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??這幾乎是所有職業(yè)經(jīng)理人無法逃脫的命運，即奉命于企業(yè)“危難之間”，卻無法與企業(yè)一直相伴。

??4月1日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“建業(yè)地產(chǎn)”，00832.HK）原首席執(zhí)行官袁旭俊在個人微信上宣稱，即將從經(jīng)理人轉(zhuǎn)入創(chuàng)業(yè)者的角色，并感謝在建業(yè)50個月的時光。

??建業(yè)地產(chǎn)也在公告中表示，袁旭俊已通知董事會其將辭任首席執(zhí)行官一職，但繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事服務(wù)公司。接替袁旭俊出任建業(yè)地產(chǎn)CEO的是擁有逾16年房地產(chǎn)及資本市場經(jīng)驗的王俊。

??一位接近建業(yè)地產(chǎn)的人士稱，袁旭俊和建業(yè)地產(chǎn)是互相成就的。如果不來建業(yè)，袁旭俊可能還只是萬科的一個城市總經(jīng)理。來到建業(yè)，他把一家中型房企從200億做到1000多億的銷售額，這個事業(yè)高度會比一直留在萬科更有成就感；從建業(yè)的角度看，袁旭俊帶來更先進(jìn)的管理經(jīng)驗，疊加行業(yè)的上升趨勢，近年的增速大大超過以往，股價也翻了一倍。

??此前一日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布了2020年年報，期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)營收433.04億元，較2019年增加約40.8%。歸母凈利潤18.02億元，較2019年下跌約10.6%。這也是建業(yè)地產(chǎn)最近四年來，首度出現(xiàn)增收不增利的局面。

??千億陪跑

??袁旭俊與建業(yè)地產(chǎn)的故事，還要從2017年說起。

??2017年1月的一場建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布會上，胡葆森忍不住主動爆料：萬科舊將袁旭俊，將出任建業(yè)地產(chǎn)新總裁。

??時年49歲的袁旭俊，擁有逾20年財務(wù)及管理經(jīng)驗。他曾在1986年獲得上海市機電工業(yè)學(xué)校財務(wù)專業(yè)畢業(yè)證書，2001年又于澳門科技大學(xué)取得工商管理專業(yè)碩士學(xué)位。

??最令人關(guān)注的是，袁旭俊曾在萬科任職。1994年，袁旭俊加入萬科從事成本核算工作，擔(dān)任過上海萬科公司財務(wù)部成本核算主管，離開萬科前的職位為萬科徐州公司總經(jīng)理。

??與袁旭俊一同履新建業(yè)的，還有新上任的CFO胡平。胡平也曾于2006至2017年2月間于萬科內(nèi)任職，任至萬科屬下公司的經(jīng)理。

??正因為這樣的人事變動和安排，彼時，坊間還傳出“萬科可能要全面收購建業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的聲音，但這一猜想很快就被證偽。

??不過，已過花甲之年的建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森曾在接受采訪時，表達(dá)了將來對建業(yè)地產(chǎn)繼承問題的安排，“將來會聘請人來管理，或交給我的一個團(tuán)隊，不一定是一個人，可能是一個團(tuán)隊。”

??請來了袁旭俊，等于讓胡葆森買到一張?zhí)ど峡焖倭熊嚨能嚻薄?016-2019年，建業(yè)地產(chǎn)合同銷售金額從201.46億增長到了1011.5億，復(fù)合增長率達(dá)到71.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

??2020年年報顯示，建業(yè)地產(chǎn)期內(nèi)營收433.04億元，較2019年增加約40.8%，但歸母凈利潤18.02億元，不升反降，較2019年下跌約10.6%。

??2020年建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額1026.42億元，以此計算，近五年，其合同銷售金額復(fù)合增長率為45.5%。

??截至2020年末，建業(yè)地產(chǎn)在建項目180個，其中位于鄭州25個、河南省其他城市共152個及海南省3個，在建項目總建筑面積約為3265.4萬平方米。從項目布局來看，時至今日，建業(yè)地產(chǎn)仍然“只有河南”。

??寄望代建業(yè)務(wù)

