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??6月8日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（600048.SH 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利發(fā)展”）公布了5月份的銷(xiāo)售及購(gòu)地?cái)?shù)據(jù)。過(guò)去一個(gè)月，該公司共新增了16幅土地，其中有9幅是在集中供地的城市中獲取的。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1月-5月，保利發(fā)展以全口徑1801億元的新增貨值排在行業(yè)首位，拿地金額和面積也均進(jìn)入了前三之列。為了應(yīng)對(duì)集中供地等行業(yè)變局，該公司已將2021年-2023年的分紅率調(diào)低到25%，以提高自由資金儲(chǔ)備規(guī)模。

??在外界看來(lái)，積極的土儲(chǔ)策略往往伴隨著積極的增長(zhǎng)目標(biāo)。雖然保利發(fā)展并未公開(kāi)披露“十四五”期間的發(fā)展規(guī)劃，但據(jù)知情人士透露，該公司是希望期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)8000億元的銷(xiāo)售規(guī)模。以2020年約5000億元的銷(xiāo)售額來(lái)計(jì)算的話，需要保持10%左右的年均銷(xiāo)售增速。

??5月過(guò)半新增土儲(chǔ)來(lái)自集中供地

??2021年初出臺(tái)的重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策被認(rèn)為是繼“三道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，又一將對(duì)房企經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重要影響的變量。來(lái)自克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，實(shí)施供地“兩集中”的22個(gè)城市均為核心一二線城市，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口規(guī)模較具吸引力的地區(qū)。2020年，這22個(gè)城市的商品房銷(xiāo)售額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的比重為39.9%，住宅用地出讓金占全國(guó)住宅用地出讓金的比重為37%。2020年，百?gòu)?qiáng)前三十企業(yè)在這22城拿地金額占企業(yè)總拿地金額比重為56.5%，其中，保利發(fā)展的拿地金額最高，達(dá)到1300億元。

??2021年，保利發(fā)展自然也不會(huì)錯(cuò)過(guò)集中供地的機(jī)遇。4月20日，該公司發(fā)布了《2021-2023年股東回報(bào)規(guī)劃》，其中提到未來(lái)三年每年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)的比例均不低于25%。而其2018年-2020年每年的分紅率要求是不低于30%。

??在當(dāng)天的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中，有投資者便提出，保利發(fā)展是“三道紅線”中的綠檔，并不差錢(qián)，降低分紅率是否為了集中供地做準(zhǔn)備？對(duì)此，該公司管理層表示，“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺(tái)、土地供應(yīng)“兩集中”相繼落地，適當(dāng)提高自由資金儲(chǔ)備規(guī)模，有利于公司保持持續(xù)發(fā)展能力。而集中供地加大區(qū)域間土地市場(chǎng)分化，對(duì)房企資金峰值需求、周轉(zhuǎn)效率也提出更高要求。

??從四五月份的表現(xiàn)來(lái)看，保利發(fā)展在第一批的集中供地中還是收獲不少的。5月份，該公司在北京、青島、杭州、蘇州、寧波的集中供地中均拿到了1塊土地，在福州則有4塊之多。而整個(gè)5月份，保利發(fā)展總共拿了16塊地，來(lái)自集中供地的就占了過(guò)半。如果加上4月份在南京、重慶和武漢的斬獲，該公司在這些集中供地的城市已有12宗土地入囊。

??在保利發(fā)展相關(guān)人士看來(lái)，該公司在第一輪集中供地中算是保持了正常的拓展節(jié)奏，畢竟市場(chǎng)的火熱程度多少超出了預(yù)期。“一開(kāi)始以為中小房企會(huì)有保證金的壓力，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)會(huì)更突出。但從第一批這十幾個(gè)城市的集中供地情況來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)還是挺激烈的。”該人士認(rèn)為，第一輪的出讓情況可能還不具備代表性，要經(jīng)過(guò)第二輪、第三輪的觀察才能看出這一政策對(duì)行業(yè)的影響，但整體來(lái)說(shuō)，龍頭房企在第一批集中供地中獲取的資源都還不錯(cuò)的，相信以后優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸擴(kuò)大。

??“十四五”銷(xiāo)售目標(biāo)8000億元

??2021年前5月，保利發(fā)展的銷(xiāo)售額錄得了比較高的增速，實(shí)現(xiàn)簽約面積1438.37萬(wàn)平方米，同比增加36.76%，實(shí)現(xiàn)簽約金額2348.98億元，同比增加50.88%。2020年，該公司實(shí)現(xiàn)簽約金額5028.48億元，同比增長(zhǎng) 8.88%。兩相對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，今年前5月的增速還是比較可觀。

??雖然已經(jīng)不再提“重回前三”的目標(biāo)，但央企第一、行業(yè)前五的位置還是要保住的，因此保利發(fā)展仍有保持規(guī)模增長(zhǎng)的需求。在2020年的年報(bào)中，該公司也表示將積極關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)，做大開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模，提升資源儲(chǔ)備質(zhì)量。

??據(jù)一位接近保利發(fā)展的知情人士透露，在內(nèi)部，該公司是希望在“十四五”期間沖擊8000億元的銷(xiāo)售規(guī)模，平均增速已經(jīng)超過(guò)了其2020年的增幅。“市場(chǎng)環(huán)境好的話，提前達(dá)成也不是沒(méi)有可能。”

??而保利發(fā)展的相關(guān)人士則表示，從今年前5月的銷(xiāo)售來(lái)看，市場(chǎng)還不錯(cuò)，公司沒(méi)有公開(kāi)對(duì)外的銷(xiāo)售目標(biāo)，但還是會(huì)盡可能做大規(guī)模、提升行業(yè)地位。

??這從保利發(fā)展2020年的拓展力度便可見(jiàn)一斑。去年，該公司新增容積率面積3186萬(wàn)平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長(zhǎng)19%和51%。按照2020年初的規(guī)劃，保利發(fā)展打算全年完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3150億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積4300萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積3400萬(wàn)平方米。最終實(shí)現(xiàn)的新開(kāi)工面積和竣工面積都超預(yù)期，分別為4630萬(wàn)平方米和3986萬(wàn)平方米。

??2021年，這三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)一步提升，保利發(fā)展全年計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3950億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積4900萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積4000萬(wàn)平方米。

??在中指研究院發(fā)布的《2021年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》中，保利發(fā)展高居全口徑新增貨值的榜首，新增貨值達(dá)到1801億元，拿地金額及拿地面積則分別排在第三及第二的位置。