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??一回生，二回熟。

??盧志強(qiáng)和孫宏斌又合作了一把。

??相比之前直接把項(xiàng)目賣給融創(chuàng)，盧志強(qiáng)這回留了一條“退路”。與其說(shuō)是賣，不如說(shuō)是“當(dāng)”，把項(xiàng)目“典當(dāng)”給融創(chuàng)，一年內(nèi)有權(quán)回購(gòu)。

??兩年前，融創(chuàng)斥資百億接盤了北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊和上海董家渡項(xiàng)目，二人成了生意場(chǎng)上的朋友。

??有種生意叫“回頭客”，賣家貨真價(jià)實(shí)，買家誠(chéng)信有譽(yù)。

??這次泛海轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，盧志強(qiáng)又想到了孫宏斌，還附帶了對(duì)泛海有利的“回購(gòu)條款”。老孫很爽快，盧志強(qiáng)信得過(guò)他。

??這一年時(shí)間，相當(dāng)于給了泛海一個(gè)緩沖期。

??為緩解債務(wù)壓力，今年以來(lái)，泛海控股(000046.SZ)已經(jīng)賣掉了超165億元的資產(chǎn)，超過(guò)其2020年全年?duì)I業(yè)收入。

??6月初，泛海控股以13億美元的價(jià)格出售了旗下IDG公司，6月25日，泛海控股又公告稱，控股子公司武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“武漢公司”）與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)房地產(chǎn)”）簽署了《協(xié)議書》，武漢公司擬向融創(chuàng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓其持有的浙江泛海建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“浙江公司”）剝離資產(chǎn)后的100%股權(quán)，回籠資金22億元。

??泛海控股方面表示，本次交易的對(duì)價(jià)，由融創(chuàng)房地產(chǎn)以現(xiàn)金的方式支付，出售資產(chǎn)所得款項(xiàng)，主要用于償還泛海控股的債務(wù)。

??不過(guò)，盧志強(qiáng)帶了“附加條款”，首先是剝離出的資產(chǎn)，仍將保留在泛海體系內(nèi)，只是浙江公司不再納入泛海控股的報(bào)表內(nèi)；其次對(duì)于泛海浙江公司的股權(quán)，泛海武漢公司或其指定方有權(quán)在 2022年6月23日前進(jìn)行回購(gòu)。也就是說(shuō)，盧志強(qiáng)有一年的時(shí)間拿回這部分資產(chǎn)。

??先剝離再轉(zhuǎn)讓

??此次泛海控股轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，分了兩步進(jìn)行。

??第一步是泛海控股內(nèi)部資產(chǎn)劃分，將武漢公司持有的浙江公司部分資產(chǎn)進(jìn)行剝離。剝離的資產(chǎn)包括浙江泛海持有的中國(guó)民生信托有限公司10.7143%股權(quán)，以及持有的杭州泛海國(guó)際中心1號(hào)樓的1082.4平方米商業(yè)和22個(gè)車位。

??值得注意的是，中國(guó)民生信托同樣為武漢公司控股子公司，持股比例82.7071%，浙江公司持有10.7143%股權(quán)，截至2021年3月31日，浙江公司的總資產(chǎn)為51.35億元，凈資產(chǎn)為21億元。

??第二步才是將上述剝離資產(chǎn)100%轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)，融創(chuàng)房地產(chǎn)為北京融創(chuàng)控股集團(tuán)有限公司全資子公司，實(shí)際控制人為孫宏斌。

??根據(jù)協(xié)議，融創(chuàng)房地產(chǎn)將支付給泛海控股約22億元現(xiàn)金，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為15.3億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為6.66億元。經(jīng)泛海控股初步測(cè)算，本次交易對(duì)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)影響約-4.7億元。

??泛海控股在公告中表示，綜合考慮到浙江公司的賬面價(jià)值及其旗下資產(chǎn)債務(wù)、擔(dān)保等情況，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有效緩解公司現(xiàn)階段債務(wù)壓力，改善現(xiàn)金流狀況，更好地開展經(jīng)營(yíng)工作。

??實(shí)際上，與融創(chuàng)房地產(chǎn)的交易除了讓泛海控股“回血”一部分現(xiàn)金，同時(shí)也減輕了一部分債務(wù)壓力。

??因?yàn)檗D(zhuǎn)讓完成后，浙江公司持有的杭州釣魚臺(tái)酒店、杭州民生金融中心均將由融創(chuàng)房地產(chǎn)持有、經(jīng)營(yíng)，浙江公司將不再納入泛海控股合并報(bào)表范圍。

??據(jù)悉，杭州釣魚臺(tái)酒店為武漢中心大廈開發(fā)投資有限公司和北京山海天物資貿(mào)易有限公司分別提供9億元融資擔(dān)保和1億元借款擔(dān)保。杭州民生金融中心則為“18 海控 01”債券提供40億元的擔(dān)保。

