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??自“三條紅線”、“貸款集中度”兩條紅線等政策調控相繼實施以來，日前房地產行業又迎來一條“紅線”。

??消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

??這意味著，調控政策已從融資端延展至投資端的全面約束，成為行業增長過程中一道新枷鎖。此舉將加速房企降杠桿的進程，對土地市場理性競爭以及市場庫存的控制都有著重要意義。

??對于房企而言，部分高投資、高增長房企規模發展受到挑戰，房企經營模式也將加速轉變，并驅動房企經營向“以銷定投”模式轉變，發展節奏由“快”轉向“穩”。

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??上半年23家房企投銷比超40%

??從目前來看，在雙集中供地影響下，上半年百強房企平均拿地銷售比為0.3，拿地銷售比超過0.4的房企占24%，主要以規模較大的國企、央企和區域深耕型的規模房企為主。在不超過40%的投銷比限制下，部分高投資、高增長房企發展受到挑戰。

??據CRIC對銷售百強房企投銷比測算得知，2021年上半年，投銷比超過40%的房企共23家，相較于2020年30家有明顯減少。

??結合23家房企銷售規模擴張態勢，2020年銷售增速超60%的高速擴張型房企中，投銷比過線企業有5家，其中排名大多在50強開外，隨著行業集中度上升，中小房企逐步邊緣化，此類房企只有憑借激進的投資表現，才能實現規模訴求，未來銷售增速難以維持，企業需加速調整投資結構。

??而2020年銷售增速在30%至60%之間的中速增長型房企中，投銷比過線企業占6家。在千億計劃或全國化目標下，這些中型房企投資力度不減，未來其規模進階及全國化進程將進一步放緩。

??低速穩健型房企（2020年銷售增速0%-30%）中，有9家投銷比過線，主要以大型國企、央企為主，他們融資優勢突出，投資能力較強，納儲動作積極，這些房企具備規模支撐，繼續保持穩定的去化節奏，受到影響較小。另有少數業績陷入零增長或負增長的房企，投銷比卻在高位，后期重點在于加快去化。

??值得注意的是，考慮到部分房企代建業務較多，由于全口徑銷售數據并未將代建業務的銷售計算在內，其實際投銷比可能會偏高。

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??房企經營方式加速轉變

??投銷比限制從重點房企試點到行業內全面實施，只是時間問題。

??實際上，從政策的目的來看，投資端與銷售端聯動管控，最終目標是要落到企業經營方式轉變上。以往房企追求囤地升值或高周轉，大都“投資先行”，這也是造成集中供地下“搶地潮”的主要原因之一。投銷比限制下，驅動房企經營向“以銷定投”模式轉變，發展節奏由“快”轉向“穩”。

??從企業經營角度來看，充裕的貨值是業績實現的重要保障，“以銷定投”模式下，房企通過大量增加貨量、擴大供應來實現業績增長的路徑在一定程度被限制。

??按照以往經驗，依照業績目標與貨源準備，房企一般對項目整體去化有心理預期。2020年房企實際去化率（全年銷售額/全年可售貨值）大多集中在50%-70%區間內。從今年房企業績目標制定與貨源準備來看，盡管不少房企放緩了業績目標增長，但貨值準備充足，可售貨值約是銷售目標的1.5倍左右，預期去化率集中在60%-70%之間，大多企業在可售貨值保障下，完成目標的去化壓力都并不大。投銷比限制下，企業新增貨源或受到影響，項目的去化效率將迎來考驗。

??未來，單項目去化效率將成為房企重點考慮的問題，這要求投資前期的去化評估、產品定位與設計的適銷性、產品的市場接受度、營銷水平等一系列環節的配合。尤其是營銷上，未來競爭將白熱化，對于房企在營銷模式、營銷策略、營銷人員配置上都將帶來更大的挑戰。

??值得注意的是，從目前管控邏輯來看，投資端、融資端和銷售端已實現聯動，也就意味企業在管理過程中將加速投融銷一體化機制創新，以增強企業抗風險能力，實現可持續發展。

??從投融銷一體化管理路徑來看，主要有兩大類。一是銷售目標管理，從銷售目標出發，通過以“以銷定投”，測算當年的投資需求與限度，再結合財務狀況推算出自有資金和融資需求，形成最終決策；二是財務目標管理，從融資杠桿目標出發，測算企業可支配能力，再制定投資目標，最后確認銷售目標是否匹配。

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??房企需探索多元化拿地方式

??對于房企來說，對現有存貨進行清查盤點是當下首要任務，存貨是未來銷售的支撐，同時也是新增投資、補充貨源的根據，企業要結合自身的經營特點、發展規劃，積極做好投資調整。

??如今，土地儲備價值在房企核心競爭力中地位不斷提升，優質儲備豐富的房企新投資需求和期限內去化壓力都相對較小一些，利好于企業穩定經營。如合生創展、越秀地產、龍光集團等投資積累都較為豐富，且布局區位優勢突出，去化預期也較好。

??值得注意的是，買地金額不得超年度銷售額40%的限制包括公開市場拿地，還包括收并購方式獲取土地的支出。上述被限制的內容是房企主流的兩大拿地方式。

??未來在投資上，房企仍要繼續探索多元化拿地方式，補充項目儲備，城市更新、產業勾地等方式或成為房企拓展的主流方向，一些具備經驗、渠道先行優勢的企業將從中受益。

??隨著行業杠桿紅利的消失，土地儲備價