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??年報季漸入尾聲，港股物企2020年業(yè)績大多已披露。新入局者洶涌，物企賽道角逐激烈，誰是“創(chuàng)收王”，誰的規(guī)模外拓增速迅猛，誰是“賺錢高手”，誰是“最大財(cái)主”，誰的口袋現(xiàn)金最多，誰的未來潛力最大……

??樂居財(cái)經(jīng)研究院推出2020年港股物企系列榜單，從營收、利潤、三大業(yè)務(wù)表現(xiàn)、規(guī)模、第三方占比、現(xiàn)金流、業(yè)績潛力等多個維度，通過12大榜單透視40家港股物企的業(yè)績表現(xiàn)。

??營收榜：碧桂園服務(wù)156億居首

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企，總營收首次突破千億元大關(guān)，取得1220億元的成績，物企平均營收為30.51億元，平均漲幅達(dá)36.57%。

??碧桂園服務(wù)以156億元總收入穩(wěn)居榜首，較上一年增長61.74%；恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)之間以相差不到5億元的收入分列第二、第三和第四名，收入分別為105.09億元、101.06億元和100.26億元。

??港股物企之間營收差距進(jìn)一步拉大，排名第一的碧桂園服務(wù)與尾部的興業(yè)物聯(lián)收入差值近154億元，較2019年95億元的兩極差值增加了59億元。前10名頭部物企收入占據(jù)了65%，后10位物企總營收不足60億元，占港股物企總營收的4.79%。

??在營收增速方面，世茂服務(wù)同比增長最快，較2019年增長101.93%，其營收取得56.2億元，排名第八。雅生活服務(wù)與和泓服務(wù)營收增速分列第二和第三，漲幅達(dá)95.55%和67.74%。

??除了增長外，部分物企營收出現(xiàn)下滑，燁星集團(tuán)和彩生活服務(wù)分別下跌4.74%和6.48%，營收分別跌去1300萬元和2.49億元。

??凈利潤榜：凈利率升2個百分點(diǎn)

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企，盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)。凈利潤總計(jì)177.86億元，較上一年增加約70億元，平均凈利潤為4.45億元，平均增幅為62.5%。

??40家港股物企平均凈利率為14.23%，較2019年上市物企平均12.1%的凈利率水平，提升2.13個百分點(diǎn)。

??碧桂園服務(wù)以26.86億元的凈利潤水平再奪榜首，凈利潤增幅達(dá)60.74%；恒大物業(yè)以0.3億元之差位列亞軍；雅生活服務(wù)排名第三，凈利潤為17.54億元。

??在凈利潤增速方面，和泓服務(wù)以308.9%的凈利潤漲幅排名第一，其凈利潤為0.56億元，僅排名35位；恒大物業(yè)凈利潤漲幅與其凈利潤排名相一致，以185%的增速位居第二名；時代鄰里分列第三，凈利潤增幅142%。

??2021年剛剛借殼上市成功的華發(fā)物業(yè)服務(wù)凈利潤下跌61.29%，燁星集團(tuán)、宋都服務(wù)和金融街物業(yè)凈利潤分別下跌19.99%、6.1%和0.95%。

??物管服務(wù)營收榜：頭部差值縮小

??物業(yè)管理服務(wù)作為物企最為核心的基礎(chǔ)服務(wù)，38家公布該項(xiàng)數(shù)據(jù)的港股物企，2020年共取得709.26億元的物業(yè)管理服務(wù)收入，平均漲幅為36.59%，與總營收36.57%的增速基本持平。

??從收入占比來看，38家港股物企平均物業(yè)管理服務(wù)營收占比達(dá)58.04%，較2019年平均59.35%的占比下降1.31個百分點(diǎn)。

??在38家港股物企物業(yè)管理服務(wù)排行榜中，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、恒大物業(yè)收入均在60億元以上，頭部物企間的物業(yè)管理服務(wù)收入差值相對較小。

??在收入漲幅中，雅生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入漲幅最高，達(dá)129.05%；世茂服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)以126.19%以及91.57%的增速分列二、三名；僅彩生活一家物企物業(yè)管理服務(wù)收入有所下降，跌幅為1.74%，與其總收入下跌相吻合。

