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??自6月末首批集中拍地收官后，7月整月22城集中土拍集體缺席，8月多個(gè)城市第二輪集中供地發(fā)布公告稱土拍延期和土地出讓規(guī)則調(diào)整。截止目前僅有長(zhǎng)春、廈門(mén)和無(wú)錫完成了第二輪集中供地，其余城仍在調(diào)整和觀望。

??各地土地側(cè)調(diào)控頻發(fā)的背后，首先是行業(yè)上層調(diào)控的進(jìn)一步收緊。自7月以來(lái)，中央多次表態(tài)要求各地落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)， 7月22日住建部更是直接表態(tài)將對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市進(jìn)行問(wèn)責(zé)，同時(shí)在7月29日對(duì)銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)城市進(jìn)行約談，要求這些城市切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開(kāi)啟了由中央調(diào)控作為主導(dǎo)的新局面。

??從土地市場(chǎng)方面來(lái)看，由于大部分城市此輪市場(chǎng)熱度上升主要由地市拉動(dòng)，且部分重點(diǎn)城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷渲惺袌?chǎng)熱度比較高的無(wú)錫、廈門(mén)等城市地房比更是超80%，在進(jìn)一步推高地價(jià)和房企成本的同時(shí)，也不利于房?jī)r(jià)水平的穩(wěn)定。在此背景下，土地市場(chǎng)成為各城市跟進(jìn)調(diào)控的主要方向。

??隨著集中供地土拍規(guī)則的再次調(diào)整，企業(yè)拿地從“拼資金”到“拼策略”、“拼品質(zhì)”、“拼運(yùn)氣”，對(duì)各大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。

??01

??二輪雙集中加強(qiáng)“實(shí)際地價(jià)”控制

??土拍調(diào)控政策早在2016年市場(chǎng)快速上行、地王不斷之時(shí)就頻頻出臺(tái)，諸如熔斷、搖號(hào)、一次性競(jìng)價(jià)等競(jìng)拍方式已經(jīng)在大部分城市實(shí)行，隨著雙集中供地落實(shí)，對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控也進(jìn)入了新階段。

??從目前集中供地城市的土地政策調(diào)整來(lái)看，調(diào)控側(cè)重點(diǎn)主要向“控實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變，結(jié)合首輪以及二輪部分城市對(duì)競(jìng)價(jià)方式調(diào)整來(lái)看，我們認(rèn)為，主要有三大趨勢(shì)：

??第一，房?jī)r(jià)、地價(jià)“雙限”

??部分城市對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)進(jìn)行了“雙限”，除了參與集中供地的深圳、杭州、廈門(mén)、福州等城市以外，22城以外還有麗水、衢州、金華等相對(duì)較熱的三四線城市跟進(jìn)，對(duì)市區(qū)、或部分區(qū)域出讓地塊實(shí)行“雙限”。

??“雙限”的政策使得地塊在掛牌階段，利潤(rùn)空間已基本鎖定。考慮到集中供地的密集性，對(duì)房企的測(cè)算能力、反應(yīng)能力以及戰(zhàn)略部署前瞻性提出了更高要求。甚至部分對(duì)利潤(rùn)率要求高的房企在這一階段就可以直接進(jìn)行項(xiàng)目篩選，快速?zèng)Q定是否參拍。

??第二，“搖號(hào)、抽簽”方式或成常態(tài)

??從第一輪集中供地的表現(xiàn)來(lái)看，由于22城均是熱點(diǎn)城市，部分地塊吸引了眾多房企積極參拍，最終導(dǎo)致達(dá)到最高限價(jià)。除了蘇州采取一次性競(jìng)價(jià)的方式以外，福州、濟(jì)南、天津、無(wú)錫等城市均采用搖號(hào)的方式?jīng)Q定競(jìng)得人，從二輪政策調(diào)整趨勢(shì)看，搖號(hào)的范圍在不斷擴(kuò)大，“拼運(yùn)氣”也成為了當(dāng)前土拍市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。

??第三，更多地采用“競(jìng)品質(zhì)”的方式

??未來(lái)部分城市將從“限價(jià)+競(jìng)XX”的競(jìng)拍方式中，更多地采用“競(jìng)品質(zhì)”的方式。如杭州二輪供地的競(jìng)拍方式除將“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”外，還在十區(qū)各推出一宗地塊作為“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，并要求現(xiàn)房銷售。

??此外，部分城市在二輪集中供地中出現(xiàn)保證金比例上調(diào)。如蘇州而二輪供地中，僅8宗地塊保證金比例為30%，其余地塊保證金比例均在50%及以上。提高門(mén)檻的同時(shí)也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了企業(yè)對(duì)于資金最大效益的使用。

??我們認(rèn)為，在這三大趨勢(shì)下，未來(lái)熱點(diǎn)城市的地價(jià)走勢(shì)在“搖號(hào)”等競(jìng)拍機(jī)制下將保持平穩(wěn)走勢(shì)。地價(jià)穩(wěn)定下，購(gòu)房群體預(yù)期也會(huì)有一定的降低，進(jìn)而會(huì)傳導(dǎo)至樓市、降低市場(chǎng)熱度，利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)。

