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??2021年，不少陷入流動性困局的房企遍尋國企白武士而不得，不曾想，這樣的買賣卻被一個商業地產開發商做成了。2021年12月31日，華南城控股有限公司（01668.HK 以下簡稱“華南城”）宣布將引入國資股東，深圳市特區建設發展集團有限公司（以下簡稱“特區建發集團”）擬以約19.09億港元的代價換取華南城的第一大股東位置。

??2022年1月4日，華南城特地召開了兩場投資者電話會，向投資者介紹新股東的背景，以及這筆交易將給公司帶來什么好處。在這之前，該公司正被高達146億港元的短債所困擾，未償付美元高級票據的長期發行評級也被標普從“B-”下調至“CCC+”。而伴隨著國資股東的進入，華南城預計自己的債務壓力將得到有效緩解，且融資成本有望下降2個百分點以上，每年的利息支出節約近10億港元。在電話會中，該公司甚至還對評級機構沒有及時正面評價其股東變更，表示了不滿。

??在大部分民營房企依然面臨融資難題的背景下，華南城引戰成功的激動心情不難理解。除了運氣成分，一位機構分析師認為，該公司本身也具備引戰的有利條件，“沉淀的資產好，儲備的項目地價便宜，公司規模雖不大，但債務相對清晰，項目股權結構清晰”。

??一次無心插柳的引戰

??2021年的最后一天，華南城發布了一份將對自身經營帶來重大影響的公告。公告顯示，特區建發集團擬以總代價約19.09億港元全額認購華南城擬發行的33.5億股股份。認購交割完成后，特區建發集團將占華南城經配發及發行認購股份擴大后已發行股本29.28%，成為其主要股東兼單一最大股東。而原第一大股東鄭松興的持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%，降至第二大股東，騰訊的持股比例則由11.81%稀釋至8.35%。

??特區建發集團的認購價為每股0.57港元，較認購協議日期前最后5個連續交易日的平均收市價折讓了約14.93%。而截至2021年9月底，華南城的每股凈資產達5.22港元，目前市凈率僅為0.13倍。

??騰訊進入的時間比特區建發集團早了好幾年。2014年1月，騰訊以策略股東的身份認購了華南城6.8億股新股，占該公司經發行及配發認購股份之擴大已發行股本約9.9%，認購價為每股2.2港元，總代價約15億港元。

??兩相對比，便可知特區建發集團撿了一個大便宜。雖然經營規模上無法與騰訊相比，但特區建發集團的國企背景也是一大優勢。該公司為深圳市國資委下屬企業，成立于2011年8月，主營業務包括基礎設施投資建設運營、產業園區開發建設運營、戰略性新興產業投資、區域經濟合作、PPP項目實施等。在“十三五”期間，該公司已躋身深圳23家房地產開發一級資質企業行列。截至2021年12月，其注冊資本為335.09億元，總資產980.21億元，凈資產429.19億元。

??根據華南城管理層在電話會中對投資者透露的信息，該公司與特區建發集團的聯姻實屬“機緣巧合”，最初的接觸原本是想談融資業務，不料發現雙方還有更多的合作可能，在做了幾個月的盡調后，特區建發集團便決定入股。

??雖然是折價配股引入的大股東，但華南城認為這是一筆很劃算的買賣，表示攜手國資后公司將全面邁向發展的新階段。

??除卻價格因素，對于特區建發集團而言，華南城也恰好滿足了其當前階段的發展所需。根據特區建發集團的規劃，“十四五”期間，該公司將致力成為在全國具有示范作用的新型城市發展綜合運營商，到2025年，集團總、凈資產分別達到1200億元和570億元，完成投資1000億元以上，實現營收500億元、利潤15億元。期內，該公司還將以資本運作和混改加快整合發展新資源，實施“上市公司 +”戰略，力爭實現控股2家上市公司、1家優質子公司上市。

??而入主華南城后，特區建發集團控股2家上市公司的目標便達成了一半，資產和營收利潤的增長計劃也多了一層保障。

??國資增信 債務壓力有望緩解

??引戰前，華南城在經營及資金層面都面臨著不小的壓力。該公司在2021年12月發布的中期報告中表示，公司遭受了國際貿易摩擦、新冠疫情反復、鄭州華南城突遇百年大雨等多種不利影響，期內合約銷售額減少13%至70.2億港元，收入為61.66億港元，同比下降13.2%。截至2021年9月30日，華南城的總計息債務約為366億港元，短債占了4成之多，總額達146億港元。同期，該公司的現金及銀行存款約為96億港元，無法覆蓋短期債務。融資成本也在上升，加權平均融資成本上升至8.51%。

??華南城認為，下半財年，復雜多變的國際環境及房地產市場整體疲弱，將對公司的發展帶來待續影響和調整，境外融資渠道受阻、融資成本增加也依然是行業的普遍難題。為了維持財務流動性，該公司表示將加大力度去庫存，以力保現金流為首要任務。

??在標普看來，華南城的流動性將在運營和融資壓力下保持疲弱。該機構表示，2022年2月、6月和11月華南城有三筆到期的大額離岸款項，總計9.7億美元，由于離岸資本市場對大多數開發商來說已經受限，該公司發行新的離岸債務進行再融資的可能性仍然很小，且嚴峻的行業環境也限制了其從銷售流入中補充流動性的能力。因此，華南城可能會相對依賴于資產處置和國內銀行融資，以提高其流動性，應對離岸到期債務情況。

??據了解，華南城已就一些非房地產開發資產的貨幣化和買家進行了深入談判，包括物業管理服務業務、倉庫資產和西安的商業土地儲備，但標普認為有些提案的進展比之前預期的要慢。

??而特區建發集團的進入，令華南城看到了解開流動性難題的希望。華南城表示，近年來公司的債務問題一直受到市場較大關注，是因為公司的商業模式在前期商貿城發展上需要較大資金投入，由此帶來了一定的重資產屬性。外部再融資環境持續惡化，使得金融機構信貸資源不斷向國企傾斜，在此背景下，該公司認為自己背靠實力強勁的國企背景股東，有望憑借良好的信用資質獲取更多融資機會。

??華南城管理層對投資者表示，今年2月份到期的美元債，該公司打算用資產出售的回款及境內銀行融資來兌付，與特區建發集團的股權交易預計可在未來兩三個月內完成，屆時收到的資金也將用于境外到期債務的償還，債務壓力將得到有效緩解。

??以華南城當前8.51%的融資利率來看，該公司每年的利息成本超過30億港元。但有了國企股東的背書，其預計未來的融資成本有望下降至到5%-6%，每年的利息支出也可縮減至20億港元，資產負債率由70%降到50%。

??只不過，這些都是華南城為投資者描繪的美好畫面，最終該公司能否兌現業績迎來新跨越式發展的承諾，尚待時間檢驗。