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??經歷3次延期后，7月7日晚間，泰禾集團針對深交所年報問詢函回復終于來了。這距離其收到問詢函已過去一個多月。

??5月31日，深交所一則年報問詢函將泰禾集團財務問題挖了個“底朝天”，函件要求泰禾補充披露問題涉及債權債務對沖、逾期債務明細、員工總人數下降而工資薪酬卻大幅增長、財務總監變動頻繁、會計師事務所連續兩年更換、存貨跌價準備計提、股權投資及合作項目情況等12項問題。

??此后，泰禾集團一再推遲回復問詢函。直至7月7日晚間最終截至日期，泰禾集團一口氣發布了10份公告。公告顯示，截至2021年6月18日，公司已到期未歸還借款為444.91億元。目前公司及各借款主體正在積極與相關債權人進行溝通，針對逐筆債務協商出妥善解決方案，債務重組工作取得較大進展。

??同時，“公司正在積極推進項目復工復產工作，緊密跟蹤項目情況，最大限度保障項目施工建設有序進行。同時，公司也在積極推進項目銷售工作，通過拓展銷售渠道等方式盤活存量資產，加速銷售回款。”泰禾方面稱。

??對于廣為關注的萬科戰投進展，泰禾方面承認，公司控股股東此次股份轉讓框架協議中設置了股份轉讓先決條件，截至目前，上述協議中相關先決條件尚未全部滿足。”

??7月8日，泰禾集團股價收于2.3元∕股，當日下跌2.13%，前一日跌幅為1.26%。

??質疑一：83.88億元利息資本化

??泰禾2020年財務報告被出具保留意見，第一項即為利息資本化問題。

??審計報告顯示，公司2020年融資借款利息費用99.13億元，其中，資本化金額83.88億元，費用化金額15.25億元。年審會計師指出，因資金周轉困難部分工程停工緩建，無法獲取充分適當的審計證據判斷利息資本化和費用化金額準確性。

??深交所針對此要求泰禾補充披露“開發成本”主要項目、重要在建工程項目等利息資本化情況，包括利息資本化累計金額、本期借款費用資本化期間和利息資本化金額，并要求分析主要原因及合理性。

??對此，列明了北京院子二期、北京金府大院、深圳院子等31個備受關注的項目利息資本化情況，利息資本化金額最高項目分別為北京金府大院7.1億元、昆山淀山湖項目5.17億元、深圳院子項目4.26億元、昌平拾景園項目4.22億元等；其他合作項目則為40.09億元。

??“公司在建工程科目核算項目資金來源均為自有資金，并未歸集資本化利息。公司綜合考慮了項目實際情況和施工進度，對于在建項目，停工緩建時間連續超過3個月且未發生實質性復工的項目，未將相關利息資本化；對停工緩建時間未連續超過3個月，由于施工進度不夠密集而導致建設周期延長的項目，繼續進行利息資本化處理。”泰禾方面稱。

??對于借款利息資本化金額是否準確，與借款發生額及項目施工進度等是否匹配，泰禾回復稱：本年借款費用資本化金額為83.88億元（上年為125.2億元），本年利息資本化率為8.38%（上年為10.03%），借款費用資本化金額和利息資本化率均較上年下降，主要原因是2019年度和2020年度公司償還相關金融機構借款，本年平均有息債務為957.97億元，較上年平均有息債務1172.7億元下降214.73億元，降幅為18.31%，同時公司與相關金融機構進行了債務展期，展期后相應融資利率也有一定幅度下降，綜合影響導致本年資本化利息及利息資本化率均較上年有所降低。

??泰禾方面坦承，由于項目停工緩建情況在客觀上造成無法收集完整的監理月報，公司在判斷停工緩建時是否超過3個月主要依據工地管理人員反饋信息，與第三方出具的監理月報相比，在信息收集頻次和精細程度方面有所欠缺。

??對于資本化利息事項，中興華會計師事務所與前任會計師溝通得到的回復是:“基于我們所實施的核查程序和獲取的相關證據，借款利息資本化金額準確，與借款發生額匹配，借款利息資本化率是合理的。我們未發現2019年泰禾集團存在因資金周轉困難，部分工程連續停工三個月以上或停工緩建的情況。”

??質疑二：逾期債務455.94億元

??2020年報顯示，泰禾歸屬上市公司股東凈利潤-49.99億元，同比大幅下降1171.83%。資產負債率由2019年末的84.95%上升至90.75%。短期借款、應付利息、一年內到期非流動負債和其他流動負債期末余額合計394.64億元。