??02

??強(qiáng)調(diào)投融營(yíng)一體化是破局之道

??在土拍市場(chǎng)的投資邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，對(duì)于房企整體而言，除了重新審視投資策略外，整體運(yùn)營(yíng)邏輯、管理節(jié)點(diǎn)、組織打造均需要進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化與匹配。

??尤其是在組織結(jié)構(gòu)和組織能力上，我們認(rèn)為強(qiáng)調(diào)一線賦能、加強(qiáng)產(chǎn)品工作、實(shí)現(xiàn)投融營(yíng)一體化、打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈至關(guān)重要。

??首先，未來(lái)城市市場(chǎng)分化、調(diào)控顆粒度變細(xì)是趨勢(shì)。因城施策下，不同城市的土拍規(guī)則可能也會(huì)天差地別。因此，只有加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)一線的賦能，才能更加及時(shí)、敏銳地了解當(dāng)?shù)卣鎸?shí)的市場(chǎng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，并作出快速的反應(yīng)。

??其次，二輪集中供地部分城市增加競(jìng)拍保證金將直接導(dǎo)致企業(yè)面臨土拍保證金集中支付、土地款集中支付的現(xiàn)象，資金潮汐現(xiàn)象更為顯著。因此需要房企加強(qiáng)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流的管控能力，加強(qiáng)對(duì)融資和銷售回款的管理，以盡可能滿足投資的拿地需求。

??這也對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求，尤其是財(cái)務(wù)、融資、投資、運(yùn)營(yíng)四個(gè)部門(mén)之間跨部門(mén)的協(xié)作能力急需加強(qiáng)，尤其是土地集中出讓，也意味著項(xiàng)目集中上市。從投資-施工-銷售的環(huán)節(jié)中，營(yíng)銷能力的高低也影響企業(yè)投資的“上限”。

??再者，在土拍新規(guī)中，杭州出現(xiàn)了“競(jìng)品質(zhì)”的試點(diǎn)地塊，以往北京等熱點(diǎn)城市也有帶方案招標(biāo)的出讓方式。結(jié)合近期二輪土拍的趨勢(shì)看，未來(lái)企業(yè)拿地，產(chǎn)品力將成為決勝的關(guān)鍵因素之一。因此，未來(lái)也需要將產(chǎn)品決策工作前置，增加投決會(huì)階段產(chǎn)品部門(mén)的話語(yǔ)權(quán)。

??最后回到投資層面，由于多個(gè)城市土拍規(guī)則調(diào)整、延期，7-8月份核心城市幾乎沒(méi)有含宅地塊出讓，許多房企的納儲(chǔ)需求被壓抑，可能會(huì)在核心城市第二輪土拍中集中釋放，引發(fā)較為激烈的競(jìng)拍情緒。因此對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，投資策略上仍以穩(wěn)為主。

??我們認(rèn)為，未來(lái)房企需要通過(guò)均衡布局，在三四線城市尋求地價(jià)合理、溢價(jià)空間較強(qiáng)的項(xiàng)目，與此同時(shí)在公開(kāi)市場(chǎng)以外尋求一些低成本的土地項(xiàng)目，也是平衡拿地金額和銷售金額的方式。

??而對(duì)于有強(qiáng)烈納儲(chǔ)需求、且雙限和搖號(hào)并行的城市，在現(xiàn)金流足以支撐的情況下，房企可適度參與土拍和搖號(hào)。因?yàn)閷?duì)于任何房企來(lái)說(shuō)，此類城市的項(xiàng)目利潤(rùn)空間都已經(jīng)基本鎖定，且限房?jī)r(jià)大概率會(huì)帶來(lái)新盤(pán)與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象，未來(lái)新盤(pán)入市時(shí)銷售難度較低，能夠作為流量盤(pán)企業(yè)帶來(lái)一定的現(xiàn)金流。不過(guò)這樣的項(xiàng)目利潤(rùn)空間小，想大幅盈利基本不可能，控成本能力差的房企更需要謹(jǐn)慎考慮。

??整體而言，在當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下，熱點(diǎn)城市面臨門(mén)檻高、利潤(rùn)低的痛點(diǎn)，而大部分三四線城市逐漸陷入銷售困境，從行業(yè)整體發(fā)展階段來(lái)看，未來(lái)這樣的狀態(tài)將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，房企不得不學(xué)會(huì)成為“長(zhǎng)期主義者”。

??在集中供地之下，更多比拼的是集團(tuán)、區(qū)域的授權(quán)和支持能力，房企需要改變的不僅是投資策略和風(fēng)格，而是從投資開(kāi)始的項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)邏輯都需要發(fā)生改變，投資、產(chǎn)品、營(yíng)銷、成本管理等各方面能力均需要加強(qiáng)，這對(duì)于習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、賺快錢(qián)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)并不容易，但只有這樣才能夠適應(yīng)行業(yè)變化、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展。