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??“經歷了2020年疫情考驗，物業管理行業實現價值重塑，并迎來上市潮，截止目前物業板塊A股和港股上市企業共計45家，其中2020年全年共18家，為歷年之最。

??隨著2020年物企年報季基本落下帷幕，42家物企交出了各自的“答卷”，上市物企經營業績亮眼，總營收超過千億元，平均營收增速達到36.6%。盈利能力方面實現快速上升，42家上市物企的凈利潤總值達190.3億元，同比增長68%，凈利潤均值為4.53億元，整體發展向好。

??與此同時，受資本對利潤的追逐的刺激，各企業間的競爭也變得日益激烈。隨著人力成本、物價的不斷上升，物業費上漲卻遙遙無期，物企的生存變得舉步維艱，尋找新的利潤增長點迫在眉睫，多種經營成為必選題。

??在這過程中，房地產市場的發展和變化給物企提供了房屋租賃的市場環境，在這其中，布局企業超六成，頭部企業租售收入與行業龍頭差距巨大，混戰在所難免。”

??01 頭部企業與行業龍頭收入相差超350倍

??從已經上市的物企及其母公司的租售業務布局來看，61%的企業已布局租售業務，其中14.6%的企業租售業務不屬于物業板塊，而是單獨隸屬集團或地產公司。

??圖：企業租售業務布局數量占比

??數據來源：企業公告，克而瑞物管整理

??截止至目前共有11家上市物企披露租售業務相關收入情況，據已披露的業績報告顯示，目前在租售業務相關收入方面，旭輝永升服務收入最高，為1.92億元，而同期貝殼營收高達705億元，兩者相差超過350倍。

??從租售業務在整體營收中所占的比例來看，在披露企業中旭輝永升服務該業務的收入占總營收比例最高，為6%，此外，正榮服務、藍光嘉寶服務、榮萬家的占比相對較高，其余整體營收占比仍相對較低。

??圖：2020年部分上市物企租售業務收入及占比

??備注：正榮服務租售業務收入包含車位管理及其他服務收入、榮萬家租售業務收入包含拎包入住業務收入。

??數據來源：企業公告，克而瑞物管整理

??從租售業務收入的增速來看，2020年，藍光嘉寶服務并購業務頻繁，據克而瑞物管的不完全統計，藍光嘉寶服務全年并購金額近7億元，并購數量近17次，嘉寶租售及收并購企業租售業務在物業租售中心基礎上均積極外拓，租售業務收入增長迅速，增速高達434%，而在被統計企業中租售業務收入平均增速為80%。

??圖：2019-2020年部分上市物企租售業務收入及增速

??備注：正榮服務租售業務收入包含車位管理及其他服務收入、榮萬家租售業務收入包含拎包入住業務收入。

??數據來源：企業公告，克而瑞物管整理

??02 租售業務市場空間超過萬億，模式存差異

??租售業務是提升上市物企增值服務收入的業務之一，市場空間超過萬億。據克而瑞物管統計，自2020年起，上市物企中就已有近5成企業布局租售業務。

??值得注意的是，其中有部分企業把租售業務提升至集團層面，不僅僅只局限于物業層面，而是將其發展定位放在與物業平行的地位，如恒大房車寶、龍湖塘鵝等。

??而在仍舊歸屬物業下屬布局的租售業務的企業中，各家發展邏輯也存在較大差異。

??表：企業租售業務發展站位及模式

??數據來源：克而瑞物管整理

??從物業層面來看，萬科與碧桂園雖然都為自營模式，但萬科更專注于自身資產服務，其中“樸鄰”主要以萬科物業房屋交易和租賃業務為主，提供房屋資產服務，包括萬科物業旗下分布式公寓品牌。

??碧桂園則依托物業，不囿于碧桂園名下的樓盤。公開資料顯示，碧桂園租售服務中心在全國已開設近300家門店，共有安心置業服務人員1300余名。2017年至2020年，該服務年內收入從8280萬元增長至1.76億元，增長幅度維持在30%左右。

??從集團層面來看，恒大平臺模式，對標貝殼，上市為第一要務，龍湖則采用自營模式，獨立培育，加大外拓。2021年1月26日，龍湖集團在原先的四大航道（地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務）之外，新增兩條航道,分別是:C5租售航道，C6裝飾裝修航道。

??03 資本加持已非首次，混戰在所難免

??2020年貝殼上市，在資本市場得到充分認可，房企、物企紛紛摩肩擦踵入局，安居客等平臺性企業也緊隨其后，4月9日，安居客正式向港交所遞交上市申請。日前，58同城CEO姚勁波更在朋友圈隔空喊話，劍指貝殼“壟斷”，其火藥味十足，行業競爭正愈演愈烈。

??事實上，資本加持已非首次，早在2015年互聯網中介愛屋吉屋入局，其聯合創始人鄧薇在創業伊始喊出口號：“我們要用互聯網飛機大炮的方式挑戰傳統房地產中介的刀耕火種。”而愛屋吉屋當時“低成本+高效率”的模式在資本市場確實得到了極強的呼應，愛屋吉屋僅用一年零三個月就完成了五輪融資，在資本的刺激下，愛屋吉屋2015年房產交易額高達400億人民幣，成交超過2萬套房子，這個數字鏈家走了十年，愛屋吉屋只用了一年，但最終愛屋吉屋依然倒在歷史的車輪里。

??我們認為，租售市場生存及發展的關鍵是“交易效率”，不管是房企、物企，還是傳統中介，亦或是其他平臺，都得圍繞這個核心生存，其延伸出來就是“房（房源）、客（客戶）、人（團隊）”這三個核心要素。不管是任何身份進入這個市場，都是圍繞這三個元素在進行爭奪。而對于物企而言，租售業務的發展，最大的優勢在房源和客戶兩方面，但如何突破企業自身的房源、客源限制，做到市場化房源、客源匹配，是物企重點關注方向之一，而在操作團隊上面，傳統物業從業人員已較難滿足租售業務實操需求，企業該業務組織架構的搭建及人才的培養值得關注。

??不管是對物企多經業務想象空間的吸引，還是房企不得不擺脫渠道的戰略布局需要，租售業務已然成為房企、物企、平臺企業的必爭業務之一，隨著這些企業不斷加碼，行業競爭將更加激烈。短期來看，2021年企業在租售動作將更加頻繁，由于房屋租售標的金額大，傭金豐厚，可以預見2021年部分物企租售收入將大幅提升！

??長期來看，多數企業各項能力的提升，生態的打通還需時間，競爭態勢將可能維持較長一段時間，而在資本加持下，部分頭部企業或可利用自身優勢快速占領市場，市場一家獨大格局將不復存在！