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??云貴區(qū)域指云南省和貴州省，均地處中國(guó)西南邊陲，地形結(jié)構(gòu)復(fù)雜。其中，云南山地湖泊眾多，山地和高原面積分別占全省國(guó)土總面積的84%和10%；而貴州素有“八山一水一分田”之說，92.5%的國(guó)土面積為山地和丘陵，是全國(guó)唯一沒有平原支撐的省份。

??受制于嚴(yán)峻的地形結(jié)構(gòu)和地質(zhì)條件等因素，過去很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，云貴區(qū)域交通發(fā)展相對(duì)緩慢，但隨著近幾年當(dāng)?shù)卣罅ν顿Y開發(fā)基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，相較于過去改善顯著。

??在此背景下，近年來云貴區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)體量仍處全國(guó)中下游，但經(jīng)濟(jì)增速迅猛，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以投資驅(qū)動(dòng)為主。2020年云南實(shí)現(xiàn)GDP約為24488億元，排名全國(guó)第18名，人均GDP為全國(guó)水平的0.7倍，而貴州GDP約17827億元，落后于云南，排名全國(guó)第20名，人均GDP為全國(guó)的0.68倍，GDP總量排名相對(duì)靠后。但是云南和貴州經(jīng)濟(jì)增速位于全國(guó)前列，2020年云南和貴州增速位列全國(guó)第3位和第2位。

??由于云貴經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高增長(zhǎng)，但投資規(guī)模仍處于全國(guó)中游。

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??云貴城鎮(zhèn)化率落后全國(guó)，房產(chǎn)投資規(guī)模中游

??受限于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，云貴區(qū)域城鎮(zhèn)化率全國(guó)倒數(shù)，區(qū)域內(nèi)部?jī)蓸O分化明顯。2019年云南城鎮(zhèn)化率為48.9%，較2015年提升5.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于全國(guó)倒數(shù)第三；同年貴州城鎮(zhèn)化率為49%，仍處于全國(guó)倒數(shù)第四。城市層面，云貴區(qū)域內(nèi)省會(huì)城市城鎮(zhèn)率均超70%，其中2019年昆明常住人口695萬，城鎮(zhèn)化率73.6%，而同期貴州的76.13%，而剩余的中小城市城鎮(zhèn)率普遍偏低，如2019年云南曲靖城鎮(zhèn)化率49.64%,貴州畢節(jié)約44.3%，與省會(huì)差距明顯。

??房地產(chǎn)投資規(guī)模處全國(guó)中游，區(qū)域內(nèi)省會(huì)貢獻(xiàn)約4-6成

??云貴區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要以投資驅(qū)動(dòng)為主，對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度較高，2019年云南和貴州的房地產(chǎn)依賴度分別為17.87%和17.83%，處全國(guó)第6名和第7名。云貴當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)的高依賴，疊加云貴長(zhǎng)期以來人口外流，缺乏穩(wěn)定的剛性需求支撐，云貴整體房地產(chǎn)政策環(huán)境相對(duì)寬松，地方政策出臺(tái)較少，主要以市場(chǎng)較火熱的昆明和貴陽(yáng)出臺(tái)的政策較多。

??在此背景下，2015-2016年以來云南和貴州的房地產(chǎn)開發(fā)投資維持快速增長(zhǎng)，2019年云貴兩省房地產(chǎn)投資增速均超27%；但整體房地產(chǎn)投資規(guī)模仍處全國(guó)中游，2019年云南和貴州實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為4151.41億元和2990.81億元，規(guī)模排名全國(guó)第14名和第18名。

??省內(nèi)城市層面，省會(huì)和核心城市對(duì)全省房地產(chǎn)投資額的貢獻(xiàn)度高達(dá)60%。云南省內(nèi)部呈現(xiàn)“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省會(huì)昆明對(duì)全省房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)度持續(xù)攀升，2017年甚至達(dá)到60.4%。而貴州省內(nèi)部，房地產(chǎn)投資格局呈現(xiàn)“一超一強(qiáng)多弱”格局。2013-2018年貴陽(yáng)和遵義對(duì)全省房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)度穩(wěn)定60%左右。

??TOP20房企已全部進(jìn)駐云貴，本土房企生存空間壓縮

??云貴房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和規(guī)模處全國(guó)中下游，但區(qū)域內(nèi)部仍有如昆明、玉溪、大理、西雙版納、麗江、貴陽(yáng)和遵義等部分城市，或因剛性需求拉動(dòng)，或因發(fā)展文旅地產(chǎn)訴求等因素，近年來龍頭房企紛紛進(jìn)駐云貴。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年銷售排名TOP20房企在云貴的進(jìn)駐率達(dá)100%，且均已完成省會(huì)昆明和貴陽(yáng)的布局。

