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??面對(duì)洶涌而來(lái)的房地產(chǎn)爆雷，“信托一哥”中信信托的態(tài)度可謂干脆利落，不拖泥帶水。

??近日，深圳商業(yè)地標(biāo)皇庭廣場(chǎng)被查封的消息不脛而走。皇庭國(guó)際披露，因涉及27.5億元的借款合同糾紛，中信信托向法院提起訴訟，申請(qǐng)查封皇庭廣場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，查封期限為36個(gè)月。

??皇庭廣場(chǎng)為皇庭國(guó)際核心資產(chǎn)，由深圳市皇庭地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和皇庭國(guó)際共同投資，深圳融發(fā)投資有限公司（下稱“融發(fā)投資”）開(kāi)發(fā)。

??外地人可能未必知曉，但在深圳本地，皇庭廣場(chǎng)頗具分量。

??它是深圳人心中的“世界級(jí)購(gòu)物中心”，位于深圳市福田區(qū)CBD中心位置，總占地面積4.23萬(wàn)平方米，總建筑面積13.8萬(wàn)平方米，集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、旅游為一體。

??消息一出，外界愕然。皇庭國(guó)際次日火速澄清，“被查封”僅意味著皇庭廣場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息顯示為抵押查封狀態(tài)，不影響商場(chǎng)和商戶日常經(jīng)營(yíng)。

??皇庭廣場(chǎng)“查封”事件，最早起源于2016年中信信托為皇庭國(guó)際等企業(yè)提供的一筆貸款。當(dāng)年，皇庭國(guó)際子公司融發(fā)投資與中信信托簽訂了《信托貸款合同》，借款30億元，皇庭廣場(chǎng)為抵押物。

??今年3月31日，這筆貸款到期，皇庭國(guó)際仍有27.5億元未還。因貸款無(wú)法續(xù)期，中信信托將皇庭國(guó)際等企業(yè)告上了法庭，并申請(qǐng)?jiān)V前保全，皇庭廣場(chǎng)因此被查封。

??面對(duì)地產(chǎn)踩雷，各家信托處理方式迥異，有的屬于隱忍派、自己“吞苦果”，有的屬于強(qiáng)硬派、正面硬杠，中信信托顯然屬于后者。起訴、申請(qǐng)凍結(jié)股份、查封資產(chǎn)，一連串動(dòng)作，中信信托已經(jīng)相當(dāng)熟稔。

??“踩雷”地產(chǎn)

??除了今年的皇庭國(guó)際，大約一年前，中信信托同樣通過(guò)司法途徑，向另一家房企催債。

??2020年4月，因與天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“天房集團(tuán)”）的金融借款合同糾紛，中信信托向法院申請(qǐng)1.99億元范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)質(zhì)押保全，天房集團(tuán)所持有的天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（下稱“天房發(fā)展”）的股份全部被司法凍結(jié)。

??天房集團(tuán)的違約風(fēng)險(xiǎn)早在2018年就已顯現(xiàn)。當(dāng)年5月，中信信托發(fā)布了一則報(bào)告，關(guān)于中信·天房2號(hào)貸款集合資金信托計(jì)劃（天房2號(hào)）違約風(fēng)險(xiǎn)的提示報(bào)告。

??報(bào)告稱，天房集團(tuán)應(yīng)于5月18日償還的2億本金及利息可能發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)。

??盡管數(shù)日后，中信信托稱已足額收到天房集團(tuán)的貸款本息，看似有驚無(wú)險(xiǎn)，但這次報(bào)告揭開(kāi)了這個(gè)曾令人信服的國(guó)字號(hào)房企的債務(wù)危機(jī)。

??之后，天房集團(tuán)風(fēng)波不斷，董事長(zhǎng)、高管被查，人事變動(dòng)，債務(wù)違約，各類消息頻頻見(jiàn)諸報(bào)道。至今，天房集團(tuán)仍陷債務(wù)泥潭未能脫身。4天前，因天房集團(tuán)債務(wù)問(wèn)題，其所持天房發(fā)展的1.5億股股票再次被輪候凍結(jié)。

??除天房集團(tuán)，去年泰禾集團(tuán)債務(wù)逾期，近20家信托公司踩雷，中信信托就是其中之一。

??再往前看，幾年前中信信托與山東房企舒斯貝爾的公開(kāi)纏斗，曾在業(yè)內(nèi)引起普遍關(guān)注，至今雙方間的拉鋸戰(zhàn)還在持續(xù)。