??物管服務(wù)毛利率榜：最大差值達(dá)24%

??2020年公布物業(yè)管理服務(wù)毛利率情況的有29家港股物企，物業(yè)管理服務(wù)平均毛利率達(dá)23.64%，毛利率較2019年平均增長2.4個百分點(diǎn)。

??其中毛利率最高的為碧桂園服務(wù)34.6%，銀城生活服務(wù)以10.6%的毛利率墊底。而物管服務(wù)收入排名靠前的保利物業(yè)、綠城服務(wù)、華潤萬象生活毛利率不足15%，排名尾部。

??此外，中海物業(yè)、和泓服務(wù)、佳兆業(yè)美好、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、世茂服務(wù)和雅生活服務(wù)毛利率出現(xiàn)不同程度下跌，其中雅生活服務(wù)毛利率跌幅最高，下降3.5個百分點(diǎn)。

??社區(qū)增值營收榜:首尾相差89倍

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企中，以住宅物業(yè)為主的大部分物企都披露了社區(qū)增值服務(wù)的相關(guān)數(shù)據(jù)。在已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)中，社區(qū)增值服務(wù)的平均收入和毛利率分別為5億元和47.6%。

??榜單顯示，有6家物企的社區(qū)增值服務(wù)收入超過10億元，占榜單總額的58.34%。其中，綠城服務(wù)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、恒大物業(yè)和雅生活服務(wù)的收入在10億元以上。不過，榜單首位的差距較為明顯，最高的綠城服務(wù)與最低的燁星集團(tuán)之間，營收相差89倍。

??在營收增速方面，2020年，上榜的32家物企中31家物企營收上漲，近宋都服務(wù)一家營收倒退。弘陽服務(wù)以310.9%的漲幅高居榜首，建業(yè)新生活、時代鄰里、世茂服務(wù)、奧園健康、恒大物業(yè)、新城悅服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等增幅也超過100%，分列弘陽服務(wù)之后。

??有意思的是，綠城服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)營收第一，增幅卻倒數(shù)第三，為13.8%。佳兆業(yè)美好11.4%和宋都服務(wù)-22.2%分列后兩位。

??社區(qū)增值毛利率榜：近半數(shù)下跌

??2020年，28家港股物企公布其社區(qū)增值服務(wù)的毛利率。榜中所有物企毛利率均超過30%，最高達(dá)到95%。不過光鮮背后，還有不少物企的毛利率出現(xiàn)了下跌，最高跌幅達(dá)到13.6個百分點(diǎn)。

??社區(qū)增值服務(wù)因其高于總體毛利率的盈利水平，被稱為物企創(chuàng)收的“尖刀”。榜單數(shù)據(jù)顯示，28家物企中，有10家毛利率超過50%。彩生活的毛利率更是高達(dá)95%，其后的正榮服務(wù)、碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)和遠(yuǎn)洋服務(wù)的毛利率也超過了60%，分別是67.3%、65.1%、63.4%和62.4%。排名最后的保利物業(yè)，毛利率也達(dá)到了30.3%。

??毛利率“吊車尾”的保利物業(yè)在漲幅榜一列也處于靠后位置，2020年社區(qū)增值服務(wù)跌去10.4個百分點(diǎn)，下降數(shù)值僅低于新城悅服務(wù)。

??毛利率漲幅榜中，宋都服務(wù)增長最多，達(dá)到12.5個百分點(diǎn)，其次是融創(chuàng)服務(wù)、卓越商企服務(wù)、恒大物業(yè)和佳源服務(wù)，增長量均超過5個百分點(diǎn)，分別是11.7、9.4、6和5.6個百分點(diǎn)。

??不過，排名最后的三家物企，下跌值均超過10個百分點(diǎn)。金科服務(wù)、保利物業(yè)和新城悅服務(wù)，2020年社區(qū)增值服務(wù)分別下降10.2、10.4和13.6個百分點(diǎn)。

??非業(yè)主增值營收榜：營收“兩級化”

