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??萬物云上市計(jì)劃正式官宣。

??11月5日晚間，萬科發(fā)布公告稱，擬分拆子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬物云”）在港交所上市。截至當(dāng)日，萬科直接或間接合計(jì)持有萬物云62.889%的股權(quán)。

??當(dāng)天，萬科集團(tuán)合伙人、萬物云CEO朱保全在朋友圈發(fā)布公布截圖，并寫下“恰逢其時(shí)，合伙奮斗。”

??關(guān)于為何選擇在此節(jié)點(diǎn)上市、上市的目的以及計(jì)劃等問題，萬物云方面人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“萬物云上市時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，其上市有利于提高萬科、萬物云的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)萬科的轉(zhuǎn)型發(fā)展。”

??隨著萬物云官宣要上市的消息后，大型物企中未提及上市的就只剩下龍湖物業(yè)了。龍湖物業(yè)方面人士告訴記者，“我們沒有上市計(jì)劃。”

??今年以來，上市物企都是中小型物企，遞表物企中唯獨(dú)只有長(zhǎng)城物業(yè)一家大型物企，截至目前還未通過上市聆訊。甚至，今年下半年物企上市的進(jìn)程變慢。今年 6 月份以來,新力服務(wù)、禹佳生活服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)、中南服務(wù)等招股書接連失效。

??萬物云的到來會(huì)打破僵局？

??從不上市到上市

??前些年，上市是不在萬物云計(jì)劃中的。

??2018年12月，萬科董事會(huì)主席郁亮曾表示，他們特意讓物業(yè)保持跟資本市場(chǎng)的距離，怕資本市場(chǎng)把他們引導(dǎo)壞了。

??近兩年時(shí)間過去，郁亮的口氣有細(xì)微改變。關(guān)于上市計(jì)劃，2020年3月，郁亮再次回應(yīng)稱，萬科物業(yè)暫時(shí)沒有上市計(jì)劃，或者說在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)沒有上市計(jì)劃，請(qǐng)大家耐心等一等，等到人們認(rèn)為萬科物業(yè)是城市配套服務(wù)商的時(shí)候，他們才會(huì)考慮上市。

??2020年10月，郁亮表示，萬科物業(yè)一定會(huì)上市，但時(shí)間還沒確定。

??可以看出，從2020年開始，萬物云上市就是一個(gè)必然會(huì)完成的動(dòng)作，但只是時(shí)間問題，還有就是等到城市配套商的角色被大家認(rèn)可的時(shí)候。

??特別是今年以來，萬物云上市的消息每隔一段時(shí)間就會(huì)傳一次。

??今年4月28日，物業(yè)圈曾傳出萬科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜，不過這則消息被萬物云方面否認(rèn)。

??6月30日，在萬科2020年股東大會(huì)上，萬物云上市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)再次被追問。郁亮表示，如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果他們以城市服務(wù)商的角色上市，就會(huì)變得很重要。

??4個(gè)多月時(shí)間后，萬物云上市的計(jì)劃開始浮出水面。

??11月5日公布的這份公告也就意味著萬物云上市計(jì)劃已經(jīng)提上日程。

??根據(jù)公告，萬物云擬上市地點(diǎn)為港交所主板，本次發(fā)行方式為香港公開發(fā)售及國(guó)際配售。在發(fā)行規(guī)模方面，根據(jù)香港聯(lián)交所關(guān)于最低流通比例的規(guī)定和萬物云未來發(fā)展的資金需求，萬物云本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%（超額配售選擇權(quán)行使前），并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權(quán)。

??上市時(shí)機(jī)選擇

??萬物云方面人士告訴記者，“目前萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，董事會(huì)已審議通過，下一步將提請(qǐng)股東大會(huì)審議。”

??一位房地產(chǎn)資深評(píng)論員認(rèn)為，和去年相比，今年物業(yè)股價(jià)相對(duì)較低，此外，當(dāng)前上市物企的市值以及市盈率都縮水了不少。

