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??在40%投銷比限制下，部分高投資、高增長房企規模發展受到挑戰，房企經營模式也開始向著“以銷定投”模式轉變。

??據CRIC發布的《2021年1-6月中國房地產企業新增貨值百強排行榜》顯示，上半年百強房企平均拿地銷售比為0.3，上市房企上半年拿地銷售比達到0.34，高出行業平均水平，但仍低于監管要求的0.4，企業投資積極性維持在相對理性的區間。

??近期，上市房企陸續召開半年業績發布會，從中期業績會的表態來看，不同房企在面臨政策收緊、市場下行時投資態度進一步出現分化。

??整體而言，在雙集中供地的驅使下，土地資源愈發向規模房企、向國企央企集中。尤其是拿地銷售比不得超過0.4紅線下，未來銷售不佳的中小房企或更難以“突圍”。

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??上市房企平均拿地銷售比0.34

??在雙集中供地影響下，上半年百強房企平均拿地銷售比為0.3，拿地銷售比超過0.4的房企占24%，主要以規模較大的國企、央企和區域深耕型的規模房企為主。

??雖然整體表現平穩，但不同房企之間的拿地態度差異顯著：

??結合拿地銷售比與投資金額來看，拿地銷售比高、投資積極性較強的房企以規模房企為主， 反之，上市房企中，部分中小房企上半年投資幾乎停滯，拿地銷售比低且投資金額較小。拿地銷售比低于0.2的房企中，除世茂的新增土儲金額超過200億元，其他房企如三盛、合景等上半年投資金額均不超過50億元，持續沒有土儲入賬，未來可能面臨業務收縮的風險；

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??長三角競爭仍最激烈

??從上半年上市房企新增土儲的分布來看，長三角區域仍看高一線且競爭激烈。

??不僅本土區域深耕型房企保持高比例拿地，外來房企也進一步加強在長三角的投資力度。

??此外，部分房企也在“城市群”發展大背景下，逐步優化和調整自身的土地結構。中西部取代珠三角，成為房企重倉的第二大區域。

??一方面中西部的大量省會城市仍有一定的購買力，且城市未來發展潛力不低；另一方面中西部城市的土地相較珠三角而言價格較低，房企投資壓力更小，且供地量充足，房企選擇更廣。

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??部分房企需警惕未來利潤率下降

??在目前的行業環境下，房企盈利難度日益提升成為不爭的事實，從上半年上市房企的銷售均價與平均拿地成本來看，整體仍能保持拿地成本占售價的40%以下，盡管仍保持一定安全性之下，但利潤空間持續被壓縮。

??從售價和土地成本來看，區域深耕型的房企優勢尤為明顯，另一類控成本表現優秀的企業則主要是通過舊改等拿地方式降低成本，如合景泰富以舊改作為主要項目，雖然上半年拿地總量不多，但平均土地成本僅有2549元/平方米，與近2萬元的銷售單價相比，中間有較大的利潤空間。

??但也有部分房企新增土地成本高達售價的50%以上，未來需要警惕利潤率的走低。

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??單項目去化效率將成房企重點

??從政策的目的來看，投資端與銷售端聯動管控，最終目標是要落到企業經營方式轉變上。以往房企追求囤地升值或高周轉，大都“投資先行”，這也是造成集中供地下“搶地潮”的主要原因之一。投銷比限制下，驅動房企經營向“以銷定投”模式轉變，發展節奏由“快”轉向“穩”。

??從企業經營角度來看，充裕的貨值是業績實現的重要保障，“以銷定投”模式下，房企通過大量增加貨量、擴大供應來實現業績增長的路徑在一定程度被限制。

??按照以往經驗，依照業績目標與貨源準備，房企一般對項目整體去化有心理預期。2020年房企實際去化率（全年銷售額/全年可售貨值）大多集中在50%-70%區間內。從今年房企業績目標制定與貨源準備來看，盡管不少房企放緩了業績目標增長，但貨值準備充足，可售貨值約是銷售目標的1.5倍左右，預期去化率集中在60%-70%之間，大多企業在可售貨值保障下，完成目標的去化壓力都并不大。投銷比限制下，企業新增貨源或受到影響，項目的去化效率將迎來考驗。

??未來，單項目去化效率將成為房企重點考慮的問題，這要求投資前期的去化評估、產品定位與設計的適銷性、產品的市場接受度、營銷水平等一系列環節的配合。尤其是營銷上，未來競爭將白熱化，對于房企在營銷模式、營銷策略、營銷人員配置上都將帶來更大的挑戰。

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??七成房企表態下半年謹慎投資

??在公開業績發布會的40余家房企中，有不少也公開了下半年的市場預期及投資策略，近3成左右呈現較為積極的投資態度。主要是由于第二輪集中供地的大范圍延期、規則調整給企業帶來了一定的正面情緒。部分企業認為這樣的調整將帶來一定的投資窗口期，且溢價率受到控制，拿地安全性得以提高。如金輝、碧桂園、大悅城等均表示將密切關注下半年土地市場的機會，認為下半年窗口期比上半年好一些。而金輝、碧桂園上半年拿地銷售比不足0.3，為下半年預留了較多的投資額度，因此更有積極參拍的底氣。

??但多數房企仍表示下半年將保持謹慎的投資態度，主要在于控制投資金額與銷售金額的比例，以銷定投，下半年的投資將與銷售牢牢掛鉤。例如中梁這樣上半年已經積極拿地的房企，由于上半年拿地銷售比已經高于0.4，將在下半年收緊投資，以保證全年拿地銷售比低于0.4；榮盛也提出將土地款支付額控制在回款額的40%以內，放棄規模，審慎投資。

??從投資策略來看，下半年房企的投資策略主要圍繞“以銷定投”、“多渠道拿地”和“嚴控利潤率”三大關鍵詞。

??整體來看，上半年上市房企的平均拿地銷售比高于行業平均水平，但內部也存在明顯差異：部分房企在第一輪集中供地的熱度帶動下，積極補貨，尤其以規模房企拿地積極性高、拿地規模更大；反之一些中小規模房企不但投資規模小，且拿地銷售比也更低，行業整體投資態度兩極分化明顯。

??對于下半年的投資預期，仍然以謹慎為主，在拿地金額不得超過銷售額40%的紅線范圍下，房企首要工作仍是促進銷售、回款，既為自身爭取到了更大的拿地空間，也提升了財務穩健性。對于現階段房企投資來說，“安全”、“穩健”成為最重要關鍵詞。