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??隨著重點22城首輪集中土拍告一段落，高價地、高自持等地塊頻現(xiàn)，拿地成本不斷上升，單一招拍掛的拿地方式將進一步加劇房企經(jīng)營壓力，多元化拿地補充土儲成為平衡利潤率的重要出口。

??其中，城市更新成為多元化拿地的一項重要途徑。

??尤其2021年以來，城市更新再迎頂層設計的支持并不斷深化。“十四五”規(guī)劃明確提出實施城市更新行動，“城市更新”首次寫入政府工作報告中，成為當下熱議的高頻詞。對房地產(chǎn)而言，行業(yè)已從增量市場逐步向存量市場轉變，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭之地。

??各梯隊房企參與城市更新的比例較上一年均有所提升，百強房企中參與城市更新的比例已達到80%，并且已有51%的房企運營規(guī)模超百萬方，早期布局的項目已進入價值兌現(xiàn)期。

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??TOP100房企半數(shù)規(guī)模超百萬方

??由于城市更新項目對企業(yè)的運營、資金實力要求都比較高，因此企業(yè)布局深度不一，規(guī)模也各有差異，實際上，城市更新規(guī)模達到百萬方的便可稱為“已初具規(guī)模”。

??根據(jù)對未轉化成土地儲備的城市更新部分，即“城市更新潛在建筑總建面”來表現(xiàn)企業(yè)參與城市更新的規(guī)模，80%的百強上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)已經(jīng)達到超百萬方的規(guī)模。

??聚焦資金更為充足、運營實力更強的50強房企，其參與城市更新改造的比例更高，達88%，形成規(guī)模的房企占比也高達65%。這一比例較20年年中均有提升。

??一方面是由于去年新上市的企業(yè)中早有城市更新經(jīng)驗，比如大唐地產(chǎn)在2018年就通過股權收購的形式獲取了深圳市光明新區(qū)荔園片區(qū)城市更新項目，另一方面部分房企確開始涉足城市更新，比如港龍在2020年在大灣區(qū)獲取了分布在惠州、旺村和增城的三個城市更新項目，涉足該領域。

??城市更新賽道不斷有新入局者，但同時各個梯隊逐漸拉開差距。

??位于第一梯隊的佳兆業(yè)，城市更新項目對應未來可售建面達1.08億平方米，此外恒大、富力、融創(chuàng)、保利和時代五家房企城市更新潛在總建面也都超5000萬平方米。大部分房企城市更新規(guī)模處于第二梯隊，潛在總建面在1000-5000萬平方米，既有碧桂園、中海、世茂此類全國性規(guī)模房企，同時也有奧園、龍光、合景泰富等粵系房企借助地緣優(yōu)勢高歌猛進。對于第三梯隊的房企而言，城市更新更多的是一種可選的拿地手段，而并未作為主要業(yè)務發(fā)展。

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??粵系房企仍為城市更新主力軍

??城市更新的熱點區(qū)域集中在大灣區(qū)，粵系房企在這方面有很強的地緣優(yōu)勢，從已具規(guī)模的房企來看，過半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。

??在各個梯隊中粵系房企規(guī)模整體排名靠前，第一梯隊只有融創(chuàng)一家非粵系房企，第二梯隊中粵系房企占比高達75%，第三梯隊多為其他派系房企，他們大都處于起步階段。

??實際上，從粵系房企的發(fā)展路徑來看，大灣區(qū)城市更新改造起步早、發(fā)展成熟、市場開放等先決條件，廣東省省自然資源廳披露了一組數(shù)據(jù)：截止2020年底全省共實施“三舊”改造面積92.60萬畝，節(jié)約土地22.77萬畝，屬全國前列。在這樣的大環(huán)境下，粵系房企具備先發(fā)優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，往往參與度更高。

??反觀大灣區(qū)之外的城市，城市更新主要集中在一線和核心二線城市，重點布局城市更新的房企抓住機會，比如處第二梯隊的閩系房企旭輝，除大灣區(qū)外，還在武漢、貴陽、太原、石家莊等城市積極獲取項目。