??融創(chuàng)二次接盤

??這是融創(chuàng)第二次接盤泛海控股武漢公司資產(chǎn)。

??2019年初，泛海控股以125.53億元的價(jià)格，將武漢公司持有的上海泛海建設(shè)公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)旗下公司，北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊和上海董家渡項(xiàng)目的所有者隨之變更，雙方的交易也是以現(xiàn)金支付。

??武漢公司是泛海控股旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司，也是其轉(zhuǎn)型金融中最“重”的資產(chǎn)。

??除了被轉(zhuǎn)讓的北京、上海、浙江的項(xiàng)目，武漢公司在武漢打造的武漢CBD項(xiàng)目，累計(jì)投資450余億元，開發(fā)房建項(xiàng)目面積462萬(wàn)平方米，建成百米以上高樓88棟，吸引近2000家企業(yè)入駐，容納就業(yè)人數(shù)近3萬(wàn)人，向地方政府納稅約76億元。

??泛海控股有意讓武漢公司變輕。

??2020年，泛海控股先后兩次，以總價(jià)79.5億元的價(jià)格，受讓杭州陸金汀持有的武漢公司9.7447%股權(quán)，為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。

??實(shí)際上，武漢CBD本身也處于轉(zhuǎn)型之中。據(jù)武漢市江漢區(qū)“十四五”規(guī)劃，未來(lái)5年，江漢區(qū)將圍繞國(guó)家服務(wù)業(yè)綜合改革示范區(qū)建設(shè)，突出中央商務(wù)區(qū)對(duì)服務(wù)業(yè)升級(jí)的引擎作用，推動(dòng)中央商務(wù)區(qū)從CBD向CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）轉(zhuǎn)型，CAZ是集商務(wù)辦公、現(xiàn)代金融、品質(zhì)休閑、高端消費(fèi)、特色文創(chuàng)、星級(jí)酒店等于一體的都市功能核心區(qū)，武漢公司的主要經(jīng)營(yíng)模式也將由單一地產(chǎn)銷售向不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、金融服務(wù)、投資管理等多元模式轉(zhuǎn)移。

??七年轉(zhuǎn)型之路

??從收購(gòu)民生證券開始，泛海控股的轉(zhuǎn)型之路走了7年。期間，泛海控股撕掉了一道道地產(chǎn)標(biāo)簽，金融屬性逐漸顯現(xiàn)。樂(lè)居財(cái)經(jīng)梳理泛海控股轉(zhuǎn)型金融“路線圖”，復(fù)盤七年時(shí)間其每一步轉(zhuǎn)型進(jìn)程。

??2014年，泛海控股分別出資32.74億元、10億元收購(gòu)民生證券約73%股權(quán)及民生信托25%股權(quán)，由此提出由單一的地產(chǎn)企業(yè)向涵蓋金融、房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的綜合性公司轉(zhuǎn)型。

??2015年，有著銀行、信托、保險(xiǎn)、證券履歷的9名高管進(jìn)駐泛海控股董事會(huì)，之后，泛海的金融屬性開始凸顯；

??2016年底，泛海的交易性金融資產(chǎn)總額為104.26億元，較2015年底的48.74億元，暴增超過(guò)一倍；

??2017年開始，泛海控股存貨值持續(xù)下滑，從800億到600億左右，縮減近1/4；

??2019年，泛海控股的交易型金融資產(chǎn)總額首次超過(guò)其貨幣資產(chǎn)總額，資產(chǎn)范疇擴(kuò)大至債券、股權(quán)、基金、信托、可轉(zhuǎn)債、不動(dòng)產(chǎn)投資、資管計(jì)劃、理財(cái)產(chǎn)品等。

??2020年1月，泛海控股完成公司類別的變更，正式由房地產(chǎn)業(yè)門類更新為了金融業(yè)門類。同時(shí)，泛海控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比也縮減至不足20%，金融化業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比則上升至80%。

??2020年年報(bào)顯示，泛海控股營(yíng)收為140.57億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)收21.35億元，同比減少近7億元，占營(yíng)收總額比例15.19%；期內(nèi)，信托、證券、保險(xiǎn)行業(yè)營(yíng)收占比約84.51%。

??目前，“泛海系”已經(jīng)構(gòu)建起了一個(gè)包括銀行、證券、保險(xiǎn)、基金、信托、期貨、融資租賃和互聯(lián)網(wǎng)金融在內(nèi)的完整金融版圖。

??2021年一季度，泛海控股營(yíng)收為62.1億元，同比增長(zhǎng)165.94%，但歸母凈利潤(rùn)虧損1.49億元，由于債務(wù)壓力，泛海控股也在拍賣資產(chǎn)抵債。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，泛海控股通過(guò)出售資產(chǎn)和股權(quán)，回籠資金已經(jīng)超過(guò)165億元，包括以23.64億元將民生證券13.49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海灃泉峪企業(yè)管理有限公司；以30.65億元向綠城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未報(bào)建和開發(fā)的武漢CBD 8.37萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)；將武漢萬(wàn)怡酒店、宗地14B地塊商業(yè)以5.45億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給信達(dá)金融租賃；還有近期的13億美元變賣IDG；以及股權(quán)拍賣獲得3.981億元。