??非住宅領(lǐng)域日漸成為物企搶占的重要賽道的同時，非業(yè)主增值服務(wù)也在成為各企業(yè)的掘金場。截止3月31日，40家發(fā)布了2020年業(yè)績報告的物企中，有24家企業(yè)公布了在非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的營收，合計(jì)收入178.2億元，平均增幅40.04%。

??恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)，5家企業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)營收超過十億元，分別為29.24億元、24.91億元、16.73億元、13.7億元、13.41億元；而和泓服務(wù)、佳源服務(wù)、宋都服務(wù)、合景悠活、濱江服務(wù)，5家企業(yè)營收不足1億元。

??從營收占比來看，24家公布該項(xiàng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的港股物企中，榮萬家、正榮服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)，5家企業(yè)占比超過30%，分別在各自集團(tuán)的總收入中占比分別為39.5%、37.66%、36.2%、32.5%、32%。

??從營收增幅來看，和泓服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)營收增幅最大，高達(dá)208.2%；永升生活服務(wù)和榮萬家的增幅分別為76.1%、65.4%，分列二、三名；而遠(yuǎn)洋服務(wù)和碧桂園服務(wù)在該業(yè)務(wù)板塊的營收出現(xiàn)下降，分別減少了1.3個百分點(diǎn)、3.7個百分點(diǎn)。

??非業(yè)主增值毛利率榜：保利物業(yè)20.1%甩尾

??樂居財(cái)經(jīng)研究院統(tǒng)計(jì)，截止3月31日，40家發(fā)布業(yè)績報告的港股物企，24家物業(yè)公布了非業(yè)主增值服務(wù)的營收，不過第一服務(wù)、合景悠活、建發(fā)物業(yè)，3家企業(yè)沒有具體披露該業(yè)務(wù)板塊毛利率情況。

??公布非業(yè)主增值服務(wù)毛利率情況的21家港股物企，平均毛利率31.74%。其中，建業(yè)新生活、碧桂園服務(wù)、濱江服務(wù)該業(yè)務(wù)的毛利率都超過了45%，分別為45.9%、45.5%、45.3%；而保利物業(yè)的毛利率墊底，為18%。

??和泓服務(wù)、榮萬家的非業(yè)主增值服務(wù)毛利率漲幅超過15%，分別為23.8%、15.8%；而世茂服務(wù)、正榮服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、雅生活服務(wù)，5家企業(yè)的該業(yè)務(wù)毛利率均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中雅生活服務(wù)的毛利率下滑最大，為9.7個百分點(diǎn)，中海物業(yè)下滑了4.8個百分點(diǎn)。

??規(guī)模榜：16家進(jìn)入上億陣營

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企中，除了寶龍商業(yè)沒有披露在管面積具體數(shù)據(jù)外，其余39家物企在管面積總計(jì)41.3億平方米，平均每家企業(yè)在管超1億方的體量。

??就榜單顯示，有16家物企的管理規(guī)模突破億方關(guān)卡，占榜單總面積的82%，達(dá)33.8億平方米。其中，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、彩生活、恒大物業(yè)，5家企業(yè)在管規(guī)模在3億平方米或以上。規(guī)模相差明顯，榜單第一名的保利物業(yè)與最后一名星盛商業(yè)，在管規(guī)模的體量相差237.5倍。

??在規(guī)模增速方面，2020年，統(tǒng)計(jì)內(nèi)的39家物企在管規(guī)模均有增長。其中，奧園健康、融創(chuàng)服務(wù)、和泓服務(wù)、世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)、時代鄰里，6家物企在管規(guī)模增幅超過100%。而榜單尾部的祈福生活服務(wù)、彩生活、中奧到家3家物企增幅均低于1%，增幅并不明顯。

??關(guān)聯(lián)交易榜：16家關(guān)聯(lián)面積輸送超5成

??2020年，已發(fā)布年報的40家港股物企，有26家物企公布了第三方與關(guān)聯(lián)方的規(guī)模。26家物企規(guī)模出現(xiàn)不同程度上漲，其中，物業(yè)管理服務(wù)在管規(guī)模破億的物企超過10家，不過有16家物企的規(guī)模超半數(shù)來自關(guān)聯(lián)公司。