??早年，王石曾給建業(yè)老板胡葆森一條妙計：吃一省足矣。王石的理由是，河南人口有一億多，經(jīng)濟(jì)總量也排在全國前五，在中國雖是一省，但若放在世界上任何其它地方，甚至就是一個大國的體量；而且，專注一省，更易集中資源，能夠節(jié)省各種成本。

??王石還說，這個建議曾經(jīng)給過很多人，但真正把話聽進(jìn)去的只有胡葆森。

??實現(xiàn)從百億到千億的跨越，建業(yè)地產(chǎn)并非表面看起來“河南市場占有率持續(xù)第一”那般光鮮。

??2020年，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率19.9%較2019年的26.0%下降了6.1個百分點；融資成本方面，由2019年約人民幣3.95億元上升221.8%，至2020年約人民幣12.72億元。

??與此同時，“降債”也成為建業(yè)地產(chǎn)的當(dāng)務(wù)之急。

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至期末，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.5%，較上年同期下降約0.7個百分點；凈負(fù)債率為56.8%，較2019年末下降約7.4個百分點；非受限現(xiàn)金短債比為1.48，較上年同期下降約0.33。

??按照“三道紅線”指標(biāo)來看，建業(yè)地產(chǎn)的凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比均符合“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，目前還有剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一項尚未降至紅線以下。

??如今，把“寶”一直壓在河南的建業(yè)地產(chǎn)，正在尋找新的增長極。

??2015年建業(yè)地產(chǎn)開始實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，隨后，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)占比逐漸走高。

??2018-2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷售額占總合同銷售金額的比例分別為25.83.%、29.02%、33.42%，呈現(xiàn)逐年上升趨勢。

??相對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的拿地、開發(fā)銷售，建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為“輸出品牌、管理、服務(wù)及資本”。盈利模式為通過代建入股項目或另外收取代建項目的管理費、品牌使用費等來獲取收益，也就意味著，輕資產(chǎn)銷售額并不是房企傳統(tǒng)意義上的銷售。

??2020年年初，建業(yè)地產(chǎn)管理層指出，公司2020年重資產(chǎn)的銷售目標(biāo)為800億元。按此計算，2020年建業(yè)重資產(chǎn)的目標(biāo)完成率為85.42%，未能如約完成銷售目標(biāo)。所以建業(yè)地產(chǎn)的所謂千億規(guī)模，至少是3成多的水分。

??去年11月10日，建業(yè)地產(chǎn)宣布，將分拆旗下代建業(yè)務(wù)平臺CCMC集團(tuán)即中原建業(yè)集團(tuán)（下稱“中原建業(yè)”）在港股主板上市。

??中原建業(yè)主營業(yè)務(wù)為商業(yè)代建，2017-2019年，中原建業(yè)的收益復(fù)合年增長率82.2％，凈利潤復(fù)合年增長率112.5％，凈利潤率維持在60％左右，有息負(fù)債為0，保持了可觀的增長速度和健康的財務(wù)狀況。

??綠城中國金融事業(yè)部一位人士告訴記者，具備良好的開發(fā)能力、品牌號召力和供應(yīng)鏈管理能力的房企，未來在代建業(yè)務(wù)上比較有想象空間。“他們甚至可以通過金融、產(chǎn)業(yè)等資源的加持，不斷培養(yǎng)轉(zhuǎn)化出一批新的客戶群體，延展出新的業(yè)務(wù)形態(tài)。”

??但需要注意的是，現(xiàn)在較為頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可能會使部分企業(yè)做代建的動力減弱。因為品牌溢價，或者管理增值在最終的售價上，體現(xiàn)的不會那么明顯，該人士稱。

??截至目前，胡葆森在港股已擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技（00726.HK）以及建業(yè)新生活（09983.HK）三家上市公司，若中原建業(yè)成功在港交所上市，胡葆森將在港股擁有四家上市平臺。

??當(dāng)前，同行業(yè)內(nèi)的“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）的市值近80億港元，市盈率為14左右，為中原建業(yè)上市提供了可以參照的標(biāo)準(zhǔn)。