??客觀來(lái)說(shuō)，中信信托總體上風(fēng)控較為完善，由于存量業(yè)務(wù)規(guī)模大，遇上違約事件在所難免。但在一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)確是中信信托業(yè)務(wù)中的一大“重頭戲”，它與恒大有過(guò)密切來(lái)往。

??2017年初，恒大地產(chǎn)大手筆增資300億元，引入的戰(zhàn)略投資者出現(xiàn)了兩家信托的身影，中信信托就是其中之一。

??中信信托旗下的中信聚恒（深圳）投資控股中心（有限合伙）出資50億元，占恒大地產(chǎn)增資擴(kuò)股之后約2.19%的股權(quán)。在恒大地產(chǎn)又進(jìn)行多輪增資后，目前中信聚恒仍持有其1.6%股份。

??戰(zhàn)略投資背后，中信信托與恒大有過(guò)多次合作經(jīng)歷。2015年3月，中信信托和中信銀行曾與恒大簽訂了600億元的授信合約。2018年，中信信托又聯(lián)手恒大健康合作養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，為恒大養(yǎng)生谷項(xiàng)目募集資金。

??梳理中信信托現(xiàn)存對(duì)外投資，除了恒大，其合作對(duì)象不乏碧桂園、萬(wàn)科、陽(yáng)光城、時(shí)代地產(chǎn)、新湖中寶等知名房企。

??2019年，中信信托曾頂風(fēng)作案，違規(guī)將信托資金用于房企繳交土地出讓價(jià)款，因此處罰30萬(wàn)元。

??中信信托涉房頗深，這也體現(xiàn)在業(yè)績(jī)報(bào)告中。

??2020年，中信信托管理的信托資產(chǎn)總規(guī)模為1.2萬(wàn)億元，盡管隨著監(jiān)管不斷加碼，中信信托減少了對(duì)地產(chǎn)的投入，但去年仍有16.29%的信托資產(chǎn)進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)額達(dá)1994.76億元，在業(yè)內(nèi)居前列。

??政信項(xiàng)目逾期

??論出身，中信信托非同一般。

??中信信托前身為1988年成立的中信興業(yè)信托投資公司，2002年由中信集團(tuán)重組、改制、更名為“中信信托投資有限責(zé)任公司”，承接中信集團(tuán)信托類資產(chǎn)、負(fù)債及業(yè)務(wù)。2007年，再次更名為“中信信托有限責(zé)任公司”。

??目前注冊(cè)資本112.76億元，股東為中國(guó)中信有限公司和中信興業(yè)投資集團(tuán)有限公司，最終實(shí)際控制人為中國(guó)中信集團(tuán)有限公司。

??中信集團(tuán)最初就是從信托公司發(fā)展而來(lái)。40余年過(guò)去，中信集團(tuán)已發(fā)展成為一家國(guó)有大型綜合性跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。

??如此來(lái)看，中信信托可謂出身名門(mén)。多年來(lái)，中信信托一直穩(wěn)坐信托行業(yè)頭把交椅，是圈內(nèi)公認(rèn)的“老大哥”。

??不過(guò)，今年“老大哥”卻債務(wù)糾紛不斷。除皇庭國(guó)際外，今年以來(lái)，中信信托政信項(xiàng)目接二連三逾期，為此中信信托頻頻“狀告”地方政府。

??近日，因遵義市播州區(qū)下屬城投企業(yè)對(duì)中信信托的一筆融資項(xiàng)目發(fā)生逾期，遲遲未能解決，中信信托向法院提起訴訟。

??該筆融資項(xiàng)目名為“中信·貴州遵義播州區(qū)國(guó)投應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目計(jì)劃二期”，成立于2017年12月，到期日為2021年1月10日。融資人為播州區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司。

??該項(xiàng)目逾期已超4個(gè)月，逾期的信托本金、利息規(guī)模為2.55億元。

??此前，“中信·河南汝州市發(fā)展應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目”也出現(xiàn)問(wèn)題，汝州市政府及保證人未按約定按期足額還款，中信信托將汝州市政府訴至北京市第三中級(jí)人民法院，要求對(duì)方支付部分應(yīng)收賬款與違約金合計(jì)約1.5億。

??值得注意的是，去年中信信托不良率明顯上升。截至2020年底，中信信托固有資產(chǎn)不良規(guī)模為16.4億元，不良資產(chǎn)率為7.06%，較上年的3.9%上升了3.16個(gè)百分點(diǎn)。