??2020年末公司已到期未歸還借款金額為455.94億元，截至2021年4月30日降至431.55億元，因訴訟糾紛被司法凍結的銀行存款由2019年末的2.39億元上升至7.93億元。

??深交所要求披露逾期債務明細，目前涉及的訴訟、仲裁事項情況等。今年內到期債務的情況包括涉及債務類型、到期時間（含提前回售安排）和金額，并結合可自由支配貨幣資金、預計經營現金流、資產處置變現能力、可用融資額度等。

??“截至2021年6月18日，公司已到期未歸還借款為444.91億元。”泰禾集團回復問詢函道，借款金融機構類型包括信托、基金、銀行、四大資管以及境內外債券，以信托居多；預計負債計提金額47.82億元。

??具體來看，2020年以來公司已到期未歸還借款情況為：

??截至2020年10月23日，公司已到期未歸還借款金額為487.1億元；截至2020年12月31日，公司已到期未歸還借款金額為398.50億元；截至2021年3月31日，公司已到期未歸還借款金額為455.94億元；截至2021年4月30日，公司已到期未歸還借款金額為431.55億元。

??關于已到期未歸還借款發生變動的主要原因，泰禾集團稱，因公司與部分債權人簽署框架協議、債務重組協議及展期續貸協議導致已到期未歸還借款金額下降；截至相關時間節點，公司尚有部分新增到期債務未與相關債權人達成展期協議導致已到期未歸還借款金額有所增加。

??針對將于今年到期債務的主要償債資金來源，泰禾集團方面表示，償債資金主要來源其所開發地產項目的銷售回款。在公司資產流動性方面，存貨占公司總資產比例約70%，主要為地產開發項目，截至2021年5月底，該公司持有的土地儲備中可開發建筑面積約923.87萬平方米。

??償債資金還來源泰禾集團自持物業項目的變現。據公告，泰禾集團自持物業項目共計18個，截至 2020年12月31日，公允價值共計約251億元，建筑面積約89萬平方米。泰禾集團表示，上述自持物業在市場環境好轉的情況下，可根據公司戰略部署需要，考慮出售變現或作為債務重組資產置換相應貸款以緩解償債風險。

??泰禾集團還表示，針對已到期或接近到期負債，公司正在積極與相關金融機構協商將到期負債展期，以保障項目有足夠建設資金用于供貨銷售，預計經營現金流入在滿足日常經營現金支出的基礎上，剩余部分可用于償還到期有息負債。

??“目前公司債務重組方案正在溝通確定中，公司將盡快形成全面債務重組方案，維護債權人及公司各方權益，實現公司長遠價值。”泰禾方面稱。

??質疑三：員工人數下降而薪資支付額暴增

??2020年泰禾管理費用工資薪酬項為4.53億元，同比增長194.54％，領取薪酬員工總人數同比下降27.05％，財務總監變動較為頻繁，公司董事長自2019年12月以來一直代行董事會秘書職責。

??深交所要求說明員工總人數持續下降而工資薪酬卻大幅增長主要原因及合理性。財務總監連續4年在年報披露前離職原因，是否在財務處理上與公司管理層、年審會計師存在重大分歧。

??針對深交所這條問詢，泰禾方面給出的解釋是，從公司整體層面來看2020年度計提工資薪酬20.64億元，相比2019年度計提工資薪酬31.09億元下降33%左右。這部分計提的工資薪酬按不同員工職能，分別計入管理費用、銷售費用及開發成本。

??其中，管理費列支的工資薪酬相較上年增加主要是兩個原因，第一是2020年度對部分人員的崗位職能進行調整，從營銷、設計、工程成本崗轉至管理崗，由此導致核算工資的分類與上年有所不同，造成管理費用中的工資薪酬有所增加；第二是2020年度內離職員工較多，公司針對離職員工計提了相應補償。

??泰禾近幾年財務總監基本以一年任的頻率流動，且多發生在年報披露前。如2018年，副總經理、財務總監羅俊離職，李斌接任；2019年，李斌跳槽，姜明群接任；2020年，姜明群辭任，王偉華接任。但就在2020年年報發布前，王偉華辭任，由泰禾財務資金中心總經理劉向民接替。

??對此，泰禾給出的解釋很官方：自2017年以來，房地產行業整體發展變化較快，歷任財務總監在任職期間恪盡職守，認真履行職責，在公司發展各階段中都發揮了重大作用。前任財務總監由于個人原因離職，在財務處理上與公司管理層、年審會計師不存在重大分歧。