??恒大物業(yè)從關(guān)聯(lián)方汲取2.9億方在管面積，穩(wěn)居關(guān)聯(lián)規(guī)模榜首，較第二位的中海物業(yè)多出1.3億方。恒大物業(yè)承接關(guān)聯(lián)方的面積高，占所有規(guī)模的比例也不低，超過96%。中海物業(yè)從關(guān)聯(lián)方承接1.6億方面積，規(guī)模占比也達(dá)到了89%。

??關(guān)聯(lián)方面積榜中，有3家物企從關(guān)聯(lián)方承接超過1億方面積，分別是恒大物業(yè)、中海物業(yè)和保利物業(yè)。融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、雅生活服務(wù)等也從關(guān)聯(lián)方獲取不少面積，分別是9177萬方、8174萬方和7371萬方。

??關(guān)聯(lián)方占比中，榮萬家以98%的關(guān)聯(lián)方占比高居榜首，燁星集團(tuán)、恒大物業(yè)、的關(guān)聯(lián)方面積額也超過9成。關(guān)聯(lián)方面積占比的后三位分別是雅生活服務(wù)、銀城生活服務(wù)和卓越商企服務(wù)，關(guān)聯(lián)方比例低于20%。

??現(xiàn)金榜：碧桂園服務(wù)成“最大財(cái)主”

??物業(yè)管理行業(yè)收并購浪潮愈發(fā)洶涌，頭部企業(yè)持續(xù)加碼，既有“大魚吃大魚”，也有“小魚吃大魚”，行業(yè)整合加劇，錢成為物企規(guī)模擴(kuò)張的命脈。

??截止3月31日，40家發(fā)布了2020年業(yè)績報告的港股物企，現(xiàn)金總額約1188.2億元。相比去年同期，今年TOP10座次重新洗牌，有一半是在2020年登陸港交所的企業(yè)。

??碧桂園服務(wù)賬上現(xiàn)金152.15億元，成“最大的財(cái)主”；去年IPO的恒大物業(yè)、華潤萬象生活緊隨其后，各自手握現(xiàn)金126.04億元、103.12億元；位居排行榜第四位、第六位和第七位的融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)，也都是去年完成上市的物企。

??40家物企中，現(xiàn)金規(guī)模不足10億元的有16家。其中，宋都服務(wù)、星盛商業(yè)、浦江中國三家公司現(xiàn)金不到2億元。

??IPO募資是物企充盈現(xiàn)金流的來源，也是實(shí)現(xiàn)巨大增幅的最強(qiáng)動力。行業(yè)整合收并購成為上市物企募集資金第一大用途，平均約70%的募資資金用于收并購以擴(kuò)大規(guī)模。

??建業(yè)新生活去年現(xiàn)金增幅高達(dá)2791.67%，位居40家物企現(xiàn)金增幅榜首位，其去年5月上市時，IPO募資凈額就有19.16億港元。此外，金科服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、佳源服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等現(xiàn)金增幅排列靠前的也都是去年完成上市的物企。

??業(yè)績潛力榜：13家占比不足10%

??2020年，40家港股物企公布其合同（合約）負(fù)債。5家物企合同負(fù)債超10億元，13家物企合同負(fù)債不足1億。合同負(fù)債與營收比率，僅一家超過30%，13家物企不足10%。

??合同負(fù)債榜中，碧桂園服務(wù)合同負(fù)債高達(dá)25.8億元，穩(wěn)居第一。保利物業(yè)、綠城服務(wù)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)等分列其后，分別為11.8億元、11.1億、10.1億、10.1億。

??而排名最后的三家物企，合同負(fù)債不到2000萬元，分別是中海物業(yè)1500萬、浦江中國600萬和星盛商業(yè)300萬元。2020年，中海物業(yè)的營收達(dá)到55億元，合同負(fù)債與營收的比值僅為0.27%。

??從合同負(fù)債與營收的比值方面來看，第一服務(wù)控股合同負(fù)債2.78億元，比值達(dá)到36%，位居第一。燁星集團(tuán)、銀城生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和和泓服務(wù)緊隨其后，比值超過20%。

??比值靠后的是浦江中國、星盛商業(yè)和中海物業(yè)，分別為0.79%、0.68%和0.27%。