯示，物業管理服務方面，碧桂園服務2021年收入約為137.94億元，同比增長約60.3%，占總收入約47.8%；截至2021年12月31日，集團除“三供一業”業務外的合同管理面積約為14.38億平方米，收費管理面積約為7.66億平方米。

??另外，碧桂園服務“三供一業”業務的物業服務收費管理面積及合同管理面積均約8520萬平方米，收入約為25.08億元，毛利率同比增長11.6%；供熱業務的收費管理面積約為4230萬平方米，收入約為12.22億元，毛利率同比增長10.4%。

??“2021年新增業委會項目數量134個，同比增長198%，其中一二線城市占比57.5%。”碧桂園服務管理層透露，在2021年公開招標項目中標率超過50%，遠高于行業平均水平。

??碧桂園服務一年成績單中還有一個亮點的地方是社區增值服務，該項收入2021年約為33.28億元，同比增長約92.2%，占該集團總收入比例約11.5%；房地產經紀服務收入約2.52億元，同比增長約22.3%。

??碧桂園社區增值服務也在2021年經歷了版本1.0到2.0的升級，從“商品到家”+“服務到家”，打造“樓下系列”。

??據其管理層現場介紹，“樓下系列”作為社區線下流量入口，通過提供重型且復購的產品，形成差異化競爭優勢，疊加其他適配業務，預計2022年開設突破千個點位。一站式生活服務站包括物業服務中心、快遞驛站、房屋中介門店、洗衣店、桶裝水代售、展銷點、配套取餐點、中介保姆咨詢等。

??商業運營服務方面，碧桂園服務2021年實現總收入約為6.54億元，毛利率為50.3%，簽約拓展項目包括成都北成8號、成都航利廣場、無錫樂都匯等。

??數據顯示，截至2021年12月31日，碧桂園服務的銀行存款和現金總額約117.56億元。董事會建議派發2021年末期股息為每股29.95分，同比增長約36.9%。

??負債方面，2021年碧桂園服務流動負債約為284.39億元，非流動負債約為36.49億元，合同負債約為45.36億元，租賃負債約為2.09億元。

??收并購速度將放緩

??判斷“后疫情時代物企機會更大”

??在碧桂園服務2021年的重大事項中，收并購值得一提。

??2021年上半年，碧桂園服務成功收購及私有化嘉寶服務。當年9月，收購富良環球全部股權，收購鄰里樂控股全部股權。

??碧桂園服務首席財務官、聯席公司秘書黃鵬介紹，通過收并購，碧桂園服務形成了7個產品線，織成了一張網，覆蓋了很多業態，也進入了一些新的領域。其判斷“大規模收并購的時間已經過去了，未來在引進人才，打造產品線等方面補短板進行并購，收縮總量抓重點。”

??黃鵬進一步解釋，在商業、商寫、住宅，資產管理方面會進一步加強。“具體的金額較以往會減少，不追求絕對量，有機遇會抓住。減少外部融資，靠內部收回現金流。”

??李長江認為，在收并購的過程中，不同公司融合問題，是一個循序漸近的過程。所有的股權公司的合作，都會慢慢進入“以業績為大”的文化中來。“雖然在個別項目，個別公司在融合的過程中有瑕疵，不影響大局。”

??在面積增量和規模增長的基礎上，如何進行優勢整合和運營管理是物管企業需要思考的問題。

??碧桂園服務管理層強調，對合作伙伴或股權合作公司有清晰的篩選標準：有質量的、符合碧桂園服務服務及發展理念的企業才是合作的基礎。以嘉寶服務為例，作為成都本土成長起來的物業品牌，其一直堅持高品質服務。這與碧桂園服務“服務成就美好生活”的品牌理念相契合。

??完成合作后，碧桂園服務為嘉寶服務提供服務能力建設方案，從服務能力升級、客戶體驗優化、增值服務擴展等完成服務產品迭代，不斷提升業主滿意度。

??嘉寶服務的改革表明，碧桂園服務對投后管理高度關注。在投后管理階段，碧桂園服務設有專職的投后管理部門——投資發展中心。

??北京盛世物業被認為是碧桂園服務投后管理成功的典型案例之一。該公司通過品牌驅動、管理干部賦能提升、信息化科技化手段的投入、增值業務體系搭建等完成內部升級，合作后每年的公司核心指標增長率均高于集團水平，管理人員薪酬待遇顯著提升。碧桂園服務執行董事、副總裁（分管碧桂園服務集團人力資源管理工作）郭戰軍透露，公司一直積極保留和發展并購公司的團隊，以“融合發展、包容成長”的理念推動業務、團隊和文化的融合。

??“所有企業在收并購的時候，一定強調標的物的質量、區位、平均管理費的單價，團隊能力，業務開展情況，包括大股東性格秉性。”李長江判斷，2022年整個物業收并購形勢，較2021年相比，無論是單個項目規模還是業務的完整性，都會與之前不同。今年的收并購不僅僅是住宅物業的收并購，還會延伸到增值服務這塊。

??此外，李長江認為，后疫情時代，對物業服務方面會有更高的要求。但政府政策會大力支持物業服務。“物企的機會更大。”