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??10月19日，中國海外發(fā)展有限公司（下稱“中海”，00688.HK）公布了2021年第三季度業(yè)務(wù)回顧、經(jīng)營情況及財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

??前三季度，中海在內(nèi)地14個(gè)城市新增28幅土地，新增總樓面面積455萬平方米，總地價(jià)為543.6億元。這在今年前三季度新增土地儲(chǔ)備總地價(jià)1001.2億元中，占比超過50%。

??將上述數(shù)據(jù)拆分可以看到，三季度中，中海（含中海宏洋）在9月單月，通過集中招拍掛拿地共25幅，新增總建面達(dá)444萬平方米，拿地總價(jià)512億元，權(quán)益拿地總價(jià)503億元，權(quán)益拿地總價(jià)占到前8月的62%。投資集中度之高，由此可見一斑。

??作為一家規(guī)模達(dá)數(shù)千億元的頭部房企，根據(jù)市場的變化有選擇性的拓展土儲(chǔ)，是一個(gè)再正常不過的舉動(dòng)。不過，記者通過梳理資料發(fā)現(xiàn)，今年以來，投資規(guī)模達(dá)千億元的中海并未有在上海公開土地市場拿地的動(dòng)作。有分析人士認(rèn)為不排除受上海“圍標(biāo)”事件影響，目前仍未達(dá)到解禁期。不過，去年，中海與上海黃浦區(qū)簽署建國東路舊改項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議，間接獲得土地項(xiàng)目。

??2020年，四個(gè)一線城市為中海貢獻(xiàn)超過1000億元的銷售額。當(dāng)年，在上海市場，中海以227.6億元的權(quán)益金額拿下銷冠的位置，領(lǐng)先第二名萬科27億元，這是中海自1992年進(jìn)入上海以來的高光時(shí)刻。

??對于今年未能在上海公開土地市場拿地等問題，10月21日，記者聯(lián)系了中海等相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿未能收到回復(fù)。

??錯(cuò)峰拿地 三季度集中補(bǔ)倉

??根據(jù)中海10月19日披露的信息，2021年至今，該公司的銷售和收入規(guī)模同比進(jìn)一步擴(kuò)大。

??2021年前9月，中海連同其聯(lián)營公司及合營公司實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額為2,753.0億元，同比增長7.0%；收入為1511.2億元，同比上升27.7%，經(jīng)營溢利為394.0億元，同比上升1.5%。

??土地收購方面，今年1-9月，中國海外發(fā)展收購的土地累計(jì)應(yīng)占樓面面積約900.88萬平方米，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約為1001.57億元。

??不過，從過程來看，今年三個(gè)季度，中海采取的是“前松后緊”的方式來拿地。

??機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，今年4月至5月共有16個(gè)城市完成首輪集中供地，平均溢價(jià)率達(dá)16.6%。其中杭州、廈門、深圳及寧波土拍競爭激烈，溢價(jià)率均在25%以上，重慶則高達(dá)38.8%。

??首輪集中供地中，偏高的土地成本導(dǎo)致房企利潤被進(jìn)一步壓縮。在這一背景下，中海放緩了拿地步調(diào)，其在4月至5月僅拿地5宗。截至6月末，該公司上半年共在14個(gè)城市合計(jì)新增20幅土地，權(quán)益地價(jià)458億元，不及全年1650億元拿地預(yù)算的3成。

??在2021年中報(bào)業(yè)績會(huì)上，公司董事會(huì)主席顏建國表示，第一批集中供地市場很熱，競爭比較激烈，回報(bào)也比較低。公司堅(jiān)守投資刻度，要求合理的回報(bào)。不會(huì)為買地而買地，不賺錢的地不會(huì)去買。

??彼時(shí)他預(yù)測：土地端下半年會(huì)更加理性一點(diǎn)，諸如中海這樣的企業(yè)“機(jī)會(huì)會(huì)更多一點(diǎn)”。

??到二輪集中供地，在許多城市出現(xiàn)流拍、底溢價(jià)率的情況后，中海的機(jī)會(huì)開始顯現(xiàn)，逆市拿地的動(dòng)作頻頻。這也就有了上述單月拿地超過500億元的舉動(dòng)。

