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??“2021年是綠城很關(guān)鍵的一年。”綠城中國董事會(huì)主席張亞東在2020業(yè)績會(huì)上，再次表明了綠城努力做有特長且全面發(fā)展的優(yōu)等的愿景。

??自2015年開始，綠城中國走過了3年的康復(fù)期。2021年，綠城將在健身期中將打造自己的綜合能力和發(fā)展基礎(chǔ)，為接下來的起跑期奠定基礎(chǔ)。

??2020年，綠城再次兌現(xiàn)目標(biāo)。報(bào)告期內(nèi)，綠城中國實(shí)現(xiàn)合約銷售約2892億元，同比增長約43%，遠(yuǎn)超既定的2500億目標(biāo)。其中，地產(chǎn)開發(fā)銷售合同金額2147億元，同比增長約59%，代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售金額745億元。

??在每一次的業(yè)績會(huì)上，張亞東都會(huì)特別提及下一階段的投資目標(biāo)。“合同銷售額3100億，新增貨值超3000億。”他坦言，這個(gè)目標(biāo)很保守。今年，綠城中國的可售貨源達(dá)到了4183億元，轉(zhuǎn)化率達(dá)到70%-80%就能實(shí)現(xiàn)。

??融資成本創(chuàng)新低

??期內(nèi)，綠城中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入657.83億元，同比增長約6.8%；毛利為155.73億元，較去年微降約0.4%；毛利率為23.7%，較2019年同期下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤約37.96億元，同比增長53.1%。

??對于去年毛利率23.7%，相對2019年下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)指出，在這當(dāng)中，物業(yè)銷售的毛利率是23.5%，比2019年下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)，下降主要的原因是由于限價(jià)影響，綠城的品牌溢價(jià)不能得到充分的體現(xiàn)，另外一方面是由于過去有土地紅利的項(xiàng)目在逐步減少。

??耿忠強(qiáng)表示，在三條紅線指標(biāo)方面，公司僅有剔除預(yù)售賬款的負(fù)債率指標(biāo)過線，在剔除預(yù)售賬款的負(fù)債率指標(biāo)上，去年年初該指標(biāo)是73%，年底就降到71%，由于自由資金的規(guī)模較小，該指標(biāo)的優(yōu)化有一定的難度，但已經(jīng)有向好的態(tài)勢。其他兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，在行業(yè)里面有一定的優(yōu)勢，并爭取在2023年底前，三條紅線都進(jìn)入綠檔。

??同時(shí)，其凈負(fù)債率為63.8%，與2019年的63.2%基本持平；現(xiàn)金短債比為2倍，較2019年的1.5倍有了進(jìn)一步的改善。

??截至2020年底，綠城中國的有息負(fù)債總額為1192.02億元，其中一年內(nèi)到期的借款為325.15億元，占借貸總額的比重為27.3%，較2019年下降了9.3個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為652.03億元，同比增長25.6%，創(chuàng)下歷史新高。

??期內(nèi)，綠城中國的境內(nèi)融資成本屢創(chuàng)新低，年內(nèi)發(fā)行公司債、中期票據(jù)、永續(xù)中票、購房尾款A(yù)BS等合計(jì)222.95億元，平均利息成本為3.63%，較2019年的4.48%，下降幅度明顯。

??境外融資方面，綠城中國于去年1月和7月共取得了7.3億元的銀團(tuán)貸款，于7月發(fā)行的一筆5年期、3億美元的債券，票面利率僅5.65%，創(chuàng)下其長年期高級美元債發(fā)行的歷史最低成本紀(jì)錄。

??重倉長三角和一二線

??在土地戰(zhàn)略上，綠城中國深化“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略，實(shí)施“1+5+N”布局，積極擴(kuò)充浙江戰(zhàn)略大本營及環(huán)渤海等核心城市群多幅優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

??報(bào)告期內(nèi)，綠城中國在全國41個(gè)城市新增項(xiàng)目85個(gè)，獲取土地建筑面積約2041萬平方米，同比增加65%，預(yù)計(jì)新增貨值3288億元，同比增加60%。其中，一二線城市新增貨值占比72%，長三角區(qū)域新增貨值占比61%。截至2020年末，綠城中國的總土儲(chǔ)面積約5079萬平方米，總可售貨值8065億元。

??業(yè)績會(huì)上，管理層展示了綠城中國在去年的推盤亮點(diǎn)。2021年自投板塊推盤的數(shù)目共計(jì)143個(gè)，首開推盤的數(shù)目為45個(gè)，其中長三角的貨值占了62%，一二線的貨值占比80%，后面兩個(gè)數(shù)據(jù)充分體現(xiàn)了綠城中國在去化上的保障。

??執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰指出，集團(tuán)今年計(jì)劃新增貨值3000億元 “我們是在確保公司現(xiàn)金安全的情況下，盡可能地取得，有好的地塊盡可能多拿一些，但是風(fēng)險(xiǎn)比較大的情況下，我們也不一定硬著去拿這些項(xiàng)目”。

??張亞東還提到了未來5年的發(fā)展規(guī)劃，概括起來就是“1299”戰(zhàn)略體系，這里的“1”是指核心目標(biāo)，綠城中國要做TOP10中的品質(zhì)標(biāo)桿，要以規(guī)模求生存，展現(xiàn)硬實(shí)力，以品質(zhì)求發(fā)展，展現(xiàn)軟實(shí)力；“2”即為“最懂客戶”和“最懂產(chǎn)品”兩個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)；第一個(gè)“9”為9大重點(diǎn)業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)、代建、城市更新、康養(yǎng)服務(wù)、生活服務(wù)平臺(tái)、房屋4S、HD-EPC、裝配式內(nèi)裝及地產(chǎn)金融；第二個(gè)“9”即為綠城的九大關(guān)鍵能力，即持續(xù)變革、高效營銷、精準(zhǔn)投資、精益運(yùn)營、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、做強(qiáng)商業(yè)、做強(qiáng)金融、組織人才、內(nèi)控保障。

??在問答環(huán)節(jié)開始前，張亞東堅(jiān)定道，“我們非常有信心的在房地產(chǎn)調(diào)控這樣的一個(gè)大的背景下，能完成我們所確定的規(guī)劃和計(jì)劃。”

??他預(yù)計(jì)，2025年，綠城中國重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的合同額目標(biāo)將達(dá)到4500億元以上。