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??面對波及整個行業的流動性緊張，地產上市公司不得不早做準備。11月14日晚，中國奧園集團股份有限公司（03883.HK 以下簡稱“中國奧園”）發布了一則資產出售公告，透露將以9億港元的代價轉讓香港一個項目，預計錄得約1.77億港元的虧損。該公司在公告中表示，這筆交易所獲資金將用于償還貸款融資，有利于提高流動性。

??今年下半年以來，國際評級機構突然大面積下調上市房企的評級，令不少房企措手不及，償債壓力陡然上升。按照惠譽的測算，到2022年底，中國奧園有88億元的公開資本市場債務到期或可回售。穆迪認為，在當前融資條件緊張的情況下，該公司將不得不使用內部現金償還部分即將到期的債務。

??此前，中國奧園已經公布了近10億港元的配股計劃，旗下物業上市公司——奧園健康也已在洽談資產出售。11月14日，該公司轉讓了廣州市東塱村舊村項目公司49%的股權給世紀金源。知情人士透露，其位于黃埔區的舊改項目也有計劃轉售股權，目前正在跟接盤方協商。

??據香港業內消息，中國奧園計劃出售總額為8億美元到10億美元的資產，以緩解流動性壓力。

??折價轉讓香港舊改項目

??公告顯示，11月12日，中國奧園與新永投資發展有限公司訂立協議，轉讓包括名萬投資、雙福、裕康在內的三家公司全部股份及股東貸款，總代價為9億港元。這三家公司主要從事投資控股，旗下持有位于香港羅便臣道63號、65號、67號的物業資產。

??這些物業均為香港豪宅樓盤——燕貽大廈的住宅單位及車位。據了解，燕貽大廈建于1967年，樓高8層，共有32套房，占地面積約1012平方米，可重建的建筑面積約5063平方米。2018年3月，中國奧園花了約8000萬港元購入燕貽大廈的三個單位，隨后分幾次不斷購入，用了不到一年時間就拿到了超過85%的業權。為了重新改造發展，2019年3月，中國奧園向香港土地審裁處申請強拍燕貽大廈，預計2022年2月可獲審理。

??9億港元的交易對價分為兩次支付，首筆款項5000萬港元，自訂立協議日期起45日內或雙方共同約定的其他日期，買方再向中國奧園支付另外8.5億港元。這筆資金將被該公司用于償還貸款融資及一般營運用途。

??出售燕貽大廈的相關資產將錄得約1.77億港元的虧損，但中國奧園認為，考慮到當下的市況，資產變現對增加營運資金、提升流動性有幫助。

??除了這個已經落地的項目，中國奧園還有不少資產在變現的途中。奧園健康在11月4日的公告中透露，計劃出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益。據了解，目前這筆交易正在推進中。被列入轉讓名單的還有中國奧園在廣州的一些開發項目。今年9月份，位于廣州市番禺區的廣州奧園恒基學苑壹號進入銷售階段，開盤當天2個小時就賣了10億元，這是中國奧園與恒基（中國）投資有限公司合作開發的項目，各自持有50%的股權。根據業內消息，中國奧園有意出售奧園恒基學苑壹號的股權，作價10億元。

??11月14日，奧園集團有限公司在廣州奧譽荔塱置業有限公司的持股比例由100%下降為51%，認繳資本從1億元減少至5100萬元，承接其49%股權的是世紀金源旗下的廣州金源鴻大置業有限公司。廣州奧譽荔塱置業有限公司持有廣州市東塱村改造項目，這是中國奧園儲備的一個大型舊改項目，總貨值約402億元。

??此外，一位知情人士告訴中國房地產報記者，中國奧園位于廣州市黃埔區的部分舊改項目也有轉讓股權的計劃。中期業績報告顯示，該公司在黃埔區共有4個舊改項目，其中文沖項目有約506億元貨值，新田村項目約261億元貨值，旺村項目127億元貨值，嘉利碼頭項目已轉化可售資源140億元。

??行業資金面未改善 短期壓力較大

??資產的變現源于償債的需求和流動性壓力。今年上半年，中國奧園已經有意識的開始收縮投資、加快銷售回款，新增土地的權益地價僅為42億元，全年也計劃控制在當年合同銷售額的20%以內。截至2021年6月底，該公司的總借貸為1113億元，其中境內占比67% ，境外占比33%。凈負債率為80.7%，剔除預收款后的資產負債率為78.5%，現金短債比為1.3倍，“三道紅線”踩了一道。

??上半年，中國奧園還能從公開市場獲得融資支持，公開發行合共7.38億美元境外債及18.2億元境內公司債，獲得12家商業銀行提供境外銀團貸款超21億港元。但細心的投資者發現，融資通道正在收窄，上半年中國奧園的籌資活動現金流量凈流出122.37億元。

??下半年以來，融資環境更是急劇惡化，幾家民營房企的連續暴雷引發了國際評級機構的擔憂，進而導致了民營上市房企的大面積評級下調，疊加境內金融機構對開發貸及預售資金監管賬戶等的嚴監管，最終形成了全行業的流動性緊張。中國奧園也受到了波及，標普、惠譽、穆迪均下調了該公司評級。

??惠譽估計，到2022年底，中國奧園有88億元的公開資本市場債務到期或可回售，包括2022年1月到期的6.88億美元高級票據和2022年6月可回售的2億美元高級票據，以及2022年9月到期的2.5億美元債券和15億元債券。在惠譽看來，該公司略高于1倍的現金短債比可能不足以緩沖當前動蕩的市場環境。

??近期，雖然開發貸及按揭貸款有了放松的信號，但仍難以扭轉行業基本面。長江證券認為，雖然按揭恢復正常導致回款率改善，但主要還是解決此前的積壓問題，而銷售額同比仍顯著下降，回款并沒有改善。并且，各地基于保交付和防風險的考慮，趨勢上仍在從嚴執行預售資金監管標準，回款并不能流暢地轉化為自由現金。銀行和債券市場風險偏好的修復也還需要一個過程，所以部分房企信用風險的暴露并未根本性消除，基本面在未來一段時間內下行壓力仍較大。

??在此背景下，出售資產、為上市公司輸血成為了房企們補充流動性、應對短債壓力的主要手段。中國奧園已經公布了將近10億港元的配股計劃，有消息指，該公司還計劃出售總額為8億美元到10億美元的資產。融創中國在過去的幾個月里也賣掉了貝殼5591.7萬股，雖然年內要錄得27.2億元的虧損，但獲得了38億元的現金。11月14日，該公司還宣布要配股融資73.43億港元，一半用于償債。

??“我們沒有海外債務，但壓力同樣很大。”一家上市房企對中國房地產報記者表示，今年該公司已經凍結了40%的預算，明年的預算到現在都不知道怎么做。“無法預測明年的行情是會轉好還是更差，當務之急，還是要加快銷售，降價也要賣。”