??從近年來中海的拓儲(chǔ)動(dòng)作總體來看，盡管動(dòng)輒斥資逾千億元補(bǔ)倉，但土儲(chǔ)總量仍出現(xiàn)一定的下降。2019年、2020年及2021年，該公司總土儲(chǔ)分別為8923萬平方米、9190萬平方米、9224萬平方米，其中不含中海宏洋部分的權(quán)益土地儲(chǔ)備分別為5367萬平方米、5236萬平方米、4985萬平方米。

??與此同時(shí)，該企業(yè)的毛利率也跟隨行業(yè)總體趨勢，逐漸下探。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，中海的毛利率分別為37.79%、33.66%、30.05%。

??10月20日，美銀證券的報(bào)告指出，中海今年第三季收入及經(jīng)營溢利分別按年升46%和5.8%，但營運(yùn)利潤率按年下降7個(gè)百分點(diǎn)，主要由于較低的毛利率和非經(jīng)營性項(xiàng)目，例如較低的投資物業(yè)重估收益所致。報(bào)告指出，由于微調(diào)中海外的毛利率，該行將其2021財(cái)年盈利預(yù)測下調(diào)了3%。

??新增千億土儲(chǔ) 或受“圍標(biāo)事件”影響未現(xiàn)上海土拍市場

??一線城市向來能夠受到中海管理層的足夠重視。今年8月23日，在中海舉行2021年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，行政總裁張智超指出，會(huì)堅(jiān)持在一線城市按投資策略進(jìn)行布局和相應(yīng)的投資比重。“一線城市本身是中海一直深耕的，而從回報(bào)率看，一線城市的防守性極其強(qiáng)”。

??2020 年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為 3607 億元，同比增長 12.5%。其中，一線城市北上廣深和香港的合約銷售額為 1126 億元。據(jù)此推算，一線城市銷售占比超過四分之一。可見，一線城市對中海的的重要性。

??不過，從今年兩輪集中供地的公開信息來看，并未見到中海的身影出現(xiàn)在上海土拍市場。

??今年5月24日，有媒體報(bào)道稱，中海、萬科以及華潤三家房企，由于2020年的圍標(biāo)事件，被上海土拍拒收報(bào)名參拍資料。

??上述“圍標(biāo)”事件發(fā)生于2020年4月，中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥被上海市公安局經(jīng)偵隊(duì)采取刑事強(qiáng)制措施，并已處于被調(diào)查階段。調(diào)查因其涉嫌“圍標(biāo)”上海虹口區(qū)一宗純住宅用地。9月12日，中海地產(chǎn)在內(nèi)部下達(dá)通知，免除中海地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理齊大鵬、上海公司總經(jīng)理崔帥職務(wù)，由劉慧明擔(dān)任二人職務(wù)。

??優(yōu)淘城總裁認(rèn)為，圍標(biāo)事件的影響比較大。今年的首次輪集中供地里，上海本地有一批實(shí)力比較強(qiáng)的國企，所以萬科、中海、華潤可能需要一定的時(shí)間和公關(guān)消化影響。政府為避免地價(jià)受損，不給這幾個(gè)開發(fā)商機(jī)會(huì)。近年上海房價(jià)表現(xiàn)突出，是行業(yè)爭搶的主要優(yōu)質(zhì)市場，中海也就失去拿到今年優(yōu)勢市場地塊的機(jī)會(huì)。

??一位知情人士對記者稱，“圍標(biāo)”事件發(fā)生后，對企業(yè)最直接的影響就是地拿不到了，后續(xù)的工作沒辦法正常開展，相應(yīng)的，公司整個(gè)投拓部門都可以被砍掉。

??中海地產(chǎn)自1992年首次進(jìn)入上海，截至2020年，共開發(fā)約29個(gè)項(xiàng)目，涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)等物業(yè)類型，其中住宅約2萬套，面積達(dá)600萬平方米，累計(jì)投資總額超過1000億港元。

??2020年7月29日，中海與上海市黃浦區(qū)人民政府簽訂合作框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議約定，由中海地產(chǎn)對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目五幅土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目總投資額達(dá)590億元，是中海發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。這也就意味著中海以間接的方式獲得了在上海的土地。