??以云南昆明為例，2015年國(guó)務(wù)院同意設(shè)立國(guó)家級(jí)新區(qū)——云南滇中新區(qū)，新區(qū)規(guī)劃發(fā)布后，龍頭房企紛紛搶灘云南市場(chǎng)，主要進(jìn)入方式為合作開發(fā)和公開拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年綠城、北大資源和海航首入昆明，2016年碧桂園、融創(chuàng)、金科、新城、大悅城和中建等房企首次落子昆明，2017年美的置業(yè)、中鐵建、中交、中南、首創(chuàng)、中糧、遠(yuǎn)洋和東原等房企成功打開昆明市場(chǎng)，2018年包含奧園、花樣年、佳兆業(yè)、金茂和陽(yáng)光城等在內(nèi)的13家外來房企成功入駐，2019-2020年累計(jì)22家外來房企新進(jìn)昆明。

??龍頭房企不斷進(jìn)入云貴市場(chǎng)，憑借品牌和資金實(shí)力，逐步壓縮本土房企生存空間，本土和外來房企競(jìng)爭(zhēng)格局呈現(xiàn)“二八開”趨勢(shì)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《房企銷售業(yè)績(jī)TOP20——云南榜》，2019-2020年云南全口徑銷售TOP20房企中外來房企銷售貢獻(xiàn)度分別為80.67%和73.25%；由于克而瑞暫無貴州銷售排行榜數(shù)據(jù)，以省會(huì)貴陽(yáng)為例，據(jù)CRIC系統(tǒng)顯示2019-2020年貴陽(yáng)全口徑銷售TOP20房企中外來貢獻(xiàn)占比均超85%。

表：2019-2020年云南和貴陽(yáng)TOP20房企外來/本土占比

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??云貴房企側(cè)重省會(huì)深耕，外拓布局以四川為主

??從云貴區(qū)域的9家重點(diǎn)房企（包括5家云南省本土房企及4家貴州省本土房企）來看，自2017年起，僅有五家在克而瑞TOP200全口徑金額排行榜中出現(xiàn)，分別為俊發(fā)地產(chǎn)、中天城投、云南城投、麒龍集團(tuán)、宏立城，僅中天城投（中天金融）及云南城投實(shí)現(xiàn)上市。其中，俊發(fā)地產(chǎn)規(guī)模最大，2020年的全口徑銷售額達(dá)670億元，兩百?gòu)?qiáng)中排名第59位；中天城投的全口徑銷售額也達(dá)到了183億元，排名132位。

??整體來看，云貴房企上榜數(shù)量較少，9家中僅有5家；且排名較后，除了俊發(fā)地產(chǎn)在60名之內(nèi)，其余房企均在100朝外。如2017、2018年上榜的云南城投、宏立城，排名均在160名左右，2018年上榜的麒龍集團(tuán)則排名第200名。

??9家重點(diǎn)房企為：俊發(fā)地產(chǎn)、云南城投、諾仕達(dá)集團(tuán)、云南江東、華夏陽(yáng)光、中天城投、麒龍集團(tuán)、宏立城、富康實(shí)業(yè)。

表：歷年克而瑞全口徑銷售榜單中云貴房企上榜情況（單位：億元）

??從云貴房企的城市布局情況來看，在云南省內(nèi)，俊發(fā)地產(chǎn)的城市覆蓋面最廣，已覆蓋了昆明、西雙版納、大理等5個(gè)地級(jí)市或自治州。從城市層面來看，云南省會(huì)昆明毫無疑問是各家本土房企最多布局的城市，此外西雙版納、大理、麗江也有較多房企布局，這些城市均屬于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的旅游城市。

表：云南本土房企省內(nèi)城市布局情況

注（1）：普洱項(xiàng)目為特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目：普洱茶小鎮(zhèn)及茶禪世界特色小鎮(zhèn)。

注（2）：玉溪項(xiàng)目為參股項(xiàng)目：太陽(yáng)山國(guó)際生態(tài)旅游度假社區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理    

