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??房地產行業大變局中，資本市場對房企的評判邏輯發生變化，穩健的策略顯然優于激進擴張，高速沖向千億的寶龍努力以“穩”的姿態示人。

??寶龍的半個身位，平穩跨進千億門檻。

??8月19日，寶龍地產（01238.HK）發布2021年中期業績。報告期內，寶龍地產實現合約銷售金額530.39億元，比去年同期增長68.2%。 

??這是一份“正合適”的銷售答卷，對照寶龍地產2021全年1050億元的銷售目標，上半年完成度約50.5%，時間進度條和任務達成進度條近乎同步。

??寶龍地產期內銷售去化率一般，整體約62%-63%；但根據下半年計劃推出約1184億元貨值來推算，后半程只要能達到44%以上的去化率，寶龍地產便可實現全年銷售目標，完成千億蛻變。

??假如1184億元計劃貨值整體銷售去化達到上半年的水平，全年銷售甚至可以逼近1300億元。

??數據正印證寶龍地產總裁許華芳所言，“1050億元是一個相對保守和求穩的數字”。

??毛利率仍處較高水平

??高周轉時代普遍被認為已經結束，在資本市場警惕的審視下，每一個正經歷規模擴張的房企，都面臨同樣的追問：增長是否可持續性，現金流是否安全健康。

??財報顯示，2021上半年，寶龍實現營業總收入207.3億元，同比增長20.73%，其中地產結轉收入184.21億元，同比提升20.06%。期末寶龍預收賬款253.81億元，較期初增長11.53%，增速相對較慢，與近期寶龍銷售維持高增長存在背離。

??《東地產財經周刊》注意到，盈利能力來看，期內寶龍毛利潤同比增長14.61%至72.92億元，毛利率35.2%，較去年同期下滑1.9個百分點，但仍處于行業領先水平。期內凈利潤50.77億元，同比大幅增長45.28%，凈利率同比增加4.1pct至24.5%，增幅明顯，主要緣于合聯營業績貢獻、非經營性其他收益以及資本化比例增長的影響。

??截至2021年6月底，寶龍地產“三條紅線”指標仍維持在綠檔范疇，凈負債率為77.84%；現金比短債為109.29%；剔除預收款后的總資產負債率為69.98%。

??值得玩味的是，資產負債率69.98%，剛好擦過70%的政策紅線，主要得益于少數股東權益同比激增233.58%帶來權益的增厚。

??增長系于低成本土地

??僅靠“財技”，難以秀出未來。整個行業毛利率下降已經成為不爭的事實，在密集樓市調控尤其是集中供地政策的夾擊之下，留給房企的利潤空間已十分有限。

??昨天的土儲，就是今天的規模。聚焦長三角、推貨量充足成為寶龍地產業績高增長的主因，得益于上半年長三角商品房成交活躍，長三角對寶龍銷售額貢獻率達83%。寶龍于各月份的表現較好，尤其是3月、5月和6月，單月銷售規模破90億，接近歷史最佳水平。

??手中大量的低溢價土地儲備，為寶龍地產維持高毛利率提供了條件。寶龍地產在上半年避開集中供地的城市，借助低溢價綜合體拿地及勾地，將期內新增土地成本控制在了平均4927元/平方米的水平，平均溢價率約3.5%。其中綜合體拿地占比70%，實現期內新增投資貨地比2.7，整體土儲均價占當期銷售均價的22.8%，后期盈利空間可觀。

??上半年，寶龍長三角戰略擴張至安徽，同時借助商業勾地模式，首入大灣區的中山和佛山，大灣區2個項目均以底價勾地完成，合計權益可售貨值107.9億元，權益貨地比2.61，可售部分預期毛利率可達33%。

??布局能級影響后續發展

??“不拿高價地、不拿沒有利潤的地”，許華芳在業績發布會上對外明確了寶龍的“面粉觀”。

??拿地結構來看，寶龍提出“1+1+N”戰略，期內于長三角和大灣區權益土地款占比50.8%和34.1%。從城市來看，寶龍期內于佛山、溫州、中山、南京和武漢集中拿地，但多在市郊新區。

??《東地產財經周刊》了解到，至2021上半年底，寶龍土地儲備3774.92萬平方米，其中長三角土儲建面占比68.4%,大灣區占比6.9%；從能級來看，一線城市僅1.4%，二線城市39.9%，三四線土儲建面占比58.6%，更多聚焦于以及三四線的核心區域及一二線衛星城。

??“穩”字當頭沖千億，在小心翼翼擴張的背后，寶龍地產面臨的最大挑戰，可能更多來自于現有的布局及發展模式，能否在上規模之后，持續應對環境的變化，持續保持高質量的增長。

??已出現的一些征兆信號，值得注意。上半年寶龍地產回款率76%左右，低于去年同期85%的回款率，與寶龍地產布局的主力城市出現較大范圍市場波動不無關系。此外，近幾年寶龍推貨結構中商業與住宅的比例基本控制在三七開左右，在推貨結構相近的背景下，2021上半年商業項目對銷售額的貢獻度同比大幅下滑9pct至8.91%，整體商業去化表現不及住宅。存貨結構方面，期末寶龍已竣工未銷售物業172.27億元，同比增長18.08%，增速明顯。