??截至11月5日收盤，碧桂園服務(wù)股價(jià)為55.05港元/股，市值為1771.591億港元，市盈率為41.33倍。華潤(rùn)萬象生活股價(jià)為38.80港元/股，為885.61億港元，市盈率為56.48倍。保利物業(yè)股價(jià)為40.95港元/股，市值為226.591億港元，市盈率為23.82倍。

??值得關(guān)注的是，碧桂園服務(wù)市值曾沖破了2000億港元大關(guān)，華潤(rùn)萬象生活市盈率曾超過120倍。

??有弊有利。另一位房地產(chǎn)分析師表示，萬物云倘若上市，可以更好地融資，通過收并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模，還能為萬科提供充沛的現(xiàn)金流。

??萬物云為何會(huì)上市？萬科方面表示，公司相信如果此次分拆上市得以實(shí)現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高公司及萬物云的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

??同時(shí)，通過本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??公告顯示，本次分拆上市后，萬科公司仍將繼續(xù)保持對(duì)萬物云的控股權(quán)，不會(huì)對(duì)公司其他業(yè)務(wù)板塊的持續(xù)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作構(gòu)成任何實(shí)質(zhì)性不利影響，不影響公司獨(dú)立上市地位。

??萬物云的野心

??去年10月31日，萬科物業(yè)更名為萬物云。

??萬物云的定位是一家以空間科技為先導(dǎo)，以空間服務(wù)為根基，以成長(zhǎng)型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務(wù)平臺(tái)型公司。

??萬物云包括Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊含社區(qū)空間服務(wù)的萬科物業(yè)、樸鄰發(fā)展，以及商企空間服務(wù)的萬物梁行和城市空間服務(wù)的萬物云城；Tech模塊則包括萬睿科技、第五空間，分別提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運(yùn)營(yíng)和行業(yè)人工智能服務(wù)、搭建社區(qū)住戶&商戶線上服務(wù)平臺(tái)；Grow模塊的萬物成長(zhǎng)將以科技連接空間，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)完善空間服務(wù)。

??2021 年上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 103.8 億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入 57.1 億元，占比 55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù) 31.6 億元，占比 30.4%；智慧城市服務(wù) 6.3 億元，占比 6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入 5.6 億元，占比 5.4%；萬物成長(zhǎng)收入 3.2 億元，占比 3.1%。

??在10月22日召開的南方區(qū)域交流會(huì)上，朱保全透露，“萬物云旗下住宅物業(yè)應(yīng)該靜心做品質(zhì)服務(wù)，控制增速在30%以內(nèi)，而商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%-60%的增速，城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速。”

??同時(shí)，萬物云還發(fā)布了“百城千街計(jì)劃”。朱保全表示，在全國(guó)100余個(gè)城市288條街道內(nèi)，萬科物業(yè)住宅市占率達(dá)到25%以上，預(yù)計(jì)到2021年底，可達(dá)到300條“高濃度”街道，未來3年，萬科物業(yè)、萬物梁行和萬物云城將共同完成“百城千街”目標(biāo)。

??根據(jù)目前已披露數(shù)據(jù)，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。

??從規(guī)模上看，萬物云已經(jīng)屬于頭部物企業(yè)的陣營(yíng)。

??根據(jù)2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)4家企業(yè)在管規(guī)模超過4億平方米。其中，碧桂園服務(wù)在管面積為6.44億平方米。

??從財(cái)務(wù)實(shí)力上，萬物云也數(shù)一數(shù)二。2020年年報(bào)顯示，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約156億元，同比增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)約27.82億元。萬物云實(shí)現(xiàn)收入約182億元，凈利潤(rùn)約17.20億元。

??一旦成功上市，萬物云就是一家可以和碧桂園服務(wù)抗衡的上市物企了，這對(duì)于正在摸索轉(zhuǎn)型的萬科也是一種動(dòng)力。