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??盈利預(yù)告公布14天后，新大正（002968.SZ）打響了半年報(bào)的第一槍。

??7月21日，新大正公布了上半年財(cái)務(wù)報(bào)告。營(yíng)收、凈利潤(rùn)分別為8.96億元、7438萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)58%、38.37%。雖然收入和凈利潤(rùn)增加，但每股收益和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額卻出現(xiàn)下降。

??上半年的每股收益為0.4607元，較上一年同期減少了7.92%；尤其是增拓業(yè)務(wù)的開(kāi)展，給新大正的現(xiàn)金流帶來(lái)較大影響，上半年，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額約為-1.59億元，流出同比增加579.67%。

??41分鐘股價(jià)下跌4.8%

??營(yíng)收數(shù)據(jù)喜人，但股市走向卻不盡如人意，并且和公布盈利預(yù)告時(shí)的情況截然相反。

??7月22日開(kāi)盤(pán)后，新大正的股價(jià)在10：11下跌達(dá)4.8%，開(kāi)盤(pán)僅41分鐘，這是其上市以來(lái)少有的跌幅情況。

??當(dāng)天上午，其股價(jià)經(jīng)歷暴跌后緩緩回升，下午便一直在-2%的跌幅徘徊。截至收盤(pán)，新大正報(bào)收44.97元/股，較最低值略有回暖，當(dāng)天跌幅為0.95%。

??從7月初開(kāi)始觀察其股價(jià)走勢(shì)圖，與今日的股價(jià)走勢(shì)略為相似，股價(jià)先滑過(guò)低谷，隨后急速攀升，達(dá)到峰值后又在波動(dòng)中回落。

??財(cái)報(bào)正式公布后的股價(jià)走勢(shì)，與14天前的業(yè)績(jī)預(yù)告大為不同。

??7月7日收盤(pán)后，新大正公布了上半年的盈利預(yù)告，表示由于其項(xiàng)目拓展、收并購(gòu)，以及增值服務(wù)等方面取得一定突破，營(yíng)收增長(zhǎng)預(yù)計(jì)在56%-59%之間。

??較高的營(yíng)收增勢(shì)“帶動(dòng)”了資本市場(chǎng)，7月8日，其股價(jià)整體上揚(yáng)10%，上升態(tài)勢(shì)持續(xù)到第二天，兩天累計(jì)增長(zhǎng)11.34%。

??在這期間，7月9日一早，華泰證券和天風(fēng)證券分別以新大正“全國(guó)化市拓”和“Q2收入高增”為由，給予其“買入”評(píng)價(jià)。然而隨后的四天股價(jià)在漲跌搖擺中走低，一直延續(xù)到半年報(bào)的發(fā)布。

??從網(wǎng)友的討論中，或可看出股市態(tài)度反轉(zhuǎn)的原因。“為啥每年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流比招商積余差這么多？今年上半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流更差了，現(xiàn)金流全沒(méi)了，賺得是假錢？”有人將矛頭指向了新大正的現(xiàn)金流。

??這或許是其中一個(gè)原因。在盈利預(yù)告中，新大正只公布了收入情況，對(duì)其他財(cái)務(wù)狀況未提及，交易市場(chǎng)對(duì)于其整體的判斷不夠全面。而完整的半年報(bào)公布后，營(yíng)收、毛利、現(xiàn)金流等情況一一攤開(kāi)，資本市場(chǎng)也有了自己的考量。

??經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出激增579%

??相比前兩年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流收支情況，今年的流出金額創(chuàng)了新高。不僅如此，同期手中的現(xiàn)金也出現(xiàn)一定程度的壓縮。

??2019年上半年-2021年上半年，新大正的經(jīng)營(yíng)凈額分別約為-4131.61萬(wàn)元、-2334.93萬(wàn)元、-1.59億元，2020年和2021年的增長(zhǎng)率分別是43.49%、-579.67%。

