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??11月8日，北京卓華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“卓華房地產(chǎn)”）股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更，卓越集團向旭輝及首開股份轉(zhuǎn)讓卓華房地產(chǎn)67%股權(quán)。這則簡短的消息，意味著卓越集團在北京首次集中供地中唯一獨立獲取的朝陽金盞02地塊，真正從股權(quán)上由一家操盤變成了三家操盤。

??雖然該地塊聯(lián)合操盤傳聞已久，但從略顯激進地在北京拿地到回應(yīng)退地傳聞，并表態(tài)所獲取的4宗地均將采取聯(lián)合操盤方式，再到此次股權(quán)變更，一定程度上也反映出拿地之后的卓越集團面臨著多重壓力與考驗，以及這家企業(yè)對于后市并不完全樂觀的態(tài)度。

??中國房地產(chǎn)報記者獲悉，近期卓越集團有關(guān)負(fù)責(zé)人在一次會議上表達了公司對于市場的看法，其稱：行業(yè)模式已經(jīng)發(fā)生根本變化，土地市場下滑明顯，企業(yè)存在困惑，限價出讓土地模式恐怕很難持續(xù)。該公司動態(tài)庫存去化周期已經(jīng)從今年8月的7~8個月上升到10月的18個月。

??他還提出多項建議，如要鼓勵金融機構(gòu)國企民企一視同仁，調(diào)控和監(jiān)管不宜加碼，集中拍地等人為造就峰值調(diào)控措施可以適當(dāng)調(diào)整等。

??操盤方一家變?nèi)?/p>

??11月8日，卓華房地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更。這是一則容易被人忽視的消息，并未引發(fā)市場層面太多關(guān)注。

??變更前，卓華房地產(chǎn)由北京筑華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股100%。變更后，北京卓禮咨詢服務(wù)有限公司持股34%，北京筑華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股33%，北京首都開發(fā)股份有限公司持股33%。目前，有1家對外投資企業(yè)，為北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

??企查查顯示，北京卓禮咨詢服務(wù)有限公司成立于2021 年4月12日，由北京旭輝企業(yè)管理有限公司持股 100%，后則由旭輝集團股份有限公司持股99%，由共青城盛鵬投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股1%。

??北京筑華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2018 年9月5日，由深圳市卓越商業(yè)管理有限公司持股100%，后者由卓越集團通過卓越置業(yè)100%持股。

??股權(quán)變更背后，卓越集團在某種程度上為其今年在北京首次集中供地中的亮眼表現(xiàn)，劃上了一個非常正式的“句號”。

??5月10日-11日，在北京首批集中供地中，卓越集團先是以39.27億元+13%政府持有，拿下土拍首個地塊朝陽金盞02地塊；后又以聯(lián)合體拿地形式、總耗資達148億元，分別拿下豐臺張郭莊地塊、昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊和昌平東小口地塊。

??成為土拍黑馬之后不久，卓越集團突陷退地傳聞，原因直指算錯賬、區(qū)域布局不平衡以及現(xiàn)金流緊張。彼時，卓越集團緊急辟謠，并表示未來將以合作操盤模式開發(fā)北京四宗地塊。

??作為卓越此次唯一獨立獲取地塊，北京朝陽金盞02地塊也因此備受關(guān)注。早在今年7月份，朝陽金盞02地塊申報規(guī)劃時，就有市場傳言稱卓越希望引入戰(zhàn)略投資者共同操盤，目標(biāo)正是首開和旭輝。

??只不過，負(fù)責(zé)該地塊申報規(guī)劃的企業(yè)北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在當(dāng)時依然由北京筑華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股，由卓越集團實控。雖然申報企業(yè)名稱中似乎包含了卓越、首開和旭輝，但股權(quán)始終未變更，外界猜測或是在合作操盤細(xì)節(jié)上還存在爭議。

??一位接近卓越集團的熟悉企業(yè)運作的機構(gòu)人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，卓越集團在獲取朝陽金盞02地塊時，就已經(jīng)考慮可能會采取合作操盤方式，這既能使資源利用最大化，又能緩解自身壓力，爭取并表。這種方式在北京很常見，但是需要時間周期與合作企業(yè)反復(fù)溝通洽談。此次股權(quán)變更前，三方實際上就已經(jīng)按照初步計劃開展各項工作了，此次完成變更，也只是計劃中的一件事，更有助于后續(xù)工作開展。