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??合作入局分擔市場風險

??城市更新的痛點也很明顯，項目體量較大，對資金要求高，需要處理的關系較為復雜，對大部分房企而言，單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大，因此在項目獲取上，通過收并購或者合作兩種的方式，可以快速打開新局面，既減輕了企業(yè)前期的資金壓力，也共同分擔了后期開發(fā)和運營的市場風險。

??以恒大在深圳的擴張為例路徑，通過收并購恒大打開了在深圳的城市更新版圖。2011年恒大通過收購深圳建設集團有限公司71%股權，獲得了蔡屋圍紅圍坊拆遷項目的部分股權，此后又陸續(xù)收購國香地產(chǎn)、蛇口灣廈實業(yè)等企業(yè)，打造恒大國香山項目、灣廈村舊改等項目。據(jù)恒大2020年中期業(yè)績發(fā)布會透露, 所有城市更新項目中，從小房企手中收并購的達50%。

??企業(yè)合作方面，2020年以來屢見不鮮，主要可分為三類。一是尋找能補充自身短板的合作方，比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優(yōu)勢、且有城市更新經(jīng)驗的本土企業(yè)合作，能幫助更快獲取項目。二是援引有資金實力或融資能力強的投資方，比如俊發(fā)與平安不動產(chǎn)合作，平安不動產(chǎn)作為中國平安旗下專業(yè)的不動產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺企業(yè)，能給俊發(fā)提供有效的資金支持。三是有城市更新經(jīng)驗的房企強強結合，比如花樣年和奧園，資源共享能實現(xiàn)1+1>2的效果。

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??城市更新迎來價值兌現(xiàn)

??開發(fā)周期長、周轉慢，處于轉化期的項目仍在沉淀資金，城市更新項目必須在轉化成有效土儲后才能貢獻業(yè)績。從近幾年表現(xiàn)來看，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項目成功轉化，并陸續(xù)開盤貢獻銷售，并呈現(xiàn)出穩(wěn)定轉化的趨勢釋放紅利，城市更新進入價值兌現(xiàn)期。

??據(jù)統(tǒng)計，美的、時代、佳兆業(yè)、奧園等房企在2020年轉化建面均超百萬方，已成為獲取土儲的重要渠道，尤其是時代中國，城市更新轉化建面占當年新增總土儲建面的比值高達61%，美的和佳兆業(yè)這部分占比也高于20%。以佳兆業(yè)為例，自公司成立以來已經(jīng)成功轉化了40個城市更新項目，轉化面積近1500萬方。由此，2016-2019年，舊改合約銷售占整體銷售比例由25%逐年提升至38%，大力驅動了銷售增長，也助力企業(yè)維持了較高的毛利率。

表：2020年部分企業(yè)城市更新項目轉化情況

??隨著中央和地方的政策逐步完善，預計未來轉化將進一步提速。比如2021年3月開始實施的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，改變了“雙百”制，規(guī)定舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)均達95%以上可征收，極大推動城市更新進程。

??城市更新的布局仍然在加速。一方面重點城市集中供地壓縮了部分房企的投資空間，另一方面“三條紅線”監(jiān)管從嚴，房企資金壓力有增無減。無論是作為多元化拿地渠道，還是降低拿地成本、提升利潤空間的手段，都意味著城市更新將成為房企未來爭奪的熱門賽道。

??從發(fā)展現(xiàn)狀而言，單個房企潛在城市更新建面最高已超過1億平方米，隨著早期布局的房企已能夠保持項目穩(wěn)定的轉化并進入價值兌現(xiàn)期，城市更新的賽道將會再拓寬。由于城市更新賽道上的布局者逐漸增多，競爭加劇的同時也呈現(xiàn)出新的特點和趨勢，需要注意的是，城市更新仍存在開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關系復雜等風險，抱團取暖、強強聯(lián)合將成為重要趨勢。