??在貴州省內(nèi)，麒龍集團(tuán)已基本實(shí)現(xiàn)了省內(nèi)的全覆蓋，于各個(gè)地級(jí)市或自治州均有項(xiàng)目存在，是貴州本土房企中覆蓋最廣的房企之一。此外貴州城市中，省會(huì)貴陽(yáng)同樣是各家本土房企的兵家必爭(zhēng)之地，此外遵義、黔西南、安順也有較多房企布局。其中遵義是全省除貴陽(yáng)外，GDP規(guī)模及人均可支配收入最高的城市，同時(shí)也屬于成渝經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)；而黔西南是近年來三個(gè)自治州中GDP增長(zhǎng)最快的城市。此外，安順主要憑借貴安新區(qū)的規(guī)劃，也有部分房企布局其中。

表：貴州本土房企省內(nèi)城市布局情況

??在云貴區(qū)域的9家重點(diǎn)房企中，向云貴區(qū)域外拓展的企業(yè)有6家，云貴房企向外拓展意愿相對(duì)強(qiáng)烈。從省份來看，四川省共有4家布局，這主要由于四川與云貴相近且接壤，為云貴房企拓展四川提供了地理便利性；成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈的提出，也為云貴房企帶來了更多機(jī)遇。此外經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省浙江、江蘇、廣東也均是云貴房企布局的重點(diǎn)。單從城市來看，布局較多的城市包括有成都、四川瀘州、寧波、杭州等。但整體來看，除了云南城投外，大多數(shù)房企仍主要深耕省內(nèi)市場(chǎng)，省外市場(chǎng)的銷售貢獻(xiàn)占比較小，仍處于初步探索環(huán)節(jié)。

表：云貴房企向外拓展布局城市情況

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??本土房企產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度低，多元業(yè)務(wù)參與云貴建設(shè)

??多數(shù)云貴房企資金實(shí)力相對(duì)有限，更多局限于省內(nèi)市場(chǎng)且整體市占率偏低，多為省內(nèi)零星布局，而省內(nèi)不同城市甚至不同地段都對(duì)產(chǎn)品開發(fā)提出差異化要求，因而多數(shù)云貴房企尚未形成標(biāo)化的產(chǎn)品線。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本地房企中僅俊發(fā)、中天城投、云南城投和麒龍集團(tuán)已經(jīng)形成統(tǒng)一的產(chǎn)品線，其余規(guī)模靠前的如諾仕達(dá)、華夏陽(yáng)光、宏立城、云南江東、子元集團(tuán)、宏德置業(yè)和云城置業(yè)都尚未統(tǒng)一整理產(chǎn)品線。

??9家云貴重點(diǎn)房企中，物業(yè)服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)是房企布局最多的兩大板塊。在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，規(guī)模較大的為俊發(fā)物業(yè)和中天物業(yè)。其中俊發(fā)物業(yè)已進(jìn)駐昆明、玉溪、大理、開遠(yuǎn)、西雙版納、成都、貴陽(yáng)、無錫等城市，覆蓋項(xiàng)目超百個(gè)，管理面積超4000萬平方米；而中天物業(yè)服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)104個(gè)，在管面積同樣超4000萬平方米。在商業(yè)領(lǐng)域，俊發(fā)商業(yè)的規(guī)模也同樣較大，目前擁有商業(yè)管理項(xiàng)目約20個(gè)，運(yùn)營(yíng)面積約400多萬平方米。

??此外，部分房企還根據(jù)云貴兩省內(nèi)的資源稟賦，擁有旅游文旅、茶葉礦產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

表：云貴房企多元化布局方向

??在云貴區(qū)域內(nèi)兩極分化加速的背景下，通過對(duì)區(qū)域內(nèi)25個(gè)地級(jí)市的拿地盈利空間進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)西雙版納、麗江、保山、大理、玉溪和臨滄為最佳盈利區(qū)域，而紅河、昭通、六盤水、黔南和黔西南投資價(jià)值相對(duì)低，另外楚雄、怒江、安順、畢節(jié)、遵義在內(nèi)的11個(gè)地級(jí)市投資盈利空間屬走量型，且人口持續(xù)外流，不具備可觀的回報(bào)率；而省會(huì)昆明和貴陽(yáng)市場(chǎng)內(nèi)卷化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，土地溢價(jià)高，利潤(rùn)率可能承壓。

??整體來看，云貴房企雖然規(guī)模較小，但具有自身不同的發(fā)展模式與業(yè)務(wù)壁壘，非其他房企短時(shí)間內(nèi)可以取代，與此同時(shí)，云貴房企也要思危、思變，以更好的姿態(tài)投入到美好生活的建設(shè)中。