??“合作開發(fā)可以降低卓越的土地款以及后續(xù)開發(fā)投入壓力。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析稱，依托北京地方國企首開，以及進入北京市場較早的旭輝，卓越集團可以解決對北京市場不熟悉的短板，能夠更好地適應(yīng)和把握北京市場。

??針對此事，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了卓越集團，但截至發(fā)稿未獲得回復(fù)。

??擴張與市場下滑的難題

??面對市場壓力，為了在利潤率下滑的同時拿到優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)分出部分項目股權(quán)采取聯(lián)合操盤模式往往是不得已而為之，特別是卓越這樣一家謀求快速增長的企業(yè)。

??資料顯示，卓越集團1996年起家于深圳，目前已形成地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運營、金融投資四大核心板塊。在深圳，卓越擁有“寫字樓大王”稱號，其在福田、龍崗等區(qū)域持有大量地段好的寫字樓，開發(fā)了卓越·時代廣場、卓越前海廣場、卓越世紀(jì)中心等項目。

??對于卓越集團半年前在北京首次集中供地中大舉拿地重回北京市場的做法，外界多認(rèn)為是由于卓越希望沖擊規(guī)模，為不久之后重啟上市做準(zhǔn)備。甚至有消息稱，卓越希望在兩三年內(nèi)挺進行業(yè)前20強。

??大舉拿地使得卓越的拿地-銷售比直線攀升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，卓越集團2021年上半年新增土地價值640.6億元，銷售全口徑金額為683.2億元，新增土地價值占銷售金額比例高達93.76%。

??這直接考驗著卓越的盈利能力，但現(xiàn)實恐怕并不樂觀。

??在卓越今年獲得的北京四宗地中，朝陽金盞02地塊系5月10日北京首輪集中供地中的首個成交地塊。公開信息顯示，該地塊住宅建筑面積約7.4萬平方米，最高售價7.6萬元/平方米，最大貨約為56億元，減去政府持有的13%，僅剩約46億元。按照地塊成交價39.27億元來計算，利潤空間已經(jīng)非常狹小了。

??目前該項目已經(jīng)正式對外銷售，案名為“青云上府”。今年9月份，青云上府還因存在不實宣傳被北京市住建委責(zé)令限期整改。

??剩下的3宗地均為聯(lián)合體拿地，涉及卓越與首開、中交。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者查詢，截至目前，北京豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)地塊、昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及北四村棚戶區(qū)改造地塊和昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)馬連店地塊，均取得了一定進展。

??只不過，這些項目同樣面臨利潤壓力。有業(yè)內(nèi)分析明確指出，當(dāng)前北京樓市經(jīng)歷上半年短暫空白期后，新盤市場迎來集中放量期。由于首批供地中多數(shù)房企實際購地成本較高，且有限價、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等要求，部分項目面臨盈利難題。

??現(xiàn)實擺在眼前，卓越集團對于當(dāng)前市場也有著自己的看法。中國房地產(chǎn)報記者獲取的一份會議記錄顯示，會上，卓越集團有關(guān)負(fù)責(zé)人作為代表分享了對目前行業(yè)整體態(tài)勢的看法，其中包括：行業(yè)模式已經(jīng)發(fā)生變化，過去追求規(guī)模，現(xiàn)在追求質(zhì)量；高房價對老百姓有負(fù)擔(dān)，高地價對開發(fā)商也有很大壓力；企業(yè)存在困惑，限價出讓土地，市場好時賺一點錢，市場差時要虧很多錢，這個模式很難持續(xù)；市場情況上下半年差別很大，2021年上半年超過計劃10%，超過去年同期的80%（去年疫情基數(shù)低)，但9月份開始比去年下降50%，10月份加上黃金周促銷，比去年同期還是下降了28%。動態(tài)庫存去化周期從8月的7~8個月上升到10月的18個月；土地市場下滑明顯等。

??對此，這位負(fù)責(zé)人建議政府出面正面引導(dǎo)輿論；鼓勵金融機構(gòu)幫助行業(yè)穩(wěn)定信用，度過市場危機。