??不過(guò)，其現(xiàn)金流大量流出的問(wèn)題，在第一季度便已有所展現(xiàn)。第一季度，新大正的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額達(dá)到-1.51億元。彼時(shí)，其營(yíng)收實(shí)現(xiàn)了同比54.96%的增長(zhǎng)，但經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出卻在加速，對(duì)此新大正給出的解釋是，“這是在管項(xiàng)目增加及新增合并民興物業(yè)所致。”

??一般而言，收入和凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，而經(jīng)營(yíng)凈額的流出卻大于流入，或許與其擴(kuò)張過(guò)程中帶來(lái)的應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)的增加有關(guān)。

??截至2021年6月30日，新大正的應(yīng)收賬款和預(yù)付款項(xiàng)分別達(dá)到3.3億元、1023萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)63.4%、74.8%。而這兩項(xiàng)資金的增加，正是由于其市場(chǎng)擴(kuò)展和規(guī)模增加所引起。

??業(yè)務(wù)拓展，對(duì)貨幣資金也產(chǎn)生影響。同期，其貨幣資金約為4.37億元，同比減少35.4%，在總資產(chǎn)的比重減少了18.79個(gè)百分點(diǎn)。

??上半年，新大正完成了對(duì)民興物業(yè)的合并，并且新拓項(xiàng)目也取得進(jìn)展。其新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約8億元，飽和年化合同收入金額約4億元，上半年新簽?zāi)旰贤~1000萬(wàn)（含）以上項(xiàng)目9個(gè)。

??增值服務(wù)收入占比不足1成

??不同于在以住宅物業(yè)起家的物企，新大正長(zhǎng)時(shí)間專注的都是公建賽道，學(xué)校物業(yè)、公共物業(yè)、航空物業(yè)、辦公物業(yè)、商住物業(yè)是其投身的五大業(yè)態(tài)。

??今年以來(lái)，其在辦公物業(yè)連續(xù)中標(biāo)國(guó)銀金融中心、中國(guó)再保險(xiǎn)大廈、中國(guó)地震局、深圳市公安局羅湖分局等項(xiàng)目，使辦公物業(yè)的營(yíng)收達(dá)到3億元，同比增加130.76%，營(yíng)收占比達(dá)34.55%。公共、商住、學(xué)校、航空等物業(yè)的收入占比分別為17.89%、15.59%、14.99%、10.18%。

??不過(guò)，專注公建項(xiàng)目的新大正，其毛利率卻呈現(xiàn)較低的水平。究其原因，與較少的增值服務(wù)布局有關(guān)。

??新大正共有三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，分別是綜合物業(yè)管理服務(wù)、專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)。截至6月底，綜合物業(yè)管理服務(wù)和專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率分別為18.09%、14.7%，且出現(xiàn)不同程度下跌。同期的增值服務(wù)增長(zhǎng)了0.3%，達(dá)到49.48%。

??增值服務(wù)的毛利率是物業(yè)管理服務(wù)毛利率的兩倍有余，但是兩項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)卻承擔(dān)了超過(guò)9成的收入，以至于整體毛利率較上一年同期下降了2.18個(gè)百分點(diǎn)。

??今年1月-6月，物業(yè)管理服務(wù)的收入達(dá)到8.45億元，較2020年同期增長(zhǎng)了59.04%，占總收入的94.36%。增值服務(wù)收入5051萬(wàn)元，雖然同比增長(zhǎng)了42.5%，但營(yíng)收不足總收入的6%。

??此外，較低的毛利率還與其項(xiàng)目的成熟度有關(guān)，成熟度越高的項(xiàng)目，其毛利率也較高。

???以一年為界，一年以上項(xiàng)目的毛利率為21.26%，而一年以下的新進(jìn)項(xiàng)目，其毛利率則只有11.39%，比成熟項(xiàng)目低了近10個(gè)百分點(diǎn)。兩相作用之下，其整體